商品住房价格情况调研分析

我县商品住房价格年年攀升，逐年按10%以上的幅度增长。在去年下半年国际金融危机爆发期间，房价也未受到多大的影响，只是销售量下降了50%，而商品房价格仍维持在1700元/㎡至2100元/㎡之间，同比2008年上半年仅下降了5%，与周边县市的商品房价格相比，结合我贫困县的经济发展和生活水平来看，我县的房价显得偏高。房地产价格一直是当前和今后一段时期内人们关注的焦点，为此，笔者近期对商品住房价格进行了市场调查，现将调查分析情况综述如下：
    一、商品房开发与销售情况

    2009年1-10月全县房地产开发完成投资24174万元，比上年同期增加1813万元，增长7.5 %。其中商品住房完成投资18356万元，比上年同期增加3598万元，增长19.6 %，占全县房地产开发总投资的75.90%。

    1、商品房施工、竣工情况

    2009年1-10月全县房地产开发面积为43.85万㎡，比上年同期增加了24.14万㎡，增长55.04%。其中商品住房开发面积为36.85万㎡，比上年同期增加31.17万㎡，增长84%，占全县开发施工总面积的84%，商品房竣工面积22.77万㎡，同比上年同期增长600%。

    2、商品住房销售情况

    2009年1-10月商品房销售面积15万㎡，同比去年同期增长20.74%，其中住宅销售12.4万㎡，占商品房销售面积的18.4%。至10月底，全县商品住房空置面积2.8万㎡，空量率35%，造成空置率高的原因除市场供求关系和政策因素的影响外，还有住房价格居高不下造成销售量滞涨也是重要的一个方面。

    3、商品房价格情况

    至2009年1-10月，新建商品住房平均销售价格达到1980元/㎡，商品住房期房平均销售价格为2130元/㎡，分别比上年同期增加300元/㎡和450元/㎡，同比增长17.6%和25 %，其中90㎡以下的小户型商住房价格1600元/㎡，90m2-130㎡的中户型商住房价格1980元/㎡，130㎡以上的大户型商住房价格2360元/㎡，分别同比上涨23.75%，20.30%和18.60%。

    二、我县商品房价格持续上涨的原因分析

    1、居民收入增长，带动住房需求增长

    随着经济的发展，居民收入在不断增加，每年以12%的增幅在递增。由于城镇化进程的加快，居民和富裕的乡镇农民在县城对住房的需求在不断增长。自去年金融危机爆发以来，县委、县政府围绕“保增长、保民生、保稳定”工作重点，大力培育经济增长点，转变经济增长方式，提高人民经济收入，改善人民生活质量。据资料反映：2009年前三季度全县实现国民生产总值309983万元，同比增长12.7%，完成财政收入24376万元，同比增长10.4 %，全县在岗职工月平均收入1728元、同比增长4.5%，金融机构各项存款余额405712  万元，同比增长5559万元、增幅1.5%，由此说明今年城乡居民的收入在增长。居民收入增加后，除满足基本生活需求外，还将考虑对房产的投资、增值、保值，这将促进住房的需求，使得住房价格维持在较高的水平。

    2、土地供应偏紧，供应结构不合理，助推中小户型住房价格上涨

    由于国家出台一系列严厉的土地宏观调控政策，使得商品住房的土地供应偏紧。就我县而言，每年能用于商品住房开发的土地数量在减少，年均递减2%以上。2009年1-10月，全县住房开发面积36.85万㎡，90㎡以下的小户型商品房仅 6.14万㎡，占比 16.66%（其中含针对低收入困难群体开发建设的廉租住房）。由于家庭规模出现小型化趋向，家庭平均人口3.6人，表明人们对小户型住房的需求不断增长。而恰恰相反的是，房地产开发商为追求高收益，高回报，把大量资金投入到高档物业的开发中，盲目追求“大而全”，而需求较大的中低档住房开发不足，供需错位使大量高档住房积压，形成高空置率，而中低档住房的需求得不到满足，使得中低档小户型住房价格不断上涨。据统计，今年1-10月份的中小户型住房价格同比上年由1600元/㎡上涨到1980元/m2，涨幅23.75%，在整体交易严重萎缩的情况下，90㎡以下的住房交易活跃，价格大幅上涨。这就是因为土地供应偏紧，开发商追求超额利润，供应结构不合理造成的。

