居民小区物业收费监管初探

    随着社会的发展和城镇规模的不断扩大，居民小区应运而生，而且越来越多。据不完全统计，截止2008年底，竹溪县城区住房总量已达195.80万平方米，住房20908套，大小居民小区达70余个。居民小区的建立，对改善广大居民的生活环境，提升城市功能，推动“三个文明”建设起到了积极地促进作用，但居民小区的管理是目前困扰广大小区居民的一大难题，也是小区居民向政府、价格主管部门和建设部门投诉的“热点”问题之一，投诉的“焦点”集中在居民小区的物业收费上。规范居民小区的收费行为，是目前解决众多居民小区各种矛盾和管理问题的核心。如何规范居民小区的收费？如何监管居民小区的收费行为？本文试就竹溪县居民小区物业收费现状进行浅析和对收费监管进行初探。 
    一、竹溪县城区居民小区现状 
    竹溪县城区房屋建设以竹溪河沿岸而建，竹溪河以北为老城区，竹溪河以南为新城区。截止到2008年底，竹溪县城区常住人口5.5万，城区内住房20908套，住房总量195.80万平方米，人平35.60平方米，已形成大小居民小区70余个，其中规模比较大的有卫家园小区、金叶花园、祥尔小区、怡景园、阳光花苑、月弓山庄、政府大院、紫金花园等，散布在竹溪河两岸。 
    2000年以前，竹溪县城区常住人口只有3万人，城区居民居住以单位家属楼和部分国有公房为主。2000年以后，随着城区人口的急剧增长、外地房屋开发商的进入和本地房屋开发商的崛起，房地产业蓬勃发展，规模或大或小的住宅楼不断建成并投入使用，早期居民小区初见端倪，但处于无序发展状态。以后随着政策的调整，居民小区建设逐步向规范化、规模化、有序化方向发展。 
    二、竹溪县城区居民小区收费存在的主要问题 
    （一）竹溪县城区居民小区物业收费类型 
据调查，目前竹溪县城区居民小区物业收费有以下两种类型： 
    1、合同收费型。2000年以后由房屋开发商建设的住房，所有住房的物业管理收费均写进购房合同，购房人在购房时即视同认可合同中关于物业管理收费的条款，合同少则签一年，多则签五年甚至更长。 
    2、协商收费型。竹溪县老城区由原单位家属楼改造的居民小区，物业管理费的收取绝大部分是协商收费，即由一人牵头，经绝大部分住户同意收取一定数额的物业管理费。 
    （二）竹溪县城区居民小区物业收费标准 
据调查，目前竹溪县城区居民小区物业收费的标准有以下两种类型： 
    1、按建筑面积收费。据初步统计，竹溪县城区居民小区按建筑面积收取物业管理费的约占73%，但标准不一，如有0.24元/月.平方米、0.48元/月.平方米、0.50元/月.平方米等。 
    2、按户收费。竹溪县城区居民小区按户收取物业管理费的约占27%，根据居民小区建成时间的早晚等因素，收费标准也不一，如有16元/月.户、25元/月.户等。 
    （三）竹溪县城区居民小区物业收费存在的主要问题 
    1、管理机构不健全。据调查，竹溪县城区现有的居民小区全部没有成立业主管理委员会、没有制定相应的管理制度，居民小区物业管理处于无序状态。 
    2、收费无依据。竹溪县城区现有的居民小区物业收费不论是按建筑面积收费还是按户收费，都没有相应的政策依据。 
    3、水费收费不合理。2000年以前由单位家属楼改造成的居民小区，水费过去是由单位统一收取交自来水公司，水损耗由单位承担。改造成居民小区后，自来水公司仍然按总水表收取水费，各户水表汇总的数字与总水表数字之间的差额部分小区物业只好转嫁给小区各住户，导致到户自来水价格高于自来水公司现行的居民生活用水价格，小区居民意见较大。 
    4、各种维修困难。房屋、公共设施、公共场地等需要维修时，由于物业管理未交由有资质的物业企业管理，所以物业管理维修基金无法征收，导致房屋、公共设施、公共场地出现问题需要维修时没有资金，只有任其发展，得过且过。若遇到屋顶漏水等特殊情况，户主只有自行维修，居民小区管理机构与居民小区居民之间不免产生矛盾，而且时间越长，矛盾愈深。 
    5、小区居民的缴费意识差。据初步统计，竹溪县城区现有的居民小区物业收费不论是合同收费型还是协商收费型，三分之一以上的小区居民不愿或寻找各种理由不交、欠交小区物业管理费，导致部分居民小区物业管理工作不能正常开展。 
