浅析世界各国房地产泡沫给我国的启示
摘要：随着房地产泡沫全球化和普遍化趋势越来越明显，房地产泡沫成为全球关注的热点和难点问题。文章首先阐述文房地产泡沫的内涵及其形成的条件；其次对美国、日本和东亚等国发生的房地产泡沫进行考察，并结合我国房地产目前状况从中得出几点启示；再次根据我国现行可得到的数据设计一套我国房地产泡沫监测指数，以此进行实证分析，并对我国房地产市场泡沫情况进行判断；最后，为我国促进房地产市场健康发展提供政策建议。
关键词：房地产泡沫；监测指标体系
自人类社会步入市场经济以来，就不断遭受泡沫经济的困扰。17世纪荷兰的郁金香泡沫；18世纪初法国的密西西比泡沫以及其随后的伦敦南海泡沫，美国联邦储贷协会危机迫使联邦存款保险计划完全重组；20世纪90年代被称为日本“失去的十年”的经济泡沫；1997年被称为“东亚奇迹”的各国和地区爆发东亚金融危机泡沫。2005年6月，英国《经济学家》杂志指出，在过去的五年，发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升值总值相当于各国国内生产总值的100％，这次房地产泡沫比20世纪90年代后期全球股市泡沫更加膨胀，是有史以来最大，这次泡沫可能造成的经济损失及以往更为严重，世界经济处于危险之中，不能忽视房地产泡沫危害。在泡沫经济中房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲，资源配置失衡，加深金融系统的脆弱性，极易导致银行资金链条的突然断裂，引发金融系统性危机。对于房地产泡沫的认识正确与否，关系着国家重大经济决策。一旦决策失误，必然导致极大的经济发展风险。
一、房地产泡沫的含义及其形成的条件
（一）房地产泡沫的含义
著名经济学家金得尔伯格在《新伯尔格雷夫经济学大辞典》中指出的：房地产泡沫就是一种或一系列资产杂一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和生产赢利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机告终。通常“繁荣”的时间要比泡沫状态长，价格、生产和利润的上升也比较吻合。接下来也许就会发生价格的暴跌，引发经济危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。
（二）房地产泡沫形成条件
1、房地产供给缺乏弹性。由于土地属于稀缺产品，它是一种有限的、几乎不可再生的资源。弹性理论表明，随着需求的增长，供给弹性越小的商品，价格上涨就越快；哪种产品的弹性小，厂商就会通过涨价来获得更多的总利润。因此，房地产企业具有天然的提高价格的倾向，从而造成泡沫的出现。
2、房价持续上涨预期。预期反映了对未来的信心，预期看涨意味着对未来的充分乐观。资产的实际价格与预期价格之间有着紧密联系，这是因为实际交易决策和交易行为离不开对未来的预期，泡沫形成的一个必要条件，就是市场预期价格将持续上涨，在预期的自我实现效应作用机制下，只有看涨的预期才能推动实际价格水平不断上升。泡沫的形成就源于市场信心的极度膨胀和投资者的过分乐观。
3、投资者的短视。与房价持续上涨的乐观预期相对应，投资者在进行投资时，往往产生短视与跟风行为。所谓短视，就是人们倾向于低估甚至忽视潜在的危机-对小概率事件的一种主观短视现象。造成巨大危害的泡沫确实是小概率事件，从17世纪的荷兰郁金香狂热算起，迄今为止的三百多年里，严重的泡沫现象只有少数的几次。
4、银行信贷的过度扩张。泡沫的形成膨胀是需要资金支持的，在资金的支持下，人们的投机才能变为现实，才能有现实的交易行为和交易价格。资金支持是价格上涨的必要条件，也是泡沫相处的必要条件。在房地产业，开发商，投资者，消费者都需要大量外部融资，大部分是金融机构的贷款。
二、美国、日本、东南亚的房地产泡沫
（一）美国的房地产泡沫
美国的房地产泡沫有一个很重要特点，就是美国的金融自由化。1983年10月1日，美国的存款利息完全实现了自由化。利率自由化使金融部门抵御坏账、呆账、死账的风险大大降低，加大了金融泡沫发生的可能性。美国政府实行减税的财政政策，石油价格日渐上涨，各种因素综合在一起，房地产价格急剧上扬，使人们纷纷把钱投进房地产市场。金融机构部门也进军房地产市场，增加房地产贷款，忽略了房地产贷款的风险。因此面对日益增加的呆坏账，金融机构不得不收缩信贷规模，提高信贷标准，减少房地产贷款，以至造成信用危机。银行采取的措施又给不景气的房地产市场雪上加霜，加剧房地产价格下降，泡沫随即破灭。
