物业管理行业年鉴

    [找文章到☆大☆秘☆书☆网(http://www.damishu.cn)一站在手，写作无忧!]我市物业管理行业始于90年代初期，经过十几年的发展已经初具规模，它的社会效益、经济效益、环境效益日益显著，切实的起到了为百姓解难，为政府分忧的作用。 2005年是我市物业管理发展历程中，尤为重要一年，根据国家《物业管理条例》，结合沈阳市实际情况出台了我市第一部物业管理的地方性规章，《沈阳市住宅物业管理规定》，为物业管理行业的发展奠定了坚实的法律保障。目前，我市物业管理已经渡过普遍推行的初级阶段，社会化、专业化、市场化的物 业管理运行机制已初步形成，并取得了较好的效果，正向着新的深度发展。
一、全市物业管理总体情况
    截至2005年底，我市建成住宅区3277个，建筑面积10421.7万平方米。其中：具备物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，建筑面积2151.9万平方米，占全市住宅区总面积的20.6%；建筑面积2万平方米以上的旧住宅区604个，建筑面积3293.4万平方米，占总面积的31.6%；住宅组团2429个，建筑面积4976.1万平方米，占总面积的47.8%。全市登记注册物业管理企业536家中，其中具备二级以上资质的有9家。物业管理从业人员近3 万人。全市物业管理行业呈现出快速发展的良好态势。
二、拆违建绿、住宅区楼道整治、街路粉饰美化及房屋“平改坡”工程完成情况
（一）住宅区拆违建绿工作
    住宅区拆违工作于2004年11月开始，计划拆除住宅区内违章建筑108万平方米，截至2005年3月24日，实际完成拆除违章建筑109万平方米，超额完成了任务。已拨付资金4000万元。
    住宅区绿化是人与自然和谐发展的表现之一，住宅区的绿化可以为广大居民创建良好的生活环境，是市政府的一项“民心工程”。在全市的绿化过程中，我们坚持高起点、高标准、严要求，为使我市尽早的向园林化城市转变，适应明年“世园会”的召开，全面提高我市居民的居住条件和生活质量，我局按照市政府城市绿化工作的总体部署，今年全市住宅区计划植树166万株，实际完成植树183.66万株，占计划的110.6%，新增绿地面积4.15万平方米，市房产局垫付资金500万元，圆满完成了住宅区绿化任务，受到市委、市政府的表彰，房产局获得了绿化工作优秀组织奖。

（二）住宅区楼道整治

经过市、区各级单位干部群众的共同努力，截止到7月份底，全市楼道整治工程全面竣工，共完成各类产权楼道整治工程7678栋、3273.55万平方米。市、区共投入整治资金5928.26万元，其中楼道粉饰工程投入资金3928.26万元，供暖分户管线整治完善资金2000万元。

按照市政府的工作部署和沈阳市住宅楼道整治现场会的要求，在全市楼道整治工程实施过程中，市房产局多次召开工作调度会，积极推进住宅区楼道整治工作。一是制定了《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区；二是与市财政局、市公积金管理中心联合研究制定了《关于楼道整治工作资金归集程序的若干意见》，为下一步楼道整治工程资金的归集，提供了标准、程序和依据；三是加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。各区也成立了相应的领导机构和工作班子，并组成了工程组、资金归集组、宣传组开展了各项实质性工作，市楼道整治办公室印制下发了《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》；四是本着试点先行的原则，在和平区进行了试点工程，在总结试点成功经验的基础上，全市各区共在19个住宅小区内完成示范样板工程，为整治工程全面铺开和全面完成打下了基础。五是城市建设发展“三分在建设，七分在管理”的工作要求，要巩固楼道整治工作成果，关键在于建立长效的后期管理机制。为此，我局已经向政府董文秋副秘书长提出《关于明确我市住宅楼道整治后期管理责任建议的报告》，提出了楼道后期管理的具体责任划分。今后楼道的管理工作，将坚持“标本兼治，重在治本”的原则，发挥各方优势，切实形成市、区、街道、社区各负其责、共同参与的管理模式，以巩固、完善现有楼道整治成果。

