个人住房公积金贷款管理的风险与规避
摘要：住房公积金贷款是职工使用住房公积金的重要方式，具有其他使用方式无法比拟的优点。但住房公积金制度在运作工程中也存在着一系列潜在风险。与一般金融风险相比，住房公积金又具有自身的明显特征。公积金贷款风险主要表现为制度风险、政策和法律风险、信用风险、抵押风险等。针对这些风险，主要应当从改革和完善委托贷款管理机制、完善公积金个人住房贷款政策和方式，尽快建立个人信用制度、严格个人住房贷款的抵押管理、构建贷款风险的政策化解机制等方面加强防范。
关键词：公积金贷款；贷款风险；防范措施
住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向住房消费贷款，属于政策性贷款。建立的目的是推行低存低贷的购房融资政策，为广大职工购房提供优惠的政策性贷款服务，提高职工住房消费能力。住房公积金具有互助性和保障性的特点，已成为职工个人购房贷款的首选贷款方式，很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了居住条件。
一、个人住房公积金贷款管理现状
（一）住房公积金的覆盖面不断扩大
2007年末缴存总额为16230.30亿元，比上年末增长27.92％。2007年缴存额3542.92亿元，比上年增加615.02亿元，增幅为21.01％。缴存余额为9605.11亿元，2007年新增缴存余额1734.15亿元。实际缴存职工人数为7187.91万人，比上年末增加271.05万人。
（二）住房公积金的缴存额基数不断提高，贷款额也不断提高
各地住房公积金缴存基数已由职工基本工资调整为职工工资收入，缴纳费也由住房公积金制度建立初的3％，提高到职工工资收入的5％，北京市已达到10％，天津市的外企职工已达到12％，上海市还建立了职工补充住房公积金。截至2007年末累计为830.04万户职工家庭发放个人住房贷款8565.90亿元，比上年末增长34.59％。2007年，发放个人住房贷款2201.57亿元，占当年缴存额的62.14％。个人贷款余额为5074.33亿元，比上年末增长33.37％。2007年新增个人贷款余额1269.63亿元,同比增长30.79％。
（三）经济效益和社会效益日益显示出来
住房公积金制度实施的多年实践中，有力地推动了城镇住房分配制度的改革，提高了城镇居民的生活水平，突出的住房矛盾得到缓解，促进了房地产市场的培育和发展。住房公积金归职工个人所有，这也在一定程度上为缴存职工退休后的生活有了保障。
但是，随着房地产业的飞速发展，公积金贷款业务量的不断加大，贷款时间的推移，贷款风险也不断增强。贷款的风险研究和管理问题便突出地摆在我们面前。个人住房贷款期限长，存在着运行体制风险、政策风险、市场风险和借款人信用风险等，应对这些风险有正确的认识。正确认识是有效防范的基础，既防止忽视风险存在的盲目乐观，又要防止前怕狼、后怕虎，影响住房公积金的发展。住房公积金对我国经济社会已经产生重大影响，因此，加强防范个人住房贷款管理风险的能力并加以规避，对保护广大职工的切身利益，促进住房消费和经济协调发展，维护社会政治稳定，构建和谐社会有着十分重要的意义。并可促进住房公积金超着稳健、安全、快速的方向发展
二、住房公积金贷款管理中面临的风险
（一）运行体制带来的管理风险
住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监管”的管理原则。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》，住房公积金管理中心不能办理金融业务，而只能委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于商业银行只是接受住房公积金中心的委托，因此不承担住房公积金个人住房贷款的风险。公积金管理中心将存贷业务一次性地委托给相关的商业银行，银行收取手续费，风险都由公积金管理中心承担，银行不过是起到了管理中心出纳的作用。由于委托方和受益方是两个不同的利益主体，受各自利益驱使，在资金运作中会有差异的价值取向和行为模式。
1、项目客户资质、资信质量中心难以控制。公积金管理中心和委托银行双方权利与义务不明确，委托银行为了自身的利益可能会尽可能的取向风险较小、利润较高的商业贷款，而将风险较大的公积金贷款以委托贷款方式留给“中心”，这样，管理中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，加大了住房公积金的贷款风险。
2、相比较商业贷款，个人公积金贷款办理时间长。面对住房公积金贷款的“低利率”的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡（购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取手续费，且失去了许多客户，于己不利），由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极的手段来抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速的发展，而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快得多。但无论对开发商还是借款户来说，都希望资金快速到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期，有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，许多客户转为商业住房贷款，因而加大了风险。