美国房地产泡沫的破灭对经济社会的影响是深远的。一是使很多商业银行和储蓄机构倒闭，呆账、坏账大量增加。在1988年、1989年、1990年分别倒闭的221、207、169家银行中很大一部分是由于以房地产为主的不良债权急剧增加造成的。二是使美国国内发生了三次比较严重的经济危机。即1980年和1981-1982年的经济危机以及1991-1992年的经济危机。在历次经济危机中，住房建筑是直接深受其影响的，失业率也开始大幅度的增加，尤其是在一些实体经济部门。三是拉大了整个社会的贫富差距，使很多人生活失去保障，温饱得不到解决，特别是居住条件明显恶化。经济危机又引发了严重的政治和社会危机，无产阶级与资产阶级的阶级利益冲突进一步升级。
（二）日本的房地产泡沫
日本在1983-1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫破灭后，对日本的经济造成了难以估量的影响，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态，直到现在日本经济还没有恢复元气。日本是一个人多地少、土地紧张稀缺的亚洲国家，并且经济持续高速发展。我国和当时的日本具有很多相似的地方，具有一定的可比性。
日本房地产泡沫首先表现为地价居高不下。1986年日本地价与物价指数之比为2512，1990年涨到6812，短短三四年时间上涨了将近3倍。在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。主要原因有以下几点:一是日本国土面积少、人口众多，使得地以稀为贵；二是经济发展以及城市化的要求对土地需求越来越大；三是政府的宏观调控不到位。对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。日本地产泡沫其次表现为资产价格异乎寻常超越国民生产总值的增长。1984-1989年土地和股票等金融资产以高于机械和建筑物等实物资产的增势快速膨胀。为了减少房地产泡沫，日本银行大幅度提高帖现率，同时日本政府执行紧缩货币政策，严格控制信贷。再加上股市下跌、股市泡沫的崩溃等一些因素最终导致日本房地产泡沫的破灭。
日本泡沫经济的破灭对社会各个方面的影响是巨大的。日本政府在总结80年代泡沫经济的《经济白皮书》中指出:“土地价格暴涨、暴跌给实体经济的长远发展留下大的负遗产。”可以从以下三个方面进行说明：一是对于金融机构的影响，金融机构大量倒闭，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，发生银行挤兑，使金融机构由点及面，逐个破产；二是对于生产企业的影响，企业发展受到极大阻碍，投资大幅度缩水，生产能力大大下降。高额的地价阻碍了企业扩大经营规模，在投资资金一定的情况下，企业为了负担巨额的地价，不得不减少设备投资、科研经费的投入，创新能力受到影响，国际竞争力削弱；三是对于社会公众的影响，主要表现为贫富差距拉大，消费水平降低，人们失业率上升，加大了整个社会的贫富差距。
（三）东南亚国家的房地产泡沫
东南亚国家以泰国为例进行说明。泰国是1997年东南亚金融危机的发源地，泰国房地产泡沫破灭的原因既有主观的，也有客观的。归根结底还是虚拟经济对实体经济的严重偏离。一是政府和民众对经济增长和信用膨胀盲目乐观。在20世纪80年代中期到90年代初期，泰国的经济持续过热，私人和机构投资者对国内经济形式普遍看好，很多新增加的投资不是投向生产企业也即实体经济而更多地是投入房地产行业、股票市场等虚拟经济部门，引进的外资很多也流向了房地产业，使房地产市场过度膨胀。并且泰国引入的外资大都集中于首都曼谷及周边地区，这些地区近年来的人口急剧增加更加使得房地产价格飙升，直接助长了房地产泡沫的形成。二是对银行监管不力。1992年泰国在东南亚国家率先实行资本账户自由化，取消利率限额管制，让市场机制决定国内利息率，放松了对资本的监控，放宽银行业经营国际业务限制。这些政策的出台并没有配置以严格的金融监管制度。正因如此，房地产热在国内进一步升温。三是对区域经济形式判断有问题。这和历届政府、金融部门、房地产商对亚太整个地区的格局判断有误有着极为密切的联系。
