天津市房地产泡沫实证分析
摘要：文章从房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋空置率和销售竣工比、货币供给（M2）增长率等多个泡沫指标比较来看：1996-2008年天津市的房地产投资热度持续升温，商品房价格持续快速上涨，2003-2008年天津房地产市场发展过热，房地产市场存在一定的泡沫现象。
关键词：房地产；泡沫；指标
近几年来，天津市发展迅速，借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动，2007年以来，天津成为继上海、北京等一线城市之后的新的房地产投资热点。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升，这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。
一、天津房地产泡沫实证分析
（一）房地产价格增长率/GDP增长率指标分析
1997-2003年，天津商品住宅平均价格年上涨幅度低于天津GDP增长速度，说明天津对房地产业的宏观调控有效，使房地产泡沫现象得到遏制，天津的房地产业运行正常。但是，2004-2008年，房价暴涨，天津商品住宅平均价格年上涨幅度显著高于GDP增长速度，商品房价格增长率/GDP增长率的平均值为1.6，2005年天津房价增长率/GDP增长率达到2.05，2008年达到1.81，该比值显著高于全国的平均值，说明天津的房地产市场已经存在泡沫现象，究其原因，是房价的暴涨导致了该指标的超额，表明房价的增长已经显著高于GDP增长，预示着房价的增长有可能超出人们的收入增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将吸引投资浪潮，促成空置率的上升，引发经济泡沫的形成和膨胀。
（二）房价收入比
2003年以来天津的房价收入比从发展趋势上来看，总体呈急剧上升的趋势，平均值为7.74，虽然低于96个国家的平均值，但是2008年的房价收入比高达9.27。同时，2004年以来天津的房价收入比显著高于全国的平均水平，且差距呈逐年上升的趋势，由此可以看出，2008年天津的房地产泡沫继续增多。
（三）货币供给（M2）的增长率
1997-2003年货币供给的增长率低于20％，但仍高于10％，但到2004-2008年，又出现了反弹。商品房价格的变化趋势与货币供给的变化趋势基本一致，但商品房价格的变化要先于货币供给变化一段时间，且波动较大，这说明房价变化还受到其他诸多因素的影响。2004-2005年间，货币供给增长率呈下降趋势，但商品房价格增长率却还是呈高速增长的趋势。由于货币供给的下降，2006的商品房价格增长率有所下降，但是2008却又快速回升，政府的宏观调控政策未见明显效果。天津房地产泡沫现象还是不容乐观。
（四）房地产开发投资/全社会固定资产投资
天津市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重除1999-2000年接近30％外，其后几年至2008都一直处于20％的附近，尽管其比值高于国际上公认的10％的比值，但还是远远低于30％的泡沫指标。因此，天津市的房地产市场泡沫度不高，还算是健康运行。
（五）房屋施工面积/房屋竣工面积
2003-2006年期间天津市商品房施工面积/商品房竣工面积的比值低于或略高于2.5，说明天津市的房地产市场的需求旺盛，供应略紧，从而拉动房价的上涨。2008年该比值达到3.07，且呈逐年上升的趋势，可见目前的房地产投资热度不断升温，有形成泡沫的危险。
（六）商品房空置率和销售竣工比
总体上，天津市房屋销售竣工率均小于1，商品房竣工面积大于销售面积，商品房空置面积持续增加，但累计空置面积增幅减缓。近几年的房屋空置率均高于20％以上，商品房积压严重。
二、结论
由于目前对于“房地产泡沫系数”的研究还不够深入，无法给出一个科学准确的评判标准（即一般指的“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间），但通过对各项指标值的横向、纵向的比较，天津房地产业在1997-2003年间，大部分特征指标并没有显示出房地产泡沫的特征，更没有出现房地产价格脱离市场基础价值的飞涨，可以说这一时期，天津房地产市场并没有出现房地产泡沫。而2003-2008年间，天津房地产市场发展过热，泡沫现象已经出现，至于这一泡沫是否会继续膨胀还是会得到遏制，要看中央政府和天津政府的宏观调控以及房地产市场各方博弈的结果，对市场出现的危险信号仍然应该给予足够关注，逐步引导市场走向理性。
参考文献：
王子明.泡沫与泡沫经济——非均衡分析[M].北京大学出版社,2002.
＊本文为天津市建委软科学研究计划项目（2007-软46）。
（作者单位：天津城市建设学院管理工程系。作者为在读博士）
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