山西省城市住宅物业管理服务收费暂行办法

第一条为了加强我省城市住宅物业服务收费管理，规范收费行为，维护国家、企业和房地产产权人、使用人和合法权益，逐步建立和完善社会化、专业化，市场化的物业管理市场体制，根据(中华人民共和国价格法)和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费字[1996]266号)及有关法律、法规、政策，结合我省情况，制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于经物业管理行政主管部门资质审查并经工商行政管理机关登记注册的物业公司及其它物业管理单位(统称物业管理单位)，在城镇范围内接受物业产权人、使用人委托，对住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治以及提供其他与居民居住环境和生活需求相关的服务所收取的费用。未领取物业管理资质证书和营业执照的，不得收费。
非住宅小区的住宅和非住宅房屋物业管理服务收费，参照本暂行办法执行。
第三条 各级物价部门是城市住宅物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同物业管理行政主管部门加强对城市物业管理服务收费的指导与监督。物价部门对城市物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理的原则。凡在省工商行政管理部门登记注册的驻晋中央或省级物业管理单位的服务收费，由省物价部门直接管理
或委托属地管理；其他物业管理单位的服务收费，由各地、市物价局部门确定。
第四条城市住宅物业管理服务收费根据不同服务性质和服务需求实行不同的价格管理形式。普通建筑标准的住宅的公共性服务收费与公众代办性服务收费实行政府定价；高级公寓、别墅等高标准住宅及写字楼、商住楼的公共性和公众代办性服务收费实行政府指导价，特约服务收费除物价部门有统—收费标准外，由供需双方协商定价。
第五条城市住宅物业管理服务收费，应当遵循合理、公开和与住户收入水平相适应的原则。鼓励物业管理单位开展正当竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为。制定和调整物业管理服务收费标准，应以物业管理单位实际提供服务的合理费用和成本为基础，以有关政策规定为根据，以当地同时同等服务的社会平均费用和成本为尺度，充分考虑房屋所有人或使用人的经济承受能力和物业管理的发展需要。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，定价和调价程序是：
(一)物业管理单位向规定管理权限的物价部门提出物业管理服务收费标准的中请报告，并附物业管理单位资质证书、工商营业执照副本、物业管理单位的基本情况及有关规章制度和业主管理委员会或业主代表对拟定收费标准的意见等有关文件。申请报告要详述提供的服务项目、质量及各项成本费用和企业盈亏情况。
(二)物价部门对物业管理单位提出的物业管理服务收费标准申请报告及有关文件详细审查核实，并听取各方面意见后，履行有关定价、调价手续。
(三)物业管理单位收到物价部门的定价、调价文件后要通知业主管理委员会并向业主公布。
实行供需双方协商定价的特约服务收费项目和标准，经协商议定后填列备案表，向规定管理权限的物价部门备案。
第七条公共性物业管理服务收费实行综合服务收费标准，其费用构成如下：
(一)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
(三)绿化管理费；
(四)清洁卫生费，
(五)保安费，
(六)办公费；
(七)直接用于住宅区物业管理的固定资产折旧和其它相关费用。
(八)法定税费。
(九)利润。
本条第(二)项至第(六)项费用支出是除工资及福利以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
第八条 物业管理单位收取综合服务费应提供下列服务：
(一)对房屋的共用部位和公用的设施、设备进行日常维修保养，保障房屋、设施、设备的安全使甲和正常运行。
(二)维护公共环境卫生。包括打扫公共场地、公共走廊、通道、道路；清理上下水道，清洗公共水池、水塔和清运拉圾等。
(三)设专职保安人员，安排日夜值班巡逻，加强治安防范，维护住宅区的正常生活秩序。   
(四)搞好小区绿化，定期对花木、绿地浇水、施肥、修剪，进行维护管理。
(五)协调解决其他公共事务。
第九条  物业管理综合服务费依服务对象不同实行差别利润率，由有规定管理权限的物价部门制定。为了贯彻按质论价、优质优价原则，鼓励物业管理单位提高服务水平和服务档次，根据管理规模、服务档次和服务对象，在条件具备的地、市、县住宅小区由物价部门确定收费等级，并核发收费等级证书。收费等级分为二类四级。A类为普通建筑标准的住宅小区，B类为高级公寓、别墅等高等级建筑标准住宅及写字楼、商住搂。一级为获得全国优秀物业管理住宅小区及优秀示范住宅小区证书者；二级为获得全省优秀物业管理住宅小区证书者；三级为获得地市级优秀物业管理住宅小区证书者；四级为获得县(市)级优秀物业管理住宅小区证书者。A类由规定权限的物价部门参照等级收费幅度制定具体收费标准，B类由物业管理单位在规定等收费幅度内制定并公布具体收费标准。A类与B类等级之外的由规定权限的物价部门在具体核算成本费用的基础上参照等级标准制定具体标准。其中执行一级(包括A类、B类)标准的要经省物价部门审核并备案。等级收费控制幅度由各地市确定，并报省物价局备案。
