广东省四会大德洲堤房结合建设工程设计分析（李景成）

摘 要：随着城市的发展，处于城郊的四会大德洲堤岸连片的低洼滩地，杂草众生，堤段是治而不愈的历史隐患，必须彻底根治，在满足堤岸防洪规划标准的基础上发展房地产业，促进当地经济发展。

关键词：堤房结合 工程设计分析

四会市大德洲堤岸座落在四会市马房水利枢纽工程青岐涌栏河闸后库区侧，属四会大沙镇，并为丰乐围的组成部份。丰乐围位于广东省中西部四会市，青岐涌下游右岸，根据流域防洪规划和防洪标准，丰乐围防洪为30年一遇标准。为保护大沙镇人民生命安全与财产，大沙镇决定对大德洲堤围进行彻底整治，在满足堤岸防洪规划和防洪标准的基础上因地制宜，就地取材，取当地山岗泥土，将整片低洼滩地填高，把地台填高至堤面高度（14.0m）,使之成为河畔住宅基地，规划建设高尚别墅住宅，山上森林公园，让成功人士劳累一天后，又可回到大氧吧消除疲劳。

1 建设规模

大德洲堤岸整治工程项目区域面积为423491.46m2，需填土量约为2919774m3，在填高至14.0m标高地块上规划房地产开发，建筑面积634592m2，其中小高层商住楼74栋，建筑面积469352m2，多层商住楼54栋，建筑面积136080m2，连体别墅72栋，建筑面积29160m2。本堤岸整治建设工程保护现有人口2.05万人，工农业总产值约4.28亿元。

2 本项目市场前景预测

本项目的预期建立在谨慎、细致的调研基础上，所面临的前景综合来看是乐观的。在具体的分析之中，我们会看到同类别的房地产开发相对于本项目的劣势，而对于处于待开发房地产来说，本项目的开发和运营成本显然低于其它众多项目，因此从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目预测的理论收益率。随着周边经济的腾飞，以及随着珠三角经济地位的日益上升以及荔枝湾大桥建成通车，本项目的开发势必越来越旺。我们拥有珠三角这样一个优厚的个人、家庭消费市场，加之该项目有其不可替代的自然景观优势，有其独特的区位交通优势，可以预测，本项目的市场前景是乐观的。

3 经济效益分析

大德洲建设项目的开发使当地房地产业迈上一个新的台阶，环境效益和社会效益显而易见，而经济效益是开发区可持续发展，并产生环境效益和社会效益的重要可靠保证。

3.1长期性收入

大德洲堤房建设项目主要为房地产物业服务收入，物业管理费按照别墅建筑面积收取每平方米每月1.00元计，多层商住楼建筑面积收取每平方每月0.50元计，小高层商住楼建筑面积收取可平方米每月0.85元计。别墅区共合72栋，每栋按634m2计，小高层商住楼面积469352m2，总计每年物业收入478.74万元，由以上分析计算得该小区物业费总收入为595.38万元。

3.2 一次性收入

大德洲建设项目主要为房地产销售收入，楼价按照2007年房价平均水平每平方米3800元计，建筑总面积按634592m2计，总计住房销售总收入241145万元。

3.3 回收分析框算

根据以上分析：本项目建设总投资为83700.6万元。一次性收入241145万元，长期收入595.38万元。即项目总收益，241740.38万元，除去建设投资费用83700.6万元后余158039.78万元。由此可见该项目的建设效益显著，切实可行。

4 社会经济影响

本项目的建成，将促进交通运输业的发展，充分发挥大德洲堤岸周围环境的优势，提高四会人民居住环境质量，从而提高社会经济效益，促进四会经济社会的发展。

4.1 项目社会影响分析

4.2 互适性分析

本项目的选址充分考虑了未来城市的发展方向、布局形态和用地分析了城市空间分布和特点，城市经济发展的变化趋势，同时考虑与城市规划的用地不冲突，如水、电、通讯、城市公共交通等的协调性。同时与公路网络规划相配合。本项目考虑与当地社会环境的相互适应关系，分析的社会因素包括：不同利益群体、当地组织机构、当地技术文化条件等。项目的互适性分析。

根据表中的分析，项目建设符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有很好的社会合适性。

5 社会风险分析

大德洲堤房建设整治工程项目，对改善四会市水利综合环境状况，满足社会市场经济的发展，提高人民生活水平具有积极推进作用，社会效益显著，基本上不存在社会风险。项目建设有利于弘扬中华民族传统文化，促进民族团结，满足人民群众的出行方便、舒适需求。为城市环境美化创造条件，不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好项目施工期和运营期的管理工作，尽管减少对周边居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。

6 社会评估

根据建设项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，四会市大沙大德洲堤岸整治工程项目的建设项目的建设具有较好的社会效益，必定备受多方关注和支持，虽然在建设过程甚至运营期间都会产生一些负面影响，但是，只要措施得当，一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。项目的建成将大大提高了丰乐围的防洪能力，更有力地保护人民的财产安全，有利于促进社会进步，本项目具有广泛而深远的社会效益。

同时该项目的建设和投入使用，可以缓解四会市住房紧张问题，确保居民有个舒适的居住环境，提高综合住房效益和社会经济效益；并由此推动社会各项事业的协调发展，具有较好的社会效益。

综合多方面的调查研究和客观分析得出结论，本项目具有较好的社会及经济效益，项目的社会评价可行。

7 结论

通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到盈亏平衡点较低，而且投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。

在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。

另一方面可以预见项目的顺利实施将为四会市及大沙镇人带来改变。项目前期的建设，将利用本地丰富的劳动力资源，可促使就业率的提升，项目顺利实施后，将切实带动当地商业、餐饮、农特产等多个产业的振兴。

作者简介

李景成，高级工程师，院长，毕业武汉大学土木工程，四会市水利水电勘测设计院。