我国商业银行房地产信贷的风险管理研究

     摘要：房地产投资回报率高，属于高风险高回报的行业。因此，对于追求利润的商业银行而言，房地产信贷业务无疑是其信贷业务发展的一个重要方面。然而2008年的金融危机为我国刚刚进入发展迅速期的房地产信贷业务敲响了居安思危的警钟。随着我国住房消费市场的飞速发展，商业银行房地产信贷规模不断扩大，并出现快速增长的态势，然而这种偏离正常发展速度的扩张所带来的风险隐患已严重制约着经济发展。因此，加强对这部分风险的分析与管理，提出有针对性的防范措施对控制我国商业银行的资产不良率，提高其资产质量有重要意义。
 
    关键词：商业银行；信贷风险；房地产；风险管理
 
    在我国，房地产信贷己成为当前银行信贷的重要组成部分。由于房地产产业属于资金密集型产业，使得银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。所以，一旦房地产业萎缩，房价持续下跌，地产商存货堆积导致周转困难，必然致使银行收贷困难，贷款违约率升高，坏账提取额度加大。同时，以土地和房产等小动产做抵押的贷款资信度也将随之下降，由于信用等级下降，抵押物会重新估值，优质资产将不再优质。这一系列的连锁反应将降低银行的盈利能力，银行在经营过程中将会面临很大的市场风险和信用风险。因此，为了防止信贷风险的形成和累积，商业银行就必须对房贷风险进行有效地防范、控制和化解。
 
    一、我国商业银行房地产信贷的现状
 
    近几年在居住方面，国内城乡人均住房面积以每年4％以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20％的速度增长。国家统计局数据显示，2008年1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9％，高于去年的同期增长4个百分点。在从紧货币政策下，房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长，房地产业的繁荣为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。
 
    （一）房地产信贷业务爆发性增长
 
    房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年末分别达到了1.8万亿元和3万亿元，年均增速分别为22.2％和29.4％。
 
    （二）房地产信贷业务危机重重
 
    随着房价不断的上涨，泡沫危机也日益笼罩，商业银行在这个背景下隐藏着巨大的房贷风险。自2002年以来，我国房地产信贷业务得到了快速发展，社会各界看好其未来的发展，使得它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。国内的不少银行，甚至不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款者进入市场，以夺取信贷市场的一席之地。也由于我国银行对住房按揭贷款缺乏风险防范意识，不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大，也使得按揭贷款证券化产品在我国处于停滞阶段。正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”，最近几年由于国内股市价格暴涨，证券市场赚钱效应，诱使国内不少人通过假的住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场，这给国内证券市场的发展和国内房地产市场、金融体系造成了多重的风险和隐患。
 
    二、我国商业银行房地产信贷的主要风险
 
    第一，金融政策影响房地产市场。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。与此同时，央行多次调整利率，导致购房者的还贷压力日益加大，使得部分购房者购房心态发生变化，产生观望心理，个人住房贷款需求出现一定程度的减少，直接影响了楼盘的销售，进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张，一旦房价趋势逆转银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。多年来，国家的宏观调控保持了较浓厚的行政色彩，调控大多基于对己经发生的经济行为、金融行为，甚至信贷行为的判断做出的，存在滞后性，预测性不强，无法从信贷资金的安全性、效益性、流动性方面改变商业银行的信贷行为效率。
 
    第二，房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中，企业的自筹资金一直维持在25％-33％左右，房地产开发贷款约占18％-23％，绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。在商品房预售中约有70％的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房，按揭贷款以首付20％-30％计算，其他资金来源中约有49％-56％的资金来源于商业银行的消费信贷。房地产企业融资渠道的单一，导致房地产信贷风险过度集中在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。
 
    第三，投资性买房诱发价格泡沫导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费，本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中，抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。如果抵押品价格严重超出市场预期，抵押品处置会变得十分困难，抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱，借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。
 
