全寿命管理在物业管理中的应用
摘要：面对越来越多的物业纠纷，人们对物业如何管理的问题越来越关注。文章把全寿命管理的观念引入物业管理，介绍了全寿命物业管理的内涵，并论述了全寿命物业管理的实施原则及实施方法。
关键词：项目管理；全寿命管理；物业管理
从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。能否让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。
一、全寿命管理概念
项目全寿命管理是指对建设项目从前期策划、建设，到使用的整个寿命周期进行的项目管理。其中，为业主服务的称为业主方的项目管理（OPM），是项目管理的主要形式。而由于市场的现实需要，项目管理出现了向前、向后不断延伸的趋势。项目管理越来越多地介入了项目前期策划过程（即开发管理，DM），以及其后的物业管理（FM），并逐渐发展成为项目全寿命管理的思想。项目全寿命管理是对开发管理（DM）、业主方项目管理（OPM）和物业管理（FM）的系统集成。
二、全寿命物业管理的内涵与原则
全寿命物业管理即指广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。随着我国物业管理业的进一步发展，全寿命物业管理也将出现并呈发展的趋势。全寿命物业管理遵循以下原则：
第一，用户至上、服务第一的原则。物业管理者在管理过程中，要始终如一地坚持用户至上、服务第一的原则，尽心尽职地提供尽善尽美的服务，努力营造舒适、方便、安全、优美的工作和生活环境。
第二，统一经营、综合管理的原则。住宅小区的这种整体特性，决定了只能通过统一经营、综合管理，才能使各种物业和工作、居住环境相协调，发挥整体作用。
第三，信息共享原则。通过有效的信息管理，使工程前期及实施期产生的大量信息为物业管理提供支持，同时物业管理阶段产生的信息又可以指导同类项目前期决策及项目具体实施，极大地提高工程项目的运作效率。
三、全寿命物业管理的实施方法
现代建筑设计复杂、技术含量高，安装、施工难度大。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要将物业管理介入项目管理各个阶段，进行全寿命物业管理。全寿命物业管理实施方法如下：
第一，从项目决策阶段开始提前介入，参与物业建设项目的决策并优化设计，为完善物业建设提出意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑得十分全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
第二，积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意、物业管理顺利双赢效果打下了基础。
第三，提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备、设施在投入使用前就能正常运行。
实施全寿命管理可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据精确进行财务预算分析，较好控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。
参考文献：
1、Wafa Alsakini.Proactive Schedule Management of Industrial Turnkey Projects in Developing Countries[J].International Journal of Project Management,2004(3).
2、谭术魁.房地产项目管理[M].机械工业出版社,2006.
（作者单位：沈阳理工大学经济管理学院）
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