3、公积金管理中心信息化建设还没有建立健全。由于我国许多地方“公积金管理中心”信息化建设还没有建立健全，而受委托银行力争自己的主导地位和强调自己的网络优势，往往会坚持采用他们的程序来进行贷款人员信息登陆和计息扣款，造成“公积金管理中心”贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。不仅如此，“中心”的住房公积金贷款客户群体、业务发展趋势、经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，不利于市场的竞争，加大了风险。
4、公积金管理中心在贷款的回收方面处于被动地位。首先，公积金管理中心因不直接面对借款人，受托银行又与公积金管理中心信息交流不够，在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下，即使受托银行不按合同约定履行收贷职责，公积金中心也不能追究其责任。其次，公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的独立事业单位，其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付，中心本身并无任何法人资本金，营运的资金都是职工的住房公积金贷款，一旦出现资不抵债的现象，中心无产可破，承担经营风险也就只是空话。
（二）政策风险和市场风险形成的管理风险
1、借款人还款能力下降的风险。借款人由于不可预料的原因收入大幅度下降或支出大幅度增加，影响还贷。诸如，由于自然或社会原因造成贷款人无力偿还贷款，保证人无力履行担保义务的风险。自然原因主要是指借款人、保证人因疾病、意外事故导致伤残、死亡、失去工作能力或失踪，从而无法偿还贷款。社会原因主要指由于机构改革、企业下岗分流导致借款人、保证人失业，收入下降，从而无力偿还贷款和履行担保义务。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款能力以及是否能满足贷款的其他条件，却很少评价借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金既无最低储蓄年限要求，也无最低存款额限制。在现阶段，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模，但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化带来的风险。一类是利率风险，是指由于市场利率的变化而引起资产价格变化的风险，即住房公积金管理中心的财务状况在利率出现不利的波动时所面对的风险。这种风险不仅影响住房公积金管理中心的盈利水平，也影响其资产和负债的价值。另一类是房地产市场风险，当房地产市场波动使作为抵押物的房屋价格贬值，就不足以偿还贷款本息。
4、地方政府有关人员的干预行为。由于公积金管理中心是属地化管理，个别管理中心为了提高住房公积金存贷比，对少数不符合规定的贷款不但不加以制止，反而知道借款人如何做假贷款文件和手续，从而提高了存贷比的同时，也加大了贷款风险。还有就是有些申请人明明不符合贷款条件，但由于有主管部门领导批的“条子”，中心不得不给予贷款，而风险一旦发生则无人承担责任。
（三）抵押物处理风险
1、住房抵押面临抵押登记难以落实的风险。在实际活动中，贷款发放已几年，借款人也已入住二三年，但房屋产权证仍未办妥的情况较为普遍。
2、部分房屋存在重复抵押的风险。一是同一个贷款人，在不同地区或不同系统的中心利用系统之间的不联网、各系统之间信息不共享等漏洞，多次贷款的行为。二是夫妻双方分别以各自的名义从不同的中心取得贷款。三是开发商以在建工程抵押申请贷款项目，抵押未解除便开始销售房屋，并向购房人隐瞒实情，使公积金中心贷款抵押权益虚化，购房者和公积金中心权益受到侵害。
3、抵押变现风险。对抵押物和质押物的依法处理存在困难，可能给贷款造成风险。借款人到期不能偿还贷款，“中心”向法院提出诉讼，要求以抵押物拍卖还贷，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”第7条指出，业主抵押自己所有房屋，如果该套房产是属于 业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押人（通常为银行）向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债。于是拍卖抵押房产归还贷款便成为空话。
（四）信用风险
1、借款人的信誉状况。贷款业务要求住房公积金管理中心对借款人的信用水平做出判断。但由于目前很多地方的住房公积金管理中心系统还没有建立个人信用征信状况，如当前负债情况，向各家银行借款情况、信用记录等相关信息，还无从考察。这就会影响住房公积金中心对借款人的信用状况判断不准，将会出现由于借款人的信用水平下降、债务过多而造成恶意逾期贷款，导致贷款无法收回的风险。还有就是有的借款人意识淡薄，不按约履行还款义务。在还款一段时间后，因为嫌每月都要跑银行换款麻烦，就数月一还或一年一还，不按合同约定按时足额履行还款义务，还有的借款人因为未按规定在还款日前足额往代扣卡中存入应还贷款本息，造成经办代扣不成功。更有甚者抱着国家的钱不还不会怎样态度，恶意拖欠。
2、贷款用途不易掌握。由于住房公积金的贷款利率相比同期商业贷款利率低，就会出现有的借款人以购房、建房等名义取得贷款后，却将所贷之款挪作他用，如炒股、投资、转高利息放贷等，一旦失败，也会给住房贷款带来风险。