    3、利好政策的延续将继续支撑现有住房价格

    房地产业是我县经济发展的一个重要支柱产业，今年1-10月的税收收入占全县地方财政收入的37%。去年下半年，因受国际金融危机的影响，我县的商品住房销售量逐月下降，影响了我县的地方财政收入和经济的发展。但是，商品房价却一直在高位运行，房市有价无量，这是开发商宁愿冒着资金链断裂的风险，也不愿降价销售，力挺到今年年初。今年3月以来，县政府为刺激房地产的复苏，使房地产走出低谷，出台了一系列住房消费优惠政策。如鼓励城乡居民购买自住房，银行按揭贷款首付比例由30%降至20%，利率执行基准利率的0.70倍，用公积金贷款的首付比例调为10%；购买90㎡以内的自住房贷款期限延至20年，用公积金贷款的贷款金额由最高的10万元提高到15万元，个人转让居住2年以上的自住房，免征营业税，转让居住5年以上的免征个人所得税；首次购买90㎡以下的自住房，交易契税为1%。90-140㎡的契税按2%征收后再按1%奖励给购房户；对交易双方免征印花税和土地增值税等等。这一系列优惠政策，有效地刺激了商品住房的消费，使得房市价量齐升，商品房价格持续攀升。因此说，政策因素的影响是巨大的，它将直接左右房市，直接影响到房地产价格和市场供求关系,若优惠政策得以延续,将继续支撑现有房价。

    4、市场需求大于供给，将继续推动住房价格走高

    首先，城市化进程加快，家庭规模缩小，家庭户数增加，导致需求增加。尤其是近年来县政府出台一系列优惠政策，鼓励农民和外来投资、择业人员在县城购房落户，使得县城人口迅速膨胀，居民和乡镇农民以及外来务工人员首选的是买房，购买力不断增强，需要大量的住房满足需求，需求一直大于供给，从而推动房价上涨。如2005年县城面积15k㎡，而至2009年县城面积已达22k㎡，每年以10%的速度拓展；人口也以1.5%的增幅向县城转移；商品住房供应量平均也以15%的速度递增。

其次，消费预期心理力促房价上涨。今年在房价上涨时，消费型购买者预期房价还将上涨，为减少未来支出，争相购买；投资型购买者预期房价仍将上涨，为保值增值，也争相购买，两股力量使得房价持续上涨。再加上一些开发商利用市场信息的不对称，在各种媒体上大肆发表房价会上涨的言论，使得市场跟风争购，造成短期内中小户型房价非正常上涨。人们的住房消费普遍存在买涨不买跌心理，象去年下半年房地产萧条时，连续3个月全县卖不出一套房，房价也跌到最低，平均价为1700元/㎡；而到了今年上半年，房地产业刚复苏不久，人们预期房价会上涨，便争相选购，有些楼盘还出现了排长队抢购的局面。到了8月份，县城的房价持续上涨创了历史的新高，最高价达到2480元/㎡，平均房价达到2100元/㎡，仅10个月时间，最高上涨了25%，由此可见，消费预期心理的作用很大，理性和非理性心理共同作用，就形成了强大的购买力，助长了市场需求，推动房价持续上涨。

    5、政府主导房市，为维持各方利益，房价将居高不下

    政府是房地产市场的监管者，同时又是利益的参与者和分配者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任。为主导市场，维系政府、银行、开发商、建筑商、生产者、已购房者等各方面的利益，政府必然制定相关政策，采取有效措施，稳定和繁荣房地产市场，不能让它萧条和萎缩下去。因此，政府对房地产利益的依赖决定其不希望房价大幅下跌，开发商、建筑商、已购房者等群体也不希望房价下跌。所以，政府为了稳定房地产市场，增加地方财政收入，一方面，通过加快城镇建设改变城市面貌，优化投资和居住环境，鼓励农民向城镇转移，刺激城镇居民住房消费；另一方面，通过控制土地供应量，挤压房市泡沫、实施税费宏观调控，尤其是对企业融资，货币供给进行弹性调控，以引导房地产投资，刺激经济的增长，维持房价在现有水平运行。

    三、今后一段时期商品住房价格的走势分析

    分析我县商品住房价格今后一段时期的走势，从调查了解的情况来看，笔者认为今后一段时期我县的商品住房价格的走势将维持现状，在现有水平运行仍有可能小幅上涨，但幅度不超过5%，平均售价在2100元/㎡左右，理由有如下几点：

    1、从政策调控的角度来看。房地产业受国家宏观调控政策的影响很大，若刺激住房消费的政策继续延续，则住房价格必定维持在现有水平之上，并略有上涨，平均售价可达2100元/㎡，最高售价可超2500元/㎡。因为在县城规划区范围内，可供出让用作商品住房的土地供应越来越少，据了解，这方面的土地供应每年递减2%以上，由于土地供应减少，开发商取得土地的成本只会上升，而不致于下跌，也就是说取得地价的成本费用上涨封闭了房价下跌的空间。

