房地产交易市场健康发展实践思考

为贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，积极应对国际金融危机对房地产行业的影响，促进房地产规范有序健康发展，**县大力弘扬井冈山精神，积极在全县实施“千户居民（移民）安居工程”，加大对房地产市场的宣传力度，建议并制定出台一系列购买商品房的优惠政策，鼓励群众购房，整个活动取得了明显的成效,被业内人士俗称为“**楼市寒冬里的一把火”。笔者经过调查分析，认为**县实施“千户居民（移民）安居工程”， 促进房地产规范有序健康发展的经验和做法，主要体现在以下几个方面：

一、主要做法

（一）实施千户居民（移民）安居工程，出台优惠政策措施。

一是降低首付门槛，提高公积金贷款标准。自2009年1月1日起，凡在县城规划区内新购商品住宅的，将购房首付款降至20%；是干部职工的，还可享受最高20万元的住房公积金贷款额。购买二手房最高可享受12万元的住房公积金贷款额。

二是实施千户居民（移民）安居工程购房补贴。自2009年元月1日起，至2009年2月10日止，凡在县城规划区内从房地产开发企业处新购住宅用房的购房户，每套由开发企业给予5000元以上的现金补贴，县财政另外给予相应额度的现金补贴（但最高补贴限额为1万元）。在此期间，各开发企业还可以根据各自的实际出台优惠条件，但不与购房现金补贴相重叠。两项奖励资金在购房户缴清首付款、契税，并签订《商品房买卖合同》后一并发放。

三是放宽执行城镇户口政策。对农民进城新购商品住宅的，可享受免费办理全家城镇户口，子女到县城学校就读免收转学费，县劳动就业部门对进城农民免费进行就业培训，并介绍就业，享受中心城区居民（移民）的其他相关待遇。

四是吸引社会资金，扩大就业渠道。改变目前的土地供应方式，实行大宗供地与小块供地相结合，该县拿出100亩收储土地，分两期实施用于开发建设“娱乐城”，大力发展第三产业，在符合“依法出让，统一规划，指定用途，限期建成，预交税费”的前提下，鼓励并允许县内外企业和个人购买土地，将所购土地按规划用途用于歌厅、茶庄、桑拿等商业设施。

五是加大住宅小区人居生态环境建设力度。该县有关部门通过梳理住宅小区建设中遗留的问题，逐步加大住宅小区外部基础设施投入，改善住宅小区周边环境，兑现政府承诺，创建舒适、美观的人居环境。

（二）开展多形式的宣传活动，加大房地产市场的宣传力度。

一是我局制作了一期房地产市场专题片，在县电视台播出，该电视专题片全面、系统地介绍了我县房地产业的发展、现状、未来，达到了理性看待房地产市场的发展变化，及时地把握市场动态，适时调整经营方向，创新营销策略的目的。

二是充分利用报纸、电视、网络、信息等渠道，宣传农民进城的好处，加大对房地产市场和本次县政府出台的优惠政策措施的宣传力度，吸引农民进城购房安居。

三是按照“政府搭台、企业唱戏、群众参与”的模式，于2009年元旦期间在城北世纪广场举办了**县首届房地产展示会。各乡镇参加展示会的人数按所在乡镇的总人口比例分配，并由各乡镇负责组织落实。各乡镇通过加大宣传力度，扩大宣传范围，开展街头宣传，发放宣传资料，确保了参加展示会的人员的落实到位。本次展示会共有10家房地产开发企业参加，吸引了共3500余人观看，从而有效地扩大了房地产市场的宣传面，促进了群众对房地产市场的了解。

（三）加强组织领导，严明工作纪律，确保千户居民（移民）安居工程顺利实施。

一是加强组织领导。为确保千户居民（移民）安居工程顺利实施，我县成立了实施千户居民（移民）安居工程工作领导小组，明确了工作要求，并由县政府县长担任组长，县政府常务副县长、分管副县长、县长助理财政局长任副组长，房管、建设、国土等相关单位为成员。

