浅议引发房地产金融风险的深层次原因

房地产业已成为我国国民经济支柱产业这一点已不容置疑，房地产业与金融业的互动关系除了共促发展外，还有一个更重要的表现就是风险的互动。引发房地产金融风险的原因大致可以从三个层面来剖析：一是客户层面，包括已贷款的开发商和购买人，即当客户所面临的风险超出其自身所能承担或所愿意承担的范畴时，最后就可能“殃及池鱼”，引发一定程度的金融风险；二是银行层面，包括央行和商业银行，即央行金融政策出台的时机、力度、合理性以及商业银行对房地产信贷业务的操作规范与否、自身承担风险的的能力如何，都可能导致一定的房地产金融风险；三是系统层面，包括房地产投融资的社会环境、经济环境、法律环境等，这些因素均可能对房地产金融风险的产生、以及破坏程度有着一定的影响。具体可从以下几个方面进行分析：

一.房地产市场阶段性波动引发的金融风险

商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。鉴于房地产业自身的特性，引起房地产市场阶段性波动的因素很多，如果商业银行对房地产业所处的阶段不能较好地把握并进行必要的风险控制，必然要面临更大的风险。造成房地产市场阶段性波动的因素主要包括：1.市场自身的周期规律。任何事物均有其自身的周期性，房地产业亦不例外，自然有其低谷期、复苏期、成熟期、高峰期的出现，尤其是在低谷期和高峰期，所带来的金融风险将更为突出，如在低谷期，表现为市场资金紧张、商品房出现滞销、房价不断创新低、投入资金无法回笼，开发商很可能出现资金链断裂，烂尾楼、空置楼开始大量出现，甚至一些实力差或摊子大的开发商出现大额亏损、甚至倒闭，严重危及银行开发性贷款的收回；而在高峰期，表现为市场资金宽裕、购房者踊跃、房价不断创新高、房地产开发和投机炒作不断产生赚钱效应，这时候，商业银行也很可能被极度繁荣的表象冲昏头脑，竞相抢市场、放贷款，殊不知更大的潜在风险正在悄然而至。

2.行业政策和当地政府调控措施的变化。首先是房地产企业资质认定、行业准入、行业标准、以及土地政策、房改政策等由房地产管理部门出台的一些制度规定，这些规定在一定时期、一定程度影响房地产客户的风险，进而波及金融业的信贷风险。其次是当地政府对市场调控的意向，如果当地政府不顾当地的经济发展水平和实际需要，搞所谓的“形象工程”、“政绩工程”，对投入开发高档写字楼、高级酒店、高档别墅、“豪宅”等不加以有效控制，导致房地产开发规模过量，摊子铺得太大，土地供应过量，土地价格上涨过快，住房供求结构失衡，空置房增加，就极有可能形成局部过热的潜在市场风险。

3.金融政策的调整。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。比如央行提高对发放开发贷款企业的资质等级标准，那么就有低于此资质等级的相当部分的房地产开发企业被银行停止融资而陷入困境，资金链的断裂对一些房地产企业来说可能是灭顶之灾；又比如央行限定对已封顶的多层房产才能向期房购买人发放贷款或降低贷款的成数，那么就有抑制房地产泡沫与投机的风向，且对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验，在这场考验中，与之有互动关系的商业银行又岂能独善其身。

4.国际资本的流动。随着我国加入世贸后国际金融一体化进程的加快，国际资本的流动逐步加大且更加难以预测和控制，对于以资金面正关联的房地产业的影响更加防不胜防，如果发生国际资本大量流出时，资金面的骤然紧张，房地产业的繁荣景象可能会急转直下，固有的矛盾和风险随之显露出来，这也是金融业在进行风险防范和控制时不可忽视的一个方面。

二.金融业内在因素引发的房地产金融风险

金融业内在因素引发的房地产金融风险，主要是指金融业在应对房地产金融风险过程中，因自身抗风险的能力超负荷时，引发的风险。实事上，国内商业银行资本充足率低、不良资产率高、效益不理想所导致抗风险能力低的现状已是不争的事实。而因房地产业泡沫的破灭引发的大面积金融风险对金融业的冲击无论在国际、国内均有着深刻的前车之鉴。主要症结在于：