和美国、日本房地产破灭一样，泰国的房地产破灭对国内社会各个层面和社会经济产生了非常严重的影响。最重要的影响就是爆发了严重的东南亚金融危机。据亚洲开发银行1998年4月23预测，东南亚金融危机将使全球经济增长率下降将近约一个百分点，使全球贸易额下降半个百分点，对国内起了抑制和阻碍作用。表现在以下方面：一是由于泡沫经济的推动，平均工资上涨，失去了生产劳动密集型产品的比较优势；二是地产泡沫经济的破灭引发全面的经济危机，许多工厂企业破产，大量工人失业，人民生活水平大大下降，消费能力锐减；三是泡沫经济的破灭还引发了政治和社会危机，经济形势的不稳定促使泰国政府更迭不断，泰国政局的不稳定加剧了社会动荡形势。
三、关于我国的房地产泡沫之基本观点
目前，我国房地产业作为新的经济增长点，是国民经济的一个先导型、基础型产业。加上我国加入WTO以及北京申奥、上海申请世博会的成功，进一步加速了房地产现实问题也突显出来:如果房地产业发展过快、过热是不是会导致房地产泡沫，进而又直接影响整个国民经济的发展。关于我国房地产业是否产生房地产泡沫的讨论日益激烈。大致有三种基本观点:一是我国房地产市场总体上呈现良性态势，但局部地区的个别城市已出现“泡沫”现象。要采取积极的措施，促进房地产业的“软着陆”；二是房地产公司老总持的“目前房度还不够快，规模还不够大，档次还不够高，要为有钱人盖更豪华的房子”，“房地产业是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的”；三是一些经济学家持有的“适度泡沫、适度发展说”，保持适度泡沫有利于房地产业的发展，但国家要作好宏观调控，将泡沫控制在一定的范围内。由于不同主体看问题的利益、立场、观点和方法不同，人们只能各执一辞，莫衷一是。
回顾一下我国房地产业发展的历史：1992-1993年，我国在海南、北海、惠州等地曾出现了房地产泡沫。对这一经济现象，各级政府、房地产开发商、经济学家和普通老百姓基本上取得了共识。那次房地产泡沫给当地经济产生了长期、严重的影响。一些城市直至今天还没有恢复元气。这也许是新中国成立以来最早的有关房地产泡沫的记载了。
我国房地产市场存在投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等问题，我们应该从美国、日本以及东南亚一些国家的房地产泡沫中吸取经验教训和启示，根据我国特殊的国情，制定出一套符合我国经济发展的政策措施。
四、美国、日本和东南亚国家房地产泡沫给我们的教训、经验和启示
（一）经济发展迅速时，必须重视土地泡沫的产生
房地产泡沫是土地价格的泡沫，房地产泡沫多数发生在经济快速发展时期，随着土地需求的上升，由此产生了对土地的价格的过度乐观情绪。日本政府在这方面犯了一个不可原谅的错误，任由土地价格上涨，而没有采取相应的应对措施。在日本历史上一直延续着“土地神话”。因此政府在经济快速发展时，应严格监测地价变动，并控制对土地的过度投机炒作。
（二）稳定的经济政策是防止泡沫的重要途径
经济政策失误是泡沫产生、膨胀和破灭的重要原因。日本、泰国在泡沫初期和泡沫严重时期货币政策的失误和政策措施的剧烈反差，无疑加大了泡沫的危害。合理的经济政策可以防止泡沫的产生，而在已经发生泡沫的情况下，如何采取适度、稳定和合理的政策，以降低泡沫突然崩溃给经济带来的巨大危害，已经成为各国宏观经济调控的一个重要方面。
（三）金融自由化进程需要有效监管并且必须同本国具体条件相适应
克鲁格曼认为，所有的房地产泡沫都有一个共同的特点，即都是由银行融资造成的。其主要原因还是在于金融业和房地产业之间的紧密联系，双方谁也离不开谁。因此有必要对金融部门加强有效监管。而在日本和东南亚国，这方面做得非常不够，不考虑本国具体的国情，不切实际进行金融自由化，希望用短短几年时间来完成发达国家数十年才能发展完善的金融制度，结果是欲速则不达，给经济带来严重后果。
（四）在引进外资的同时积极调整产业结构
要保证一个国家经济稳定而快速的发展，除了自有资金外，引进外资是一个很重要的渠道。在限制国内信贷资金大规模流入非生产性部门的同时，还要强化对外资的规模和流向的调节。要积极调整产业结构，实现产业结构的不断升级，开发新的经济增长点，不断提高本国是生产能力，防止外资对经济的不良冲击，真正使得外资流入成为促进本国技术创新、管理创新，进而提高本国整体经济水平的重要推动力。
五、房地产泡沫监测指标体系及对我国房地产市场的实证分析
（一）房地产泡沫指数的制定
房地产泡沫的决定因素众多，因此必须采用综合的指数来进行。根据理论分析和数据可得性，房地产泡沫监测指标体系是指银行信贷类指标、房价租金类指标、房屋空置类指标、房价收入类指标、房价与其他价格类指标形成的综合指标体系。各指标与具体权重情况见表1。以2000-2002年期间为基期，取这三年泡沫平均指数作为基准，判断出各年房地产泡沫的发展情况。由于价格指数之比指标大多在1左右，而信贷和空置类指标大多为占比的百分值，因而两类指标即使是在权重一致的情况下对最终计算结果也会产生不同的影响。为此，我们这里将价格指数类指标乘以10，以使指标计算具有可比性。