3、借款人单位审核不严。在现实中，有些单位为了提升自身的凝聚力和社会形象，一味追求员工住房面积的扩大和档次的提高，进而协助本单位职工共同“造假”，鼓励并配合本单位职工向中心取得超标准的贷款，从而为贷款风险的发生埋下了隐患。
三、住房公积金贷款管理中的改进措施
（一）完善住房公积金贷款管理中的改进措施
1、采用住房公积金管理机构自营模式。化解公积金个人住房贷款的制度性风险的根本途径在于消除两个独立主体的利益冲突。在理论上，采用住房公积金管理机构自营（直接运作）模式，可以实现责、权、利的统一，能有效的消除委托方式中的利益冲突。正是基于这点，上海、天津、北京等地的公积金管理部门在其完善住房公积金的研究报告中都提出了组建住房公积金银行的设想。强调住房公积金管理机构的主体地位，使其居于主体地位，可以自由选择受托人。
2、选择住房公积金业务承办银行的自主权交给公积金管理中心。我国办理住房公积金业务的银行是由城市政府或者房委会指定的，住房公积金管理机构无决定权，银行不能维护住房公积金权益时，公积金管理机构也不可能用取消银行承办业务资格的手段来制约，有鉴于此，应将选择公积金业务承办银行的自主权交给公积金管理机构。
（二）建立个人住房贷款风险管理系统
1、建立个人信用档案制度。在我国市场经济条件下，个人消费信用的广度和深度不断扩大，借款人是否具有资格和还款能力是产生借款人风险的源头，及时组建个人信用制度有利于提高个人信用意识，规避和化解使用风险。可以利用计算机联网技术，分阶段地将居民个人信用资料，如借贷历史情况、住房公积金缴交情况等，全部汇集记录存档。
2、实现个人住房贷款贷前审查与贷后监察相结合的功能。个人住房贷款风险贯穿贷款审核、发放和回收过程，因此必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理系统，实现住房贷款贷前检查与贷后监察相结合的功能，建立住房贷款审核责任制度，这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。
3、实现个人住房贷款高风险的预警功能。这一风险包括借款人收入与家庭收入的变动信息、还本付息、抵押物变现等风险。按照人民银行“五级分类”标准建立贷款风险预警系统，公积金管理中心可以依此对贷款项目、借款人还款、抵押物落实、借款人家庭及外部环境变化等信息进行跟踪管理，变被动为主动，节约时间、人力，加强贷后风险管理。
4、会商制度的建立。公积金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动的信息的应急响应，以期协同规避，对于已发生逾期的应尽快催收。
（三）采取相关的配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度。可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法、组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分职工的债务负担，又化解了金融风险。
2、贷款利率与贷款期限挂钩。贷款利率应考虑通货膨胀等因素的影响，在低进低出原则的基础上，将贷款利率与贷款期限挂钩，相应增加利率级次，贷款期限越长，利率相应提高。
（四）严格个人住房贷款的抵押管理，防范抵押风险
1、认真审查抵押房屋的合法。严格审查抵押房屋的合法性，对用现房作抵押的，产权不明或抵押比例不清的，不予办理贷款手续；对用期房抵押贷款的，要严格审查抵押房屋的批准建房、售房的手续和文件是否齐全，要求达到建设部有关管理办法规定的工程进度标准及符合《城市房地产抵押管理办法》的要求方能发放贷款，同时审查开发商的资质以及抵押楼盘的施工进度情况，必须在商品房主体工程封顶时才能贷款。并要求售房单位承诺到期及时办理房屋产权证等手续，不履行承诺的，负连带责任。
2、确保抵押手续完整到位。与产权抵押登记部门签订委托办理房屋他项权证的协议，确保抵押手续完整到位，避免抵押物变现风险。
3、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务的，坚决依法拍卖抵押房产。对于年限较长的住房公积金贷款，公证和保险是避免风险的重要手段。一旦发生欠贷且催还无效后，可以减少诉讼程序，直接申请法院执行。关于保险问题，贷款有保险总比无保险的安全系数要高。保险公司应尽快出台与住房公积金贷款相配套的险种，对拖欠住房公积金贷款经对次催交仍不还贷款的，公积金管理中心可申请法院予将其抵押的房地产拍卖还贷，为使拍卖能顺利进行，需要与政府的“廉租房工程”结合起来，为被拍卖住房者提供一套住房。
（五）建立便捷的还款方式
在时间和地点上方便借款人还款，使其养成按期还款的习惯。根据调查，有些逾期贷款始于还款不方便，借款人采取几个月集中一次还款，途中因临时开支支用了用于还款的钱，造成逾期还款，由于未养成良好的还款习惯，逾期贷款越积越多。为此，可设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式；在还款时间上，可允许预还或一次性还款，对海员等特殊职业的，允许按季还款；为方便借款人还款，可利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款。
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＊本文为云南师范大学2007-2008年度优秀毕业论文。
（作者单位：云南师范大学经济学院。其中，邓雁为副教授）
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