一是投融资体制改革进程缓慢，融资渠道单一。国内商业银行(特别是国有商业银行)补充资本的渠道狭窄，直接融资的路子老是走不快，加之商业银行靠增加效益来补充资本实力的希望渺茫(事实上，若提足不良资产风险拨备后，有几家银行可以理直气壮地公布盈利？)，银行资本充足率低，可持续经营能力和抗风险能力并不强；而国内房地产开发企业的融资渠道也好不到那里，企业资产负债率普遍偏高，开发项目要求自筹30%的资本金不落实的情况比比皆是，有资料显示：在房地产开发项目资金来源中，由房地产企业和承建房地产项目的建筑企业直接向银行贷款约占60%以上，而另外40%的资金大部分靠预售房款、个人购房按揭贷款、或拖欠工程款、材料款等方式解决，由此不难看出，在现行的投融资体制下，房地产业对银行的依赖程度和银行所承受的风险程度确实到了极限。

二是住房信贷体系不健全，缺乏专业化的房贷机构。住房银行体系、住房信贷体系的健全与否，也是分散和抵御房地产金融风险的关键所在。房地产最为发达的美国，上世纪30年代就设立了联邦房地产贷款银行委员会，它与联邦国民抵押协会、联邦房屋抵押公司和商业银行共同组成一套完整的住房金融体系。而我国到目前为止，尚没有一家专业化的住房银行，住房银行体系根本谈不上；房地产贷款均由各商业银行内部的信贷机构进行办理，房地产信贷管理人员除了了解贷款的基本内部操作程序外，大多不具备房地产业务方面的专业知识，所以一些风险的控制措施仅仅停留在表面上也就不足为怪了。

三是金融创新滞后，金融品种单调和缺乏必要的避险工具。目前，对房地产业的金融品种基本上只有贷款，各金融机构在面临房地产金融风险时也只有争相抢收贷款的唯一办法，突然抢收贷款的结果等于逼迫房地产企业加快走向困境，更加大了存量贷款的风险，形成恶性循环，而迟一步抢收贷款的就只能面对不良贷款和损失，在突如其来的大面积房地产风险面前往往束手无策。因此，金融创新滞后、金融品种单调和缺乏必要的避险工具，加大了房地产金融风险的发生频率和金融业的应对难度。

四是金融业自身的资产负债结构不合理，且不良资产负担沉重。商业银行对房地产业的贷款期限都比较长，对个人住房贷款的最长期限甚至可达30年，而商业银行目前的负债结构中，最大的负债品种为存款，存款的最长期限为5年，其他长期性负债几乎没有或微乎其微，这样的资产负债结构显示房地产信贷业务始终存在着短期性负债来源与长期性资产占用之间的矛盾。随着个人住房贷款比重不断提高，商业银行资金期限结构不匹配的问题会越来越严重，房地产风险引发的金融业流动性风险、挤兑风险等随时存在。再说，虽然国内金融业经过采取不良资产剥离、加强不良贷款管理等手段，近年来不良贷款率呈现不断下降的趋势，但报表上的不良资产和报表未统计的潜在不良资产依然成为其后续经营的沉重负担，加之为了体现盈利水平而没有提足不良资产风险拨备，国内金融业抗风险能力弱之又弱。

三.商业银行房地产贷款操作疏漏引发的金融风险商业银行在发放房地产贷款中如果没有保持必要的职业谨慎和遵守操作规程，每一个环节的疏漏都很容易导致贷款出现风险或损失。突出表现为：

1.对借款企业审查把关不严引发的风险。一是对“四证”审查不严。央行和各商业银行均要求发放住房开发贷款时，借款企业必须取得“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等“四证”。借款企业取得了“四证”，一方面反映其所开发的项目合法合规，另一方面也体现出开发企业投入了相应的项目开发前期自有资金，开发的基本条件具备。如果对“四证”的审核流于形式，对“四证”没有或不全的企业仍发放住房开发贷款，导致所开发的项目引发纠纷或无法取得“商品房预售许可证”等情况，将直接威胁贷款的安全。二是对借款企业的资本实力审查不严。房地产业是一个高投入的行业，企业自有资金的不足必然对其发展产生负面影响。有些借款企业资金实力不足，自身资产负债率高，以“空手套白狼”的方式进行房地产开发；有些企业则在项目资本不到位的情况下，采取预收、贷款、拖欠等形式，超负荷进行房地产连片开发；如果没有对借款企业的资质、资金实力、企业资本金和项目资本金到位情况进行严格审查，这等于把绝大部分的风险揽到了银行身上，在开发项目的商品房顺利销售时风险尚不明显，如果一旦出现房产滞销、价格下降等不利因素，银行贷款风险立即凸现出来，贷款损失在所难免。三是对贷款资金使用和回笼款的监控不到位。贷款资金使用监控不到位，就可能造成贷款资金被挪用，形成项目资金缺口，有出现“烂尾楼”的可能；而对贷款项目的商品房销售回笼款的监控不到位，就有可能使销售回笼款不能正常回流贷款行或回笼款被挪用于其他项目的开发等，使第一还款来源流失，影响贷款的按期归还。四是对开发企业流动资金贷款的审查不严。为规避"四证"管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，用变通的办法将流动资金贷款用于弥补房地产开发项目资金的不足，贷款到期无法及时归还时，又使用展期、借新还旧等形式延长贷款期限；这种短贷长用的违规做法，只有使房地产金融风险有增无减。