（三）街路粉饰美化工程

为满足明年“世园会”的要求，打破原有的环境不协调状况，使沈阳的街路景观有一个根本的改变，在市局领导的指导下，沈阳市对重点街路及广场沿线（周边）建筑物进行了美化工程。

全市街路粉饰美化工程计划1473栋，建筑面积793万平方米。其中：粉饰工程1044栋，建筑面积465.6万平方米；清洗工程429栋，建筑面积327.4万平方米；美化屋顶工程9栋，建筑面积0.7万平方米。

目前，全市街路粉饰美化工程实际完成1490栋，建筑面积797.7万平方米，竣工率101%。其中：粉饰工程1061栋，建筑面积470.1万平方米，竣工率102%；清洗工程429栋，建筑面积327.6万平方米，竣工率100%；美化屋顶9栋，建筑面积0.7万平方米，竣工率100%；楼梯维修完成253栋，建筑面积143.9万平方米。

街路粉饰美化工程是今年陈政高市长提出的六大城市管理工程之一，在市区各级领导的高度重视及相关各部门的密切配合下，多次组织召开工作协调会，解决工作中出现的困难与问题。市局在资金缺乏的情况下，向各区借资300万元用于工程的实施。各区房产局也相应的成立了专门领导小组，并制定了详细的实施细则，这些都为街路粉饰美化工程的顺利完成提供了良好的保障。

为了保障街路粉饰美化工程的顺利进行，先后制定下发了《沈阳市重点街路及广场沿线（周边）建筑物粉饰美化工程实施方案》、《沈阳市主要街路沿街建筑立面涂饰、屋顶美化工程技术质量指导意见》、《关于加强重点街路粉饰美化工程设计施工管理的通知》等文件。为保证街路粉饰美化工程有序实施，加强制度化管理，确定了项目负责人制度、工程招投标制度、工程监理制度、安全责任制度、工程技术交底制度。同时，为了保证工程的实施质量，各区分别对工程在全市范围内进行了工程招投标，对招投标企业的施工资质、安全资质进行严格审核，选择正规、有实力的施工队伍进行施工。在选择施工企业的同时，各区也选聘了监理资质高、服务质量好的监理公司进行全过程的监理，有效地保证了街路粉饰美化工程的质量和安全。

（四）“平改坡”工程

2005年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景观，提高居民居住质量为目标；坚持“统一政策、统一标准、区域负责”的原则，建立和完善工程实施体系和工作机制；通过科学选址、精心设计、规范施工，高起点、高标准地实施房屋“平改坡”暨旧住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21栋，建筑面积17.16万平方米。其中沈河区20栋，建筑面积17.11万平方米；和平区1栋，建筑面积0.05万平方米。

今年“平改坡”工程的工作标准，一是简洁明快，衬托周围主要建筑，实现建筑形式和色调与周围建筑总体环境相协调；二是优化“平改坡”工程建筑结构设计，达到构造简单、施工方便，广泛采用新技术、新材料、新工艺，达到安全美观、经济适用；三是“平改坡”工程在科学合理地与原房屋功能结合的同时，保温隔热、屋面排水、防水、排气排烟、避雷、防火等各项施工符合国家规范标准要求。

三、健全法规制度方面

20O3年9月1日，颁布实施的国家《物业管理条例》对保障广大业主利益，规范物业管理活动具有十分重要的意义。但国家《物业管理条例》（以下称条例）出台以后，地方制订的配套法规、规章未能及时出台，解决物业管理工作中一些具体问题，无章可循。因此，2005年我们将立法工作作为工作重点，通过总结近年来的工作，吸取其他先进城市的立法经验，在全市市民和物业管理行业同仁、有关专家的积极参与和大力支持下，出台了我市第一部物业管理地方性规章《沈阳市物业管理规定》（沈阳市人民政府第44号令），为我市物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。

为配合《规定》的颁布实施，出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》、《沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《沈阳市主住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套文件，为《规定》的贯彻、实施营造了法制氛围，进一步奠定物业管理行业的法律基础。

