浅析房价和地价的关系
摘要：房地产作为国民经济的重要组织部分，是我国国民经济支柱产业之一，但随着我国经济快速发展，在宽松货币政策下，城市房价快速上涨，地价也随着不断上涨，房价和地价关系成为人们讨论焦点，文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系三方面进行分析，并结合实例分析，得出城市房价快速上涨，带动地价上涨，地价上涨反作用于房价上涨的交织关系，并对房价上涨的原因进行分析，提出调控房价快速上涨切实方法，使房价地价在平稳中发展，促使我国房地产健康有序的发展。
关键词：房价地价；关系；调控
经过20年发展，房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资热点。但随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈，参加讨论的有政府部门、开发商还有经济学家，由于不同角度，不同利益、不同思想观念，对房价和地价关系观点有所不同。本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。
一、房价和地价的内在关系
房价是指房地产的市场价格，是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分，人们所说房价普遍是指房地产市场价，市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。市场价分为一级市场房价和二级市场房价，一级市场房价（称一手房价）指开发商销售房地产市场价格，二级市场房价（称二手房价）是人们通过中介流通房地产市场价格。一手房价和二手房价是不同的，一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高，有的甚至高出很多。房价特点主要是区域性、类型性、即时性，当其他条件相同情况下，不同区域房价是不同的，不同类型房价是不同的，不同时点房价也是不同的。地价是指地方政府通过招拍挂方式出让给自然人、法人和其他组织的土地价格，在地产市场中，一般情况下，国有土地是政府出让给开发商。地价分为起始价、底价、出让价。出让价是开发商通过招拍挂竞得土地开发权的成交价格，人们关心的地价是政府出让地价。房价和地价区别在于主体不同，房价主体结构主要是开发商-市民、市民-中介-市民，地价主体结构主要是政府-开发商。对于同一个楼盘来说，房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系，房价包含地价，房价大于地价，但极少有房价小于地价的情况出现。
二、房价和地价的静态关系
影响房价因素很多，在其他因素不变的情况下，本文从静态角度分析房价和地价二者的关系。针对单独房地产项目，依据房地产估价路线法，公式：房价=地价+建安费+税费+利息+管理费+利润。其中，建安费、税费、利息和管理费一般是可计算的相对固定。而地价是开发商从政府土地市场上通过招拍挂竞买价格，从定价时点说地价相对房价也是一个固定值。根据国土资源部统计数据，2009年5月底开展620个案例调查，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％。大多数项目地价占房价比例在15％-30％。620个案例平均为23.2％。地价、建安费、税费、利息、管理费构成楼盘开发的成本价，开发商获得地块进行楼盘开发时，开发商确定房价时点前，包括地价在内的成本价是相对固定，可见一个楼盘的房价除了和成本价有关外，还和开发商的利润有关。房价高于地价等构成的成本价，高出成本价多少往往取决于开发商的利润，可见高房价不是由地价决定。2006年2月，温州大学操场地块、成教学院地块、温州商校操场地块三宗分别出让给温州三家不同开发商。楼盘分别取名中央公馆、东南角一、华府天地，这三个地块出让时间是相同相近，位于是同一区城，且相距很近，出让时住宅楼面地价均是6400元/平方米，开发楼盘品质也差不多，但是销售房价各不相同，2007年1月中央公馆房价销售平均价为17000元/平方米。2007年10月，东南角一精装修房价销售平均价为27000元/平方米、扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为25000元/平方。2008年12月，华府天地精装修房价销售平均价为33000元/平方米，扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为31000元/平方米。中央公馆楼盘当时均价远高出周边大华名豪精装修楼盘均价13000元/平方米，高出房价4000元/平方米，相对另外两个楼盘自己房子卖了觉得很吃亏。从三个楼盘看出地价占房价比例分别为40％、25.6％、20.6％，房价远高于地价，高房价其实取决于开发商的高利润。总之，从静态分析，房价和地价二者关系，一般房价是高于地价。在低房价时代（利润率≤国际惯例15％），从单个楼盘的房价高低是取决于地价、建安费、税费、利息、管理费等构成的成本价，但不是取决于政府出让的地价；在高房价时代（利润率≥国际惯例15％），实际上高房价更多取决于开发商高利润。
三、房价和地价的动态关系。
（一）同一区域的房价上涨带动地价上涨