2.对个人住房贷款不规范操作引发的风险。一是“假按揭”。主要是一些开发商或某些别有用心者利用他人证件、或假名字假证件等以按揭贷款的名义从银行骗取或套取贷款资金，“假按揭”造成房地产市场的虚假繁荣，使开发商提前获得了销售资金，最后不仅把“烂尾楼”、“滞销房”等留给了银行，而且银行面对莫须有的借款人追贷无门，直接蒙受巨额损失。二是投机性贷款。即借款人贷款购房不是为了改善居住条件，而是为了投机牟利，一人在一个或多个银行贷款购买多套房产，等待房价升值出售，在遇到房价大幅下跌时，也就意味着借款人违约或无法归还贷款的开始。三是忽视第一还款来源。第一还款来源是个人住房贷款能否按期收回的直接保证，而目前恰恰存在对第一还款来源的审查流于形式的现象，总认为抵押担保手续齐全就高枕无忧了，从对一些个人住房贷款违约情况分析，有相当部分的是由于借款人无固定职业、收入不稳定、还款能力不足造成的。四是担保手续疏漏。按现行做法，发放贷款时借款人必须以购买的房产作抵押，开发商也应当提供阶段性担保，以确保贷款第二还款来源的落实。如果对抵押手续的办理有所疏漏，出现降低首付款的比重、提高抵借比、抵押登记手续不全，以及开发商没有提供可变现的抵押品或保证金用于阶段性担保，在第一还款来源不足时，这些潜在的贷款风险立即成为现实的风险。

此外，住房金融业务从业人员数量不足、人员素质不配套、贷款管理水平专业化程度不高，以及缺乏更有效的贷款风险预警机制、监控机制、不良贷款处置机制等，也是引发房地产金融风险的诱因。

四.法律环境滞后引发的金融风险

一是信用体系不健全。在我国，信用机制不健全是危及各家银行信贷投入安全性的最大难题。国内企业和个人信用查询和记录体系尚属空白，信用好与信用差、以及信用好坏程度除知情者以外，无其他渠道可以事前知晓，且不守信者没有得到应有的社会公示、谴责和惩戒。基于信用体系不健全的状况，银行办理信贷业务(特别是个人信贷业务)中对客户的选择和调查就犹如“瞎子摸象”，仅凭表象的判断选择客户容易造成较多的失误，客户的道德风险防不胜防。

二是法律法规不完善。目前，作为支柱行业、涉及千家万户的的房地产业，只是依照一些行业主管部门的文件、规定行事，而且各种法规规定政出多门，尚没有一部完整的《房地产法》来对房地产运作过程、以及房地产企业的行为、房地产投资行为等作出规范，房地产风险危机四伏；同时，余额已近2万亿元的房地产贷款，除了执行《贷款通则》、《担保法》、以及央行、各商业银行的规定外，也没有更为直接、细致的相关法律来对借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等作出约束和规范。

三是法律约束软弱化。当地行政干预使权力大于法律的现象、以及“赢了官司输了钱”的执行难局面屡见不鲜。在实际工作中，法律约束的软弱化给银行带来诸多难题。面对不良贷款客户，银行一般采取催收、动员还款、信贷制裁、诉讼等方式维护债权，防止遭受损失。若借款方刻意赖帐，银行对其采取的说服和信贷制裁往往显得苍白无力，最后只好使出最后一招--“诉讼”，可胜诉后的执行难问题是众所周知的难题。

四是房地产中介市场混乱，房地产评估价格严重失真，令债权人遭受损失的情况防不胜防。

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