四、物业管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，进一步规范物业管理行为。

一是规范物业管理招投标行为，进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度。为了更好的规范物业管理招投标行为，我局在今年颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，使物业企业的选聘公开、公正、公平，同时增强物业管理企业的竞争意识和风险意识，促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进。同时，开展了前期物业管理招投标的试点工作。对建筑面积5万平方米（含5万平方米）以上的住宅小区进行物业管理招投标；投标人少于3个或建筑面积5万平方米以下的住宅小区，经各区、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。目前，“中街北苑”、“假日兰庭”、“融城时代”等32个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。

二是加强物业管理的监督和指导。建立物业管理企业诚信档案和物业企业经理人信用档案及准入、退出制度。在严格物业管理资质审批的同时，加强对物业管理行为的监督和考核，对不符合标准的物业管理企业和经理人，随时取消其物业资质或从业资格。

三是协调指导业主组建业主大会和业主委员会。根据国家《物业管理条例》，结合我市物业管理实际，出台《业主大会、业主委员会组建程序》等相关文件，充分发挥社区作用，行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作。通过近一年来的努力，我市244个具备物业管理条件的住宅小区中有173个住宅小区依法、依程序组建了业主大会和业主委员会，规范化率达到了71%，初步形成了业主自治和专业物业公司管理的多元化管理模式。

四是进一步加强资质管理，规范物业管理市场。2005年我们开展了“一个清理、两个整顿”和“规范物业管理排查”活动，经过小区办的内部核实，及与法规处的共同研究，依据国家物业管理法规，对资质证书已过期，未进行资质评定，多年未年检的19家物业管理企业依法取消了资质，挪用维修资金、服务水平差、业主投诉较多的12家企业提出了限期整改要求。有效的营造了市场氛围、净化了市场环境、规范了市场秩序。

（二）全力解决好开发建设遗留问题。

房地产与物业管理是密切不可分的两部分，物业管理的完善可以使房产增值保值，但是目前开发遗留问题仍是制约我市物业管理的重要因素。这些问题百姓意见多，解决难度大，同时影响物业管理水平的提高。因此，我们会同小区办协调相关部门，细化问题、明确思路、明确责任单位、明确整改时限，坚持“条块结合，以区为主”的原则，加强协调，对存在的问题逐一进行整改，并逐一进行消号。目前，244个实行物业管理的住宅小区中，112件开发遗留问题，已经解决76件。同时，为确保整改工作的顺利进行，本着边解决、边整改、边规范的方式，对在整改中比较好的30个典型住宅区，我们深入住宅区进行调研、总结经验，在全市住宅区中进行推荐，使该项工作起到很好的社会效益，得到了广大业主的一致认可。

（三）深入住宅小区调研，探索全新管理模式。

在物业管理中，普通住宅区是我市最大的管理难点。我们先后4次深入住宅区进行调研了解情况，形成了普通住宅区管理的调研报告，积极探索抓好住宅区物业管理的有效途径和措施，同时，针对以上旧住宅区物业和房产存在的问题，我们邀请相关专家组成课题调研组：

1、请沈阳建筑大学刘亚臣教授组织的调研组写了沈阳市“弃管房产、管理模式与对策研究”的报告。

2、请沈阳工程学院王秀云教授写出了“关于对沈阳市查管房产实施物业管理”的调研报告。

3、请沈阳师范大学鲁捷教授写出了“关于旧住宅区物业管理的几点建议”的调研报告。

通过调研，结合住宅区的实际情况，初步提出了我市住宅区管理的四种模式。一是对项目较大，分期开发的物业项目，探索推广“百步庭”式的物业管理模式；二是对具备物业管理条件的住宅小区，实行规范化的物业管理；三是尚不具备物业管理条件的住宅小区，有计划、有步骤、有重点地进行改造，努力向物业管理过度；四是对暂不具备物业管理条件的住宅小区，建立以安全、保洁，维护公共秩序、共用设施设备，房屋维修为重点的保障性专项服务。

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