    6、小区物业服务差。如居民小区的绿化场地长期无人整修、公共场地、楼梯道长期无人清扫，部分有健身设施的居民小区健身器材无人管理、垃圾无人清运、大门无人看守、小区的防盗、防火无设施、无装备等，居民小区物业只管收费，服务意识差。 
    三、居民小区物业收费监管对策 
根据《物业管理条例》的相关规定，居民小区的物业管理应交由有资质的物业管理企业来实施。但在竹溪县目前没有一家有资质的物业管理企业，而规模或大或小的居民小区又在不断建成并投入使用，如何解决在没有物业管理企业而又要使现有的居民小区管理能走上规范化、制度化的轨道？笔者试做如下探讨： 
    （一）加大《物业管理条例》的宣传力度。《物业管理条例》已于2003年6月8日颁布并于同年9月1日开始实施，至今已近6年。调查显示，80%以上的居民不知道《物业管理条例》或知之甚少。房管等部门应通过多种渠道、采取多种形式加大《物业管理条例》的宣传力度，如印制宣传册、办专栏，或通过广播、电视、报纸、网络等媒体进一步扩大《物业管理条例》的知晓面。 
    （二）明确管理主体。现有的居民小区管理在没有交由物业管理企业管理之前，房管等部门要引导各居民小区成立业主管理委员会，明确居民小区的管理主体。业主管理委员会由全体业主选举产生，代表全体业主实施对居民小区的管理。 
    （三）价格主管部门对各小区物业管理成本进行核算，制定相应的收费标准。根据《物业管理条例》的规定，居民小区物业管理交由有资质的物业企业管理，才能按相应标准收取费用。但在竹溪县没有一家有资质的物业企业的情况下，要保证各居民小区的环境卫生、安全等多方面的要求，只能在现有的条件下，由价格主管部门根据各小区的建成时间早晚、服务内容多少、服务时间长短等因素对居民小区的物业管理成本进行核算，制定相应的收费标准，按照有关程序报批后执行。 
    （四）居民小区物业收费应到价格主管部门备案，并办理《湖北省经营及服务价格收费监审证》。根据价格主管部门批准的收费项目、收费标准，各居民小区物业管理机构应到价格主管部门办理《湖北省经营及服务价格收费监审证》，接受物价、财政等部门的监督、检查。 
    （五）推行明码标价。国家发改委和建设部专门出台了《物业服务收费明码标价规定》，小区物业收费应按照要求在其服务区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、公示表、收费手册等多种形式标明小区物业收费标准、收费项目、收费依据、计费起始时间、计费方式、服务内容、服务标准、价格举报电话等。若小区物业收费标准发生变化，应按照有关规定将新的收费标准、收费项目在小区的显著位置予以公示。同时，价格主管部门及相关职能部门要加大监督检查力度，确保不发生乱收费现象，确保居民小区业主的利益不受侵害。 
    （六）正面引导小区居民的消费意识，强化物业管理收费的力度。居民小区在按要求到价格主管部门办理了有关证件，在小区显著位置公示了收费项目、收费标准、服务内容等后，房管等职能部门要会同小区管理机构向小区居民宣传有关政策、法规，使之形成“接受服务就应缴费”的意识，对极个别恶意拖欠物业管理费的业主，可通过经济的、法律的等手段予以追缴。 
    （七）全面提升小区物业服务水平。一是有关职能部门要组织各小区物业机构的管理人员进行专业知识培训，使他们熟练掌握物业管理的有关知识；二是对各小区的服务人员进行培训，要着重对他们的服务意识、服务技能等进行重点培训，使之不仅能应对正常的小区的各种服务，更能熟练应对业主提出的其他服务要求；三是各小区在搞好硬件建设的同时，要管理好、维护好、利用好这些硬件设施，发挥其最大的服务功能，不能使其成为摆设；四是认真搞好软件建设，小区管理机构要想方设法丰富小区居民的业余生活，开展丰富多彩的文体活动，使“小区是我家，人人喜欢她”、“小区是我家，人人爱护她”的理念逐步深入到全体小区居民脑中；五是小区管理机构要实实在在践行自己的承诺，努力树立自己的良好形象，要视小区居民为“上帝”的服务理念，逐步融洽与业主的关系，共同创造和谐、安全、文明的居民小区。 

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