由于银行信贷类指标在房地产泡沫监测中具有非常重要的左右，因此将房地产类贷款占比定为20％；价格租金比和价格收入比指标则是国际上通用的监测房地产泡沫的指标，因此我们将其权重各设定为25％，由于空置类指标在监测泡沫中存在一定的不足，容易形成误差，因此将其权重设定为10％；出于同样的考虑，价格比率类指标同样也设定为20％，又由于我国资本市场不完善，相关的统计数据仍存在一定的问题，因此我们将其权重仅设定为5％，这样各类指标权重之和正好为100％。
表1 全国房地产泡沫监测指标体系计算
分类指标及其权重 具体监测指标 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
银行信贷类指标（20％） 房地产类贷款占金融机构全部贷款比重（20％） 16.50 11.97 15.46 14.13 13.38 11.6 9.7 8.1 6.04
房价租金类指标（25％） 房价租金比（25％） 10.5 10.4 10.4 10.6 10.8 10.3 10.3 9.9 9.9
房屋空置类指标（10％） 房屋空置率（10％） 9.50 7.65 10.2 10.78 10.34 12.62 13.95 15.65 11
房价收入类指标（25％） 房价收入比（25％） 9.4 9.2 9.5 9.9 10.2 9.7 9.2 9.4 9.5
房价和其他价格类指标（20％） 房价与CPI之比（15％） 10.06 10.27 10.39 10.57 10.56 10.36 10.45 10.15 10.07
房价与上证收益指数之比（5％） 30.97 5.61 4.63 11.77 12.89 9.51 12.59 12.84 6.69
基准指数9.8615 加权指数计算结果 12.28 9.88 10.87 11.20 11.19 10.61 10.42 10.17 9.00
各年房地产泡沫监测指数变化情况 124.5 100.2 110.2 114.1 113.9 108.1 106.0 103.6 91.71
数据来源：《货币政策执行报告》（各期）、《中国统计年鉴》、《中国房地产业年度行业报告》
（二）我国房地产泡沫的实证分析
从全国的指标数据变化来看，2000年正是我国通货紧缩比较严重的时期，而房地产市场泡沫指标也是最低的，在100以下，为91.71；随后各年经济逐渐好转，各年指标开始上升，恢复到100以上但数值并不是很大，这说明从全国整体上看，我国房地产市场的泡沫程度并不是非常严重的。但是，需要看到的是，2003年的指标值出现较大的增长，达到108.1，而2004年更是飙升到113.98.说明近年来我国总体房地产泡沫的风险加大了，国家最近一轮针对房地产的宏观调控政策是十分必要的。2005年以后全国房地产泡沫指数开始略微下降，说明宏观调控的各项政策措施基本上发挥了预期作用，今后的主要任务是继续贯彻落实已有的各项政策，使其有更好地发挥化解泡沫的作用。
六、促进房地产市场健康发展的政策建议
在我国，房地产业作为基础产业、先导产业和支柱产业，对国民经济的平稳发展具有重要作用。如何使其健康发展并与国民经济的发展相协调、抑制房地产泡沫，客观上需要国家、地方政府、开发商和银行金融体系多方面的努力。为促进房地产业的健康发展，提出了以下政策建议。
（一）健全房地产法规体系
现行房地产法规体系还不够健全和完善。要适应市场经济条件下调整复杂的房地产关系的客观需要，还需要对现行房地产法规体系进行重塑和完善。本文认为应尽快从以下几个方面逐渐完善我国的房地产立法制度；加快修改、制定房地产基本法的步伐，健全房地产法律体系；以房地产基本法为核心，认真总结经验，逐步推出各具体职能法规、规章；改变部门立法的习惯，由专门的“立法机构”主持立法活动，并要加强立法前的调查论证等工作。
（二）建立住房保障体系
建立完善多层次的住宅供应体系，保障居民合理的居住需求。要措施有:引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住宅，控制高档房屋建设，通过税收、土地、信贷政策引导市场的产品结构和消费需求。大规模地推出经济适用房，确保广大中低收入的家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，解决最低收入家庭基本住房需求。政府应该提高个人住房的可支付能力，不断提供各种就业机会，提高其家庭收入。通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（三）改革土地出让、建立土地收储制度