    第四，银行内部风险防控意识不足，操作不规范。我国的银行业过去长期处于计划经济体制中，其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求，往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够。在实际业务中，银行内部人员的违规操作也常常会导致房地产信贷风险出现的机率上升。究其原因，一是由于各级业务审查、审批人员主观上不够重视，疏于防范和管理，贷前审查流于形式，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，随意简化手续；二是由于业务不精、技能不热，无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况，没有科学、完整的风险度量指标体系，审查过程成了摆设和走过场；三是贷后管理出现严重漏洞，放款后就对借款人不管不问，给房地产企业随意挪用资金提供了条件；四是迫于任务指标、绩效考核的压力，部分商业银行放松审查标准，仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求，对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查。这样马虎的审查过程放出的贷款，常常隐藏着巨大的信贷危机。
 
    三、对我国商业银行房地产信贷风险管理的建议
 
    （一）把握国家宏观调控的方向，保持敏锐的金融嗅觉
 
    宏观经济走势，对产业关联度大的行业影响力十分明显，尤其是关系到民居民生的房地产业。房地产在自由竞争市场条件下运行时，就必然会经历产业周期的波动，随之引起房地产信贷周期性波动。银行要高度关注和贯彻落实国家房地产宏观调控政策，关注国家宏观经济走势，关注国家经济、金融政策的变化，如住房开发、居民购房、贷款利率等政策，适时调整内部的房地产信贷政策，使之与国家经济发展速度和房地产业的波动相吻合。在控制风险的前提下稳步拓展房地产信贷业务、进一步加强项目的调研和筛选工作，理性适度拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，努力转变经营观念，优先满足区位优势明显，产品结构合理，得到国家政策扶持的地区的房地产开发项目，要从源头努力防范行业风险。
 
    （二）拓宽房地产企业融资渠道，创新房地产金融产品
 
    长期以来，中国房地产企业融资的主要来源严重依赖于商业银行信贷资金，这不仅使房地产企业的融资方式和融资渠道越来越狭窄，同时也日益加大了商业银行信贷资金和信贷投放的风险。因此，在我国金融体制加人改革力度的今天，有必要为拓展房地产企业融资途径创造条件，开拓房地产与金融共赢的局面。2008年房地产企业协会指出，应当支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金。对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业，给予融资的支持。通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，将流入房地产投资性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场，吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，以缓解由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。
 
    （三）缓解房地产企业与商业银行之间的信息不对称
 
    信息不对称是导致商业银行房地产信贷产生风险的原因之一，要解决两者之间的信息不对称主要是要强化银行对开发商的披露信息、约束和激励机制。银行应采取一定的措施使开发商经过成本收益分析后放弃机会主义行为，对银行传递真实的信号和自觉信守信誉行为的同时要完善房地产贷款的抵押担保制度，以通过第三人或其自有财产显示开发商的真实信息有效的贷款担保制度是保证增强开发商真实信息显示的可靠措施，这样就可以缩小与开发商之间的信息不对称程度。
 
    （四）健全和完善银行内部风险防控体系
 
    加强贷款管理、严格贷前审查，杜绝违规操作、明确各部门职责，对各工作岗位从事的业务活动进行风险控制和制度管理，建立协同配合、监督制衡的工作机制。一是对开发商进行现场调查和跟踪联系如果借款人出现的经济恶化情况，要第一时间发现并及时采取补救措施，可视情况严重程度要求开发商追加担保措施或提前偿还贷款，切实保障银行债权安全；二是明确贷前信用审核的严肃性，认真分析客户的征信信息和偿还能力，避免出现虚假按揭现象，严防信贷风险；三是落实贷后管理，放款后客户经理要实时监控工程进度及楼盘销售进度，保证销售同笼款按照要求对应转入专户，严防房地产企业违规挪作他用；四是加快构建商业银行内部的风险管理文化，充分认识风险管理的重要性和迫切性，尽快使风险管理的意识深入人心，把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程。
 
    参考文献：
 
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    （作者单位：广州市纺织服装职业学校）
 

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