从动态角度分析，房价和地价关系是非常复杂关系。影响房价因素很多，主要归为以下方面。第一，政策面是国家对房地产市场宏观方面政策。20世纪90年代，我国住房分配制度改革，由货利性分房向货币化、商品化转变，这是对房地产利好。第二，基本面主要是国民经济、银行信贷、税收等，基本面因素对房价的影响较大。国民经济快速发展，人们对固定资产尤其是不动产投资看好，对将来房价上涨预计导致房价上涨。银行信贷对房价影响是极大，在宽松货币政策下，银行利率在下降周期中，处于低利率状态下，商品将呈现通货膨胀状态，房价会大幅上涨。在银根紧缩情况下，利率上调周期中，处于高利率状态下，房价会进行下跌调整。税收主要是契税，营业税、个人所得税调整和增收，对房价起到一定积极影响，契税下调，促进房地产交易活跃程度，交易量上升，使房价会在一定程度上涨，营业税和个人所得税增收，降低房地产交易活跃程度，交易量下降，从理论上房价有向下调整，但房地产税收提高和增加，出现“羊毛出在羊身上”，卖房者把税收转嫁在房价上，无形中提高了市场房价。第三，楼盘自身面：主要是楼盘区域位置、小区环境、建筑密度、建筑间距、房屋朝向、楼层、套型、装修、物业管理、科技含量、楼盘宣传策划等因素影响，各因素不同房价是不同的，甚至相差较大，在同样条件下，品质好楼盘经过策划后房价远远高于周边房价。房价受影响因素很多，不管各影响房价因素如何变化，最终主要是影响房地产供求关系，从长远讲，房价变化是符合价值规律变化的，房价是随楼盘价值上下波动，价值是指房地产的成本价。在一定情况下，房价是在低于价值以下运转。受金融危机影响下，一些国家、一些地方房价低于价值销售。例如，2007年7月，美国次贷危机中房地产，1993年受东南亚金融危机影响我国海南房地产。但在国民经济向好发展背景下，房价会高于价值在上方运转，尤其是宽松货币政策低利率情况下，房价会远远高于房地产价值，现在北京、上海、温州等地房地产市场，有的楼盘房价高得离谱，上海汤臣一品楼盘房价高达11万元/平方米，温州鹿城广场房价高达5万元/平方米。房价快速上涨根源主要是当政府创造环境，开发商垄断了房地产市场，银行推动房地产市场发展。地价是政府的垄断行业，当地政府控制资源，主要受国民经济、政策、区域位置、房价等因素影响，但受房价影响较大。当房地产市场处于繁荣时，房价处于高价状态下，开发商预计未来地价还会不断上涨，会积极报名参加当地政府组织国有土地招拍挂活动，开发商参加越多竞争越激烈，政府出让地价水涨船高，有些开发商为了得到一块中意地块可以不惜一切代价，通过几十轮，甚至一百多轮竞投，高价拿到地块开发权，这样各城市“地王”不断刷新，地价上涨本质是开发商对未来房价上涨预计。2009年4月，温州新房销售均价在22000元/平方米，4月22日，温州市区原南站地块出让中标价为9亿元，楼面地价达20000元/平方米。可见在动态状态下，同一区域的房价上涨会推动地价上涨。
（二）同一区域的地价上涨反作用房价上涨
地价上涨，地王不断刷新，人们预计“面包不可能低于面粉”在一定程度下带动周边房价快速上涨。2004年11月，温州市江滨路造船厂地块出让。曼哈顿楼盘，中标土地出让金为15.3亿元，楼面地价达9000元/平米。当时周边房价6000元/平米，一夜之间周边房价上涨2500元/平米，大部分房东预计将来房价还会上涨出现惜售现象。总之地价上涨会推动周边房价快速上涨。房价和地价二者的关系，不是“鸡和蛋”关系，虽然房地产中房和地是不可分割，但房产市场和地产市场是两个独立市场，两个市场是相互影响。先有房产市场中的房价不断上涨，直接影响地产市场中地价上涨。另外地产市场地价上涨，通过预计将来房产市场房价上涨，在国民经济快速的发展中，宽松货币政策，银行低利率情况下，房价地价在交织中上涨运行。为此，在动态状况下，二者关系是先由房价上涨，房价推动地价上涨，地价反作用于房价上涨。
综上可知，在国民经济快速发展，房价和地价快速上涨，导致我国许多城市处于高房价时代，房地产泡沫越来越大，不利于房地产业健康发展，不利于当地其他行业发展，不利于我国经济发展。为促进房地产业的健康发展，政府要找准方向，对症下药，关键是开发商开发楼盘在一级市场上大幅拉高房价销售，带动二级市场周边房价快速上涨，开发商又在政府出让地产市场上高价竞买土地，高地价又推动同一区域周边房价上涨。对房地产进行调控关键是要通过控制金融信贷工具，严格控制银行年度信贷指标，同时细化制定银行房贷每月信贷额度，防治银行在房贷上扎堆放贷，银行监督部门要加强房地产价格动态管理，尤其是针对开发商一级市场房价，加强风险防范，在贷款上采用分别对待政策，对开发商开发的高价楼盘，尤其是大幅提高房价爆炒的楼盘，要大幅提高房贷首付款，大幅提高房贷利率，提高购房人门槛，对开发商高房价定价预计受到抑制，也影响了一级市场房价暴炒现象。只要抑制城市中虚高房价，控制了房价过快上涨带来风险，才能使房地产平稳发展。2007年7月美国发生了房地产次债危机，这血的教训是深刻的。同时要加强对开发商高房价楼盘进行监管，对发布虚假广告宣传进行惩治，对乱宣传和疯抬楼盘房价扰乱房产市场行为的进行教育，且要适当加强风险投资宣传，积极引导市民进行合理房地产消费和投资，使我国城市房价和地价处于合理健康状态，不断促进我国房地产进入健康有序的发展。
参考文献：
1、房地产开发经营与管理[M].北京大学出版社,2009.
2、马俊.试论房地产业在国民经济建设与发展中作用[J].魅力中国,2009(20).
3、胡勤勤.对房价与地价的再认识[EB/OL].http://ligkdcgzk.blog.163.com/blog/static/(此处可能涉及隐私号码/数字)30102/,2009-08-31.
（作者单位：温州市公共资源交易中心）
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