住房价格形势及政府调控对策思考建议

近几年来**县住房价格呈不断上升趋势。从供给方面来看，2006年，在房地产主管部门有备案的县城城区建设开工面积8.1078万平方米，竣工面积2.93万平方米，总投资额4196万元。从市场销售看，在2002年，商品房住宅均价是450元/平方米左右，至2007年2月，商品房住宅的均价存在1380元/平方米左右，5年内上涨了近4倍，而从目前来看，我县住房价格总体仍呈小幅上涨趋势，那么，出现房价上涨的因素主要有哪些，**县房地产价格有什么样的一个发展趋势，作为政府部门如何承担公共职责对房价进行调控，针对这些问题，我们经过调查分析，认为：

一、房价上涨的因素分析

（一）要求旺盛是房价上涨的首要因素。表现为：

1、县城人口不断增多。我县正处于城市化进程中的加速发展时期，农村人口向城市转移不断增加。据城关派出所对县城区居民非农业人口的统计，2003年为33786人，至2006年12月为42023人，三年内增加了24.3%，这些还不包括城区的农业人口和大量的流动人口，直接刺激了县城的住房需求。

2、部分县城居民需要再购新房。随着家庭收入和生活水平的提高，部分县城居民需要改善居住条件，也有一些家庭子女结婚，父子分户需要购置住房。

3、因城市建设，房屋拆迁产生一些需要动迁安置的居民。据房屋拆迁管理部门统计，2004年至2007年2月份，县城共拆迁房屋3万余平方米，拆迁居民52户，其中31户给予土地安置，21户给予货币补偿，而这些未安置土地的拆迁户，直接加入到县城购房队伍当中。

（二）开发成本提高是房价上涨的重要因素。房价的成本构成主要包括土地成本，报建规费、建筑成本和有关税费。如同其它行业一样，成本增加必然会此起房价的上升。近几年，在国民经济快速发展的大环境下，不仅地价上涨，构成建筑成本价格的因素都有不同程度的增长，如钢铁、水泥等建材的价格大幅上涨，此外，住宅品质、小区环境造价也有了很大的提高。

（三）消费预期改变是房价上涨的深层次原因

**县房价上涨，和县城居民及农民进城落户人员对消费预期改变有很大的关系。一方面，国民经济良性运行，居民收入稳定增长，特别是近几年我县果业形势较好，预期收入持续增长，使消费者有更大的负债能力。另一方面，政府的调控政策，包括严格土地政策和房地产开发贷款政策，在短期内没有控制房价大幅上涨趋势，使居民产生了对未来房价上涨的预期心理，也让社会游资产生了投资心理。

二、未来房价趋势预期

（一）经济继续发展，县城住房价值整体提升。近年来**县经济取得了长远的发展，众多的企业纷纷进入，特别是受“东江源头县”、“中国蜜桔之乡”、“中国脐橙之乡”和“江南水电大县”等的影响，城市影响力大大提高。**县在县城近期五年规划中提出今后五年“县城面积达到6平方公里，人口6万人以上”。因此，在未来几年，随着城市化进程的加快以及城市环境，基础设施，配套设施的进一步建设，城市住房整体价值将会进一步提高。

（二）需求持续旺盛，房价保持应有的上涨空间。我县随着城区的扩大，流动人口的不断增多，使得商业日益繁荣，由此促进了商业人口增加；而随着教育的不断深入发展，以及随着家长对子女的教育期望越来越高，县城的学生将不断增长；同时，由于果业形势的逐步利好，果农进城购房安居落户的热情不断提升。这些因素使得我县的住房需求保持旺盛，从而导致我县的房价在未来数年保持着应有的上涨空间是必然趋势。

（三）国家宏观调控措施遏制房价非理性上扬，但大幅下降可能性小。从目前的政策来看，调控的目的并不是大幅度降低房价，而是遏制房价出现上涨过快的趋势。尽管政府部门相关调控措施有利于遏制房价非理性上扬，但从整体上看，**县房价下降的可能性极小。根据银行的有关统计数据表明，2005年以来的房地产价格上涨并不以各商业银行发放的更多住宅抵押贷款为支撑。因此，银行提高了各种期限档次的贷款基准利率1.44个百分点的利率变动，（其中2005年5年以上住房贷款的基准年利率为5.31%，2007年的为6.75%），对**县房地产市场影响很小。

三、我县政府调控房价的对策及所争取的措施

针对上述房价上涨的主要因素，笔者认为我县目前采用的政府调控房价的主要方法有两个：一是落实住房保障措施；二是整顿和规范房地产市场秩序。

（一）落实住房保障措施

1、启动经济适用住房和廉租住房建设。今年，我县经济适用住房建设目标为1200平方米，可解决150户中低收入家庭的住房困难问题，廉租房建设任务为4000平方米，可解决60户“双困”家庭的住房问题。为确保这项建设的顺利实施，我县把经济适用住房和廉租住房建设列为今年“八项重点工程”之一，并采取机关督查和社会督查的措施对该项工程进行重点督查。目前，经济适用房和廉租住房建设工作已初步确认建设地点，建设地点确定在新罗南路安置区；已拟定了《**县2006-2010年经济适用住房和廉租住房五年建设规划》和《**县经济适用住房和廉租住房建设实施方案》，下一步工作将在五月下旬开展项目建设地址上的征地和拆迁工作。

2、启动中低价位商品房建设。目前一些大中城市如上海、北京等地在全国开展中低价位商品房建设工作。我县也可进行可行性分析，启动中低价位商品房建设工作，每年安排一些土地用于中低价位商品房建设。首先对这些土地供应的情况都定期公布，并形成一种制度。企业在参与开发建设单位的招标过程中，接受政府限地价、限房价的要求。其次，有关部门要制定相关的准入和准出制度，从制度上保障中低价住商品房建设的良性发展。建设中低价住的商品房也是保障中低收入家庭住房问题的重要措施之一。

（二）整顿和规范房地产市场秩序

在整顿和规范房地产市场秩序中，我县紧紧围绕国家宏观调控政策，落实房地产行业税收政策，对房地产开发建设进行了全过程的监督，有重点地查处了开发、交易、中介单位的违法违规行为，加强了对涉及住房价格和收费的监督检查，严肃地查处了违反规定乱收费、哄抬房价、不按规定明码标价等不正当行为。

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