技术经济学在房地产开发中的应用
摘要：文章从技术经济学的角度对房地产开发中的各环节进行了分析，为房地产开发商如何利用技术经济学的对项目进行可行性分析提供了一个新的视角。通过对房地产开发中的土地、资金、人员、市场等要素进行计算、分析、比较和评价，从而选择出技术上先进、经济上最为有利的最佳方案，达到技术和经济两者的最佳匹配。
关键词：技术经济；房地产；经济管理；分析
地产开发涉及专业较多，跨度很大，加之人们对房地产产品要求不断提高，房地产企业依靠传统的经营方式经常会感到力不从心，严重时可能会“误判断”，最终造成项目运作失败，导致企业走向衰亡。如何使房地产开发更具科学性、合理性，真实地反映社会需求，满足消费者需要，用最合理的成本获得最大的收益，将关乎房地产企业的持续性发展。解决这一问题的最有效方式就是强化在房地产开发经营活动中存在的大量技术方案进行可行性分析、经济评价，使房地产开发经营活动达到技术和经济两者的最佳匹配。
根据政治经济学的理论，经济发展的本质就是资本、土地和劳动3个生产要素的结合问题。技术经济的思想和方法渗透在房地产行业三要素结合的每一环节和每一步骤。
一、技术经济在土地生产要素中的分析
在房地产市场体系中，土地利用的价值主要取决于对土地经济回报的追求。这种倾向不仅很明显地存在于主要的土地利用类型，如住宅用地、工业用地和商业用地，而且还存在于其他更广泛的领域。房地产空间总是批租给出价最高的投资者。创造低利润的土地利用者将被迫让出高效益的位置给那些能最大限度地利用此片土地，并能付更高租金的人。房地产的租金水平主要由其区位因素决定，对某一区位的需求越大，单位面积的租金就越高。高效益的位址往往位于城市的中心区位，在城市发展的中心地段，土地的利用率是最高的，土地利用密度从中心地区向郊区逐渐减弱。由于土地市场经济动力的存在，一方面为了克服市场空间摩擦，高效益位置将向城市中心区位集中；另一方面，土地利用密度从市区往郊区扩散也形成了一种正常、连续的趋势。这是有限的土地资源经过经济动力配置后形成的结果。
一方面，商业地产和工业地产对土地利用区位的不同决策，决定了土地利用价值的评价与取舍。另一方面，业主的出价也是以对未来占有某一地点的产权而产生的收益的精确估计为基础，产业只会转移到将来能从这一地产获利最高的业主手中。房地产业主通过占有某一区位而获得空间利益和区位利益。对最受欢迎的区位（最佳区位）竞价争夺的结果将产生地价高峰，从这里开始租金向外逐步衰减。可租空间需求方面的变化，将会对物业空间的供给和市场租金水平产生影响。
二、技术经济在资本生产要素中的分析
（一）筹资分析
技术经济分析不同于会计分析的最大特点就是其和未来的不确定性打交道，因此具有高精尖的特点，需要专业人士或机构的参与。论证的主体是项目本身而不是其最终目的具体运作情况，所有的数据都需要是在手头已有前提下，对未来进行预测和推算所得，因此这需要首先采集到与本地区以前的相关项目的大量相关数据。从这些数据出发，采取数学规则、回归分析等专业技术经济方法对未来进行预测和估算。
（二）财务评价
房地产项目在当今社会经济生活中占有十分重要的地位，房地产项目开发的成功与否主要取决于项目财务评价的准确性。房地产项目财务评价是通过对开发项目的财务基础数据的分析、计算，从而保证项目在财务上可行、经济上合理。正确分析现金流量是房地产项目财务评价的前提。在项目进展过程中，现金流量受到众多不确定性因素的影响，导致财务评价的结果具有不确定性。为使财务评价的结果更可靠，我们必须对影响房地产项目的不确定性因素进行分析，明确在项目的建设经营期间，哪些因素的变动可以引起项目财务评价结果的变动。
三、技术经济在劳动生产要素中的分析
（一）市场分析
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。房地产的市场分析，简单地说，就是对本企业及其竞争对手、顾客、外部环境进行分析，从而细化目标市场，满足消费者需求。
（二）企业创新与运作重构
资本、劳动、土地构成了生产要素，但是无论那种要素其作用的发挥军离不开劳动力这个承载体，因此如何将技术经济和人力资源相结合，充分整合三要素，有效激发人员的工作积极性，提高工作效率，是房地产企业在生产过程中需要重视的。
总之，对房地产业而言，技术经济体现在了其生产过程中的每一个环节，评价的方法起着极其重要的作用。只有充分发挥其在企业发展中的积极作用，才能真正解决我国房地产企业存在的管理混乱、效益低下、偏离市场需求的问题，从而提高企业的竞争力。
参考文献：
1、张协奎.房地产技术经济学[M].中国科技出版社,1993.
2、刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].中国物价出版,2002.
3、刘茂才.中介论与相似论[M].四川人民出版社,1996.
4、赵海勇,谭劲松.技术创新与经济可持续发展初探[J].技术经济与管理研究,2006(1).
（作者单位：河北省信息产业投资有限公司）
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