第十条  普通住宅小区和高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼的自办供暖供热价格和自来水加压、电梯服务收费由规定权限的物价部门核实成本、费用制定和审批，但必须剔除已进入综合服务费成本部分，不得重复收费。
第十一条  小区内没有固定停车场、车栅、车位，按规定没专人负责保管住(用)户汽车、摩托车，、助力车、自行车的，由物价部门批准并核定标准收取服务费用，小区外机动车辆进入小区不得收取进门费，但进入车辆必须遵守小区内交通等管理规定。
第十二条  住宅小区内非物业管理单位的办公及营业用房综合服务费标准可高于小区内住宅用房收费标准，但办公用房不得超过住宅用房的100％，营业用房不得超过住宅用房的200％。住宅小区内尚未出售的空置物业也应合理分摊物业管理费用，由该业主(房地产开发商)按住(用)户收费标准的50％交纳。
第十三条  公众代办性(不包括安装中请代办)服务收费，属于公用事业、环卫、治安部门委托物业管理单位收费的，须经物价部门认可后方可收费，并由物价部门核定收费标准(包括物业管理单位的代收代办服务费用)。否则，物业管理单位不得代收，房屋产权人和使用人有权拒付。住宅小区内水、电、煤气必须没表到住户。水费、电费煤气费、集中供热费、有线电视费、电话费由收费单位直接向房屋产权人或使用人按国家规定价格收取，不得另加小区内损耗和人工费用。委托物业管理单位代收代缴的，应经物价部门批准，以国家规定价格向房屋产权人或使用人收取，损耗由收费单位负担并向物价管理单位缴纳代收服务费用住宅小区内物业管理单位办公用部分水费、电费、煤气费、集中供热费、有线电视费、电话费等由物业管理单位负担；属于房屋产权人或使用人委托物业管理单位代缴代付的公共代办性服务收费，包括住户房屋设备安装、维修、装饰和家电修理等申请代办，经物价部门批准，物业管理单位可以收费，但不委托不得收费。
第十四条  商品住宅应建立房屋修缮资金，在房屋销售时按建筑面积销售价的1—3％，由房屋出售人交纳2／3，购房人交纳1／3，在房屋销售时，由出售人代收并及时移交业主管理委员会，尚未成立业主管理委员会的，进行产权登记时，由代收人统缴当地房地产管理局代管，成立业主管理委员会时将本息移交业主管理委员会，并由业主管理委员会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。销售价由物价部门核定。具体筹集比例、管理使用办法由各地根掘具体条件规定。公房出售后的房屋修缮资金筹集比例，按省人民政府晋政发[1998]23号文执行。
第十五条  物业管理服务收费实行《收费许可证》和交费登记证制度。物业管理服务收费项目和收费标准经物价部门批准后，物业管理单位凭《收费许可证》收费，并由物业管理单位向物价部门购领《物业管理交费登记册》，在详细登记应收服务项目和标准后交住(用)户保管。每次收费如实填写，并由住(用)户签字、盖章备查。《物业管理交费登记册》由省物价局统一印制。
第十六条  经物价部门批准的物业管理服务收费项目、标准及收费办法，应在购房合同或物业管理合同中明文规定，共同遵行。房屋产权人或使用人不按规定交费的，物业管理单位有权按所签合同予以追究缴。物价管理单位与住(用)户之间因收缴物业服务管理费用发生争议，应首先由业主管理委员会进行协调，也可通过仲载和诉讼程序解决。
第十七条  物业服务收费应遵循以下规定：
(一)物业管理服务收费实行明码标价。收费项目、标准和收费办法应在经营场所或收费点公布。   
(二)除特约服务外，物业管理单位不得违背住(用)／户意愿，提前(跨季)预收物业管理费用。
(三)物业管理单位除按规定收取物业管理费用外，不得以任何名目向住(用)户收取与自身管理服务无关的费用和长期占用性质的押金、保证金等。
(四)未经物价部门批准，物业管理单位不得代为其他部门和单位向住(用)户收取任何费用。
(五)经住(用)户同意并符合城市总体规划要求，在小区内新增公用设施，应由住(用)户共同负担的费用，只能
按直接费用的实际发生额合理分摊，并经物价部门批准，物业管理单位不得加收服务费和手续费。
(六)物业管理单位应定期(半年或一年)向住(用)户公布收费收入和支出情况，接受业主管理委员会和住(用)户
的监督。
第十八条  住宅区依法成立的业主管理委员会可根据物业管理规章、章程和管理合同审核和监督物业管理单位的收费行为，并督促房屋所有人和使用人按时按规定向物业单位交纳服务管理费用。
第十九条  物业管理单位接受委托对住宅区实行服务并按规定相应收取公共性服务收费，其他部门和单位不得重复征收性质和内容相同的费用。
第二十条  物业管理单位应按国家规定，建立有关的财务核算制度，接受物价、财政、审计等有关部门的监督检查，任何部门和单位不得巧立名目向物业单位乱收费。
第二十一条  凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依法予以处罚。
(一)越权定价，擅自提高服务收费标准的；
(二)擅自设立收费项目，乱收费、重复收费的；
(三)不按规定实行明码标价的；
(四)不按规定申领物业管理交费登记手册和不参加收费年度审验的；
(五)提供服务质价不符，坑害住(用)户的；
(六)其它违反本办法的行为。
第二十二条  各地、市根据本暂行办法的规定可结合当地实际情况制定实施细则或具体管理办法。
第二十三条  本暂行办法由省物价局负责解释。
第二十四条  本暂行办法自发文之日执行。

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