    2、从经济复苏的角度来看。国家经济刺激政策已在下半年产生了明显的效果。我县的经济也在提振复苏当中，乡镇农村外出务工人员逐渐增多，收入也在增加，据统计，至今年10月份外出务工人数同比去年同期增长了1.7 %，劳务收入同比去年同期增长了2.8%，这些农村外出务工人员收入的增长，促进了回县城购置住房的需求。据调查了解，农村外出务工人员在县城购置住房的比例每年均以8%的幅度增长，他们会把我县的房价与经济发达地区的高房价对比，助推我县住房价格的上涨。

    3、从消费心理预期来看。今后一段时期，心理预期仍影响了住房的价格，而当前房地产各项优惠政策是否延续，又直接影响到人们购置住房的心理预期。目前尚处在观望状态的消费心理，若遇国家政策发生紧缩而调整，他们便会把这种预期转变为刚性需求，维持房价上涨的态势；另处，就是那些已经买了房子的，也在期待住房升值，他们不希望已购置的房产贬值，那些还没有买房而又迫切希望买房的人们，买了房之后，也是不希望房价下跌，因此说，消费预期心理是不希望看到房价下跌的。

    4、从房贷货币政策来看。目前还没有迹象表明，国家会立即紧缩银根，放松信贷，调整房地产投资政策。因为经济复苏的基础还不够牢固，还需要继续宽松的贷币政策，以刺激投资和消费，调结构、保增长，仍是今后各项经济工作的重点。最根本的表现就是观察央行何时加息，就可反映房贷货币政策的变化。因此说今后一段时期房价仍将维持现有水平，可能还略有上涨，而不致于下跌。

    5、从参与房地产市场的主体来看。主要有政府、开发商、建筑商、材料供应商、服务商和购房者六个主体，前面我们已经调查分析过，政府是房地产市场的主导者，是政策的制定者和执行者，房地产业已经成为税收的主要来源，成为地方经济的一个重要支柱产业，房地产业的繁荣至少为本届政府带来政绩，而不希望看到房价下跌。开发商、建筑商、材料供应商，广告、物业等服务商，他们是房地产产业链上的一个环节，都希望每个环节畅通，不能断裂，他们知道，房价下跌意味着全行业萎缩、萧条，没人买房子了，就直接动摇了他们赖以生存和发展的基础，因此说这些主体都是不希望看到房价下跌的，总是千方百计、想尽一切办法维持房价。而只有想购房但还未购房者，才最迫切希望房价下跌，买到便宜低价房。但常常又是在房价下跌时，他们又不敢买，担心买了房之后房价又下跌，造成不应有的损失，待到房价上涨时，又埋怨房价涨了，他们这样一个群龙无首的弱势消费群体，怎能抵挡强势主宰房价上涨的步伐？所以说从参与房地产市场的各方主体来看，最终都是维系房价稳定和上扬的。

    四、对促进商品住房健康发展的几点建议

    1、继续实施宏观调控政策，改善商品住房供应结构

要进一步完善住房建设规划机制，正确区分不同性质的住房需求，鼓励中等收入家庭正常购房，控制高收入者多买房、囤积房，保证低收入家庭住上经济适用房或廉租房。要积极推进经济适用房和廉租住房建设，优先安排中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应，使优惠政策真正落实到中低收入且住房困难的家庭。同时加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前置条件，明确项目的开工、竣工时间，加强项目建设监管，严格开发商按约定条件进行开发建设。

    2、规范房地产市场经营秩序，抑制商品住房价格过快上涨

    一是合理控制房地产开发投资总量，加强规划和引导，清理闲置土地，督促已出让土地如期开发建设，严格执行国家土地使用和管理的政策法规，打击囤积土地、投机、恶意炒房行为，改变通过控制住房供应抬高房价的局面；

    二是建立健全房地产市场网络平台交易系统，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场交易透明度，全面、及时、准确地发布市场价格信息。

    3、稳定住房市场，引导居民购房理性消费

    在增加商品房供给总量，减少拆迁被动需求和炒房投机需求的同时，重视住房二级市场的发展，促进存量二手房的盘活流动，培育和发展住房租赁市场。要加大风险意识宣传，引导居民理性消费，要告之购房者，房产虽有一定的保值增值的作用，具有投资盈利功能，但长期来看，其自身价值会加速损耗，人们购房需量力而行、理性对待。

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