重新调整土地出让利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间建立一个有效的利益机制。降低地方政府分成比例，加大中央财政集中的力度，抑制地方政府大幅度推高土地价格的冲动。改革土地二级市场的收益分配制度，打击开发商的圈地囤积、炒卖土地行为。将土地出让金收入纳入地方政府预算，增加使用的透明度。土地出让金收支公开透明，减少地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本，提高拍卖土地的效率、增加土地供给。土地收购储备制度能增强政府对土地的宏观调控能力，防止国有资产流失，促进土地资源优化配置。国土房管部门应会同计划、规划、建设和财政等部门，根据国民经济和社会发展计划制定年度土地供应计划。国土房管部门与规划、计划和建设等有关部门，划定红线储备土地的范围，并出具划定范围内的控制性详细规划方案。除政府储备的土地外，其他需在土地交易市场通过招标、拍卖或挂牌等方式公开出让或转让土地。建立一套绩效评价指标，对土地储备从计划、组织和实施等各个阶段进行控制和管理。
（四）规范金融市场、防范信贷风险。
金融机构应提高自身抵御风险的能力，规范对房地产的信贷，加强对个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款的严格审查，降低银行资金进入房地产市场的风险。严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格遵守房地产贷款程序，严禁发放“零首付”个人住房贷款。大力发展房地产证券市场，改变目前房地产市场融资过度依赖银行的现状，将目前已有的房地产信托转化为真正意义的房地产信托，发挥其具有的组合投资、分散风险功能，加快房地产金融创新，积极推出满足各层次需求的金融产品。发展房地产金融中介市场，提供相应的资产评估、信用评估、风险评估、金融担保和法律咨询等专业化中介金融服务。
（五）完善房地产市场信息系统、加强监控。
规范市场秩序和信息的公开透明有利于人民建立合理的预期，引导房地产理性投资和消费，抑制投机行为。投机性资产泡沫是过度预期的投机行为导致的，因此，预防市场过度预期是预防房地产泡沫的一个关键环节。加强国民经济运行数据和房地产市场运行数据的收集与整理，完善房地产市场信息披露制度。理顺房地产调控管理体系，建立各个部门之间的协调机制，避免政出多门和不同的管理部门之间独自为政的现象，加强各个部门之间政策制定和执行方面的合作。规范政府行为，防止政府利用职权寻租设租而偏离有效政策。建立一套有效的监督和防范房地产泡沫的预警系统，通过房地产市场预警系统准确把握市场真实情况，保证政府政策制定时机和方案的合理性。
七、结束语
房地产业作为我国的新兴主导产业，对国民经济的影响具有举足轻重的作用。本文基于目前我国房地产市场存在投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等迫切解决的问题，吸取国外房地产泡沫的历史教训和经验，结合我国房地产目前状况从中得出几点启示，再根据我国现行可得到的数据设计一套我国房地产泡沫监测指数，以此进行实证分析，并对我国房地产市场泡沫情况进行判断，为我国促进房地产市场健康发展提供政策建议。
参考文献：
1、鞠方.房地产泡沫研究——基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架[M].中国社会科学出版社,2008.
2、任宏力,王林.中国房地产泡沫研究[M].重庆大学出版社,2008.
3、中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡沫问题[M].中国社会科学出版社,2007.
4、徐龙炳.房地产泡沫、经济波动与政府调控[M].上海财经大学出版社,2008.
5、李木祥.中国房地产泡沫研究[M].中国金融出版社,2007.
（作者单位：广州市番禺区工贸职业技术学校）
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