城市化进程与土地价格关系研究
摘要：土地资源的价格情况始终与城市化的进程紧密地联系在一起。目前我国正处于快速城市化进程中，从城市化进程的角度出发，分析影响土地市场价格因素，寻求城市化对于土地价格的影响机制和规律很有必要。文章在介绍上海市土地市场情况的基础上，分别从定性和定量方面分析城市化进程与土地价格的相关性，并进一步思考城市化进程与工业用地相关关系不明显的原因。
关键词：土地价格；城市化；上海
一、引言
土地是人类生产与生活的空间场所，土地价格是土地经济价值的反映。土地的经济价值是由土地的使用价值及土地的生产能力、土地的稀缺程度等多种元素构成的。随着城市人口的增长和经济的发展,人们对于土地的需求越来越强烈，土地价格在土地资源配置中发挥着越来越重要的作用。那么，城市的发展、城市化的进程如何影响土地价格？本文旨在从定性和定量两个方面分析城市化与土地价格的互动机制，研究两者的相关性。上海作为长三角经济圈的中心城市和中国国际化大都市，研究其城市化进程与土地价格关系，对其他城市发展和土地规划有一定的借鉴意义。
二、上海市城市化进程与土地价格关系的定性分析
城市化是一个国家或地区实现人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚的过程，它通过影响土地的需求来影响城市的土地价格。城市化对土地价格的影响主要表现在以下几种路径：
（一）人口聚集促进土地价格上升
上海市城市化进程的发展，使得大量农村人口变为城市人口，非农人口比重从1990年的67.4％上升到2008年的87.5％。此外，上海市城市化引起的经济结构的巨大变化，使第二、三产业得到充分发展，产业结构从1990年的4.4∶64.7∶30.9到2008年的0.8∶45.5∶53.7，这也进一步加速了物质和人力资本的集聚。随着上海市城市化发展水平的提高，其吸引人才的能力越来越强，大量人口的居住、就业，增加了对土地的需求，使得土地资源变得更加的稀缺，土地价格随即直线上涨。
（二）城市基础设施完善促进土地价格上升
城市化进程越高的城市，其基础设施建设水平越高，基础设施体系也越完善。上海市在城市化的进程中不断加大基础建设投资，从2000年投资额为449.90亿元增长到2008年1733.18亿元。城市基础设施日的趋完善，交通、通信、医疗卫生等各方面便利的服务，极大地促进了生产要素、人口、企业向城市集聚，增强了中心区块的凝聚力和承载力，促使其土地价格相对较高。
（三）城市发展与扩张促进土地价格上升
近年来，我国城市化的速度非常快，尤其是土地的城市化，更是远远快于人口的城市化。城市的新建和发展，郊区城市化、逆城市化、再城市化的出现，都是土地城市化快速进程的明显体现。上海就是个很好的例证，1950-1970年代，建成区面积年均扩展5.02km2；而1988-1993年，年均增长达21.89km2；1993-1998年，年均扩展高达37.79km2。空间的快速拓展，土地的占用量会不断增加，而土地供给的数量在短期内具有供给刚性，因此土地价格的上升成为必然。
（四）制度环境和市场环境水平的提高促进土地价格上升
城市化程度较高的地区，往往适合各层次发展的制度环境和市场环境水平也相对较好。对于上海来说，其总部经济发展情况非常好，作为长三角地区经济中心的城市，它已经成为跨国公司和外埠大型企业集团的投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等等。这些都是与上海的良好的制度环境与市场环境分不开的。因此，制度环境和市场环境水平的提高无疑促进了企业的发展。企业加强与市场的联系，会不断延长产业链，为产业化经营创造条件，进而带动企业的集聚。企业的聚集、竞争同样会使土地资源更加稀缺，促进土地价格上升。
三、上海市城市化进程与土地价格关系的定量分析
以上是对城市化进程与土地价格之间的关系进行了定性分析，本文将进一步以上海为例进行定量分析，并以此为支撑，更好地反映两者之间的关系。
本文对于城市化水平的测度采用主要指标法，用非农业人口占总人口的比重来表示，这一做法由于指标的可获得性、时间序列性被世界各国政府和学术机构广泛采用。对于土地价格的测度，考虑到数据的稳定性、口径一致性，本文以土地价格指数来代替绝对价格。在此基础上，通过spss11.5软件对城市化率和土地交易价格指数、居民住宅用地指数、工业用地指数分别做相关分析，验证上海市城市化率与土地价格之间是否具有相关性。
从相关分析运行后所得结果可以看出，城市化率和土地交易价格的相关系数为0.985，大于0.8，因此两个变量之间是高度正相关的。又由于做的是双侧检验，所以两个变量是正相关的关系。从表1可以看到，两个变量无显著性相关的概率小于等于0.000，这种概率是非常小的。因此可以得出结论，城市化率和土地交易价格是呈高度正相关关系的，城市化水平的提高与土地交易价格提高是相互促进关系。同理，城市化程度与居民住宅用地价格也有高度相关关系。但是，城市化率与工业用地价格指数相关分析显示，相关系数为0.469，在0.3-0.5之间，可以认为二者之间低度相关。
四、上海市城市化进程与工业用地价格低度相关的思考
以上的相关分析显示：城市化进程与工业用地价格低度相关。
（一）上海市的功能定位
上海正处于从工商业中心城市向经济中心城市转变过程中，以服务型经济为主。成为经济中心的上海将是金融、贸易和航运中心的结合。城市的功能定位是一个城市发展的战略决策，其影响效果比其他因素更难以用定量来衡量，城市性质将直接影响到城市基准地价总体水平的发展趋势。上海的这种功能定位，预示着政府投资强度会增强，城市空间环境及各项设施会越来越好，土地质量等级也将不断提高，其土地价格必然不断上涨。
上海功能定位中对于产业政策的信息，影响着不同用地类型地价的变化趋势。服务型经济的定位，促使商务、住宅用地在上海市的比重增加，工业用地比重的减少。因此，上海市土地价格总体水平与商务及住宅用地的比重呈正相关，而受工业用地价格的影响不大。
（二）上海市发展的阶段性规律
城市发展的阶段性特征在全球范围表现得非常明显：以加工制造业为主，形成制造业的规模集聚，是传统城市发展的典型特征；而以服务业为主、形成服务业的规模化集聚，则是现代城市最醒目的标志。现代城市发展同样需要资源要素的集聚，但是所集聚的资源要素体现出时代的特征，即核心地位的优势资源要素——人力资本、科学技术、信息资讯、管理模式。
将上海与国际化大都市城市产业结构比较，我们发现，纽约、东京、香港的第三产业的比重都非常高，超过了80％以上，第二产业的比重在不断下降。作为国际化大都市的上海，必须顺应经济发展的潮流，发展服务型经济，不断降低其它产业尤其是工业产业的比重。同时，工业用地一般远离城市中心区域。种种现象表明，目前上海市发展的阶段性规律，必将形成城市化进程与工业用地价格低度相关的现象。
参考文献：
1、纪良纲,陈晓永.城市化与产业集聚互动发展研究[M].冶金工业出版社,2005.
2、高珮义.中外城市化比较研究[M].南开大学出版社（增订版）,2004.
3、丁健.现代城市经济[M].同济大学出版社,2001.
4、张京详.城镇群体空间组合[M].东南大学出版社,2000.
5、上海统计年鉴[M].中国统计出版社，2000-2009.
（作者单位：赵玮，东南大学经济管理学院；宋永生，一汽解放汽车有限公司无锡柴油机厂）
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