二是防止弄虚作假。由各房地产开发企业与我局签订诚信承诺书，凡发现房地产开发企业与购房户有弄虚作假行为的，由该开发企业承担政府购房补助部分，并处罚款十万元，对该企业的诚信记录记10分。对弄虚作假行为进行举报，并经查实的，由县财政给予4万元的奖励（如购房户自行举报的，除县财政补贴的1万元不予追缴外，再另奖4万元）。

三是严肃责任追究。对弄虚作假，徇私舞弊，玩忽职守、失职渎职，造成重大影响或损失的工作人员，由相关部门追究单位主要负责人及相关责任人的责任。

二、工作成效

自千户居民（移民）安居工程实施以来，受正确舆论的影响，以及政府优惠政策和房地产开发企业优惠条件的刺激，我县商品房交易首季度取得开门红，各项指标均取得历史同期最好成绩。从2009年1月1日起，至2月10日止，短短40天时间共销售商品住房191套，面积25060.07平方米，销售总额4629万元；销售店铺18套，面积675.03平方米，销售总额357.4万元。总的来说，工程的实施达到了预期的效果，房地产开发企业既卖出了所开发的商品房，又盘活了楼市；购房者既得到了开发商的优惠措施，又享受到政府购房补贴带来的温暖；而作为政府和职能部门，既使群众得到了实惠，又加大了房地产的宣传力度，促进了房地产的健康有序快速发展。

三、工作启示

本次千户居民（移民）安居工程的成功实施，既继承和发扬了以往一些活动的一些传统和经验，又注重吸收和借鉴一些先进理念和做法，更注重在此基础上进行不断创新和探索，确保了工程实施的顺利进行。同时，也为推动房地产事业的发展于深刻的体会和启示。其中最值得总结的有三条：

启示一：树立正确的舆论导向，增加购房者信心。房地产本身的刚性需求是始终存在的，未来的前景也一定是好的，在极度低迷的时刻“增加信心”应是最主要的问题。信心是什么呢？可以指购房人对房价的预期，“买涨不买跌”指的就是这个，所以购房者持币观望。信心还可指楼盘品质，也就是“性价比”合不合适。如果品质好、有增值的余地，就是房价贵一点也无妨。信心的另外一个重点是政策环境，政策指向不明，忽左忽右，就会搞乱人心，购与不购就成了疑团而不知所措。我县在实施千户居民（移民）安居工程时，就紧紧地抓住增强房地产的信心上，通过制作房地产市场专题片并在县电视台滚动播放；举办**县首届房地产展示会；深入各个乡镇进行街头宣传等形式，把握了房地产市场的重点，树立了正确的舆论导向，宣传了房地产的刚性成本和需求，增强了购房户的信心，从而取得了预期的成效。

启示二：引导房地产开发企业让利于购房者，达到双赢。在全社会都在关心的“高房价”问题的时候，出台红头文件挤压房价实际上不可能取得明显的成效。笔者认为，如果单纯地打压，让房地产商降低房价是非常有限度的，是不可行的。因为那样会使银行产生呆账，房地产一蹶不振，一落千丈，房地产是国民经济的重要支柱产业，房地产的不景气将影响少说近40个行业的发展。现今减低房价的幅度一定是有限的，要使“夹心层”和低收入者都能买得起房，不同程度地改善自己的住房条件，这就需要政府转变观念，创新思路，政府要做的事是完善保障性住房的运营和对购房人的补贴办法。如对符合条件的购房户，由政府给予一定的帮助和政策支持，使大家都能达到期望目标而各得其所。本次活动，我县财政对新购商品房的居民每套给予1万元的购房补贴，使房地产开发企业都有认同感，特别是在房地产形势低迷的情况下，他们也都不约而同地拿出1 -2万的优惠措施（实际是降低了房价），来配合政府工程的开展，因此达到了双赢的效果。

启示三：要勤于思考、敢于创新。在房地产市场受全球金融危机影响较大的情况下，我县能认真贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，把思想行动统一到中央对国内外经济形势的分析判断上，统一到科学发展观的要求上，能因地制宜，积极并及时出台相关政策，加大房地产市场的宣传力度，有针对性地开展务实性工作，这本身就是一种创新，是对当前房地产市场低迷的应对措施。而务实性工作的开展不仅提升了政府的地位和能力，而且使群众对房地产市场和工作有了更深刻的认识和评价。

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