欧洲物业税征收经验及借鉴研究
摘要：文章介绍了欧洲国家的物业税征收制度及相关经验，主要包括法国、德国、英国、意大利、西班牙、葡萄牙等国在物业税的税种、纳税主体、税基、税率、减免等方面的规定。同时，文章还概括了一些欧洲国家在第二套房产的物业税征收做法。欧洲国家的经验对中国物业税研究的借鉴。
关键词：物业税；欧洲
物业税主要是指对房屋及相关土地、设施的所有者、租赁者征收的一类税收。时至今日，物业税已经在国内试点城市空转了六年有余，逐渐成为热点问题。本文对欧洲国家在物业税开征方面的做法进行总结介绍，这有利于我国在财税体制方面研究工作的进一步展开。
一、税收种类
从广义上讲，欧洲各国的物业税可以分为主体税和附加税两类。前者可以认为是狭义上的物业税。
除了上述主体税种外，欧洲国家还会对物业加征一些附加税收。
在法国，物业附加税主要有电视许可税和垃圾处理税两种。只要物业内有电视机，无论电视机是用于播放碟片，还是用于收看电视节目，也无论该业主拥有几台电视机，拥有几处物业，业主都只需要缴纳一台电视的许可税即可。2010年法国电视许可费为121欧元。电视许可税是房产税的一种附加，因此，房产税的免除自然包括对电视许可税的免除。垃圾处理税是因为用于支付垃圾处理等公共服务的一种税收。垃圾处理税于1993年引入法国。如果没有垃圾需要处理，那么就要另开一张只有居住税的税单。如果物业是业主的第二套房产，业主可以申请政府对该物业在垃圾处理税方面进行减免。西班牙国内的物业附加税主要有排水系统及垃圾清理税等，用于街道照明、城市保洁、设施维护等公共支出，每年约200欧元-250欧元，如果业主有车库的话，可能会加收20欧元。西班牙的垃圾清理税税额依据物业的大小以及户主产生的垃圾量来计算。此外，西班牙还有一种税，叫房产收入税（Rendimientos del capital inmobiliario）。无论是否用于出租经营，只要不是自己的主要住所，如仅仅是用于自己度假的物业，都要征此税。主要的税额计算过程是，税务部门假设业主每年从物业获得物业总价值2％的收益，从这2％的收益中征收25％的税。例如，业主拥有价值10000欧元的西班牙物业一座，一年收益2％计算，业主据此收入200欧元，从这200欧元里面征收25％，即50欧元。意大利的业主也会缴纳类似的税收，用于弥补垃圾清理、街道清理方面的政府支出。在意大利有些地方，政府还会对在本地区使用汽车进行征税，不过税额不高，一年一般200欧元-250欧元。
在欧洲国家，业主出售或出租物业需要缴税。此类税收一般划入增值税、收入税或营业税范畴。在西班牙，交易二手房产需要由卖方缴纳7％的物业交易税，如果是新房，则要在7％的增值税加上0.5％的印花税。在德国，若物业交易金额高于2500欧元，则一次性征收购买价格3.5％的土地购置税。此外，如果一处物业95％的所有人在5年内发生了变化也需要支付土地购置税，税率也在3.5％左右。德国的上述税额一般由购买方缴纳。
二、纳税主体
在欧洲，纳税人主要有业主、租户等两类。在法国，居住税由谁来负担，取决于在该年的1月1日那天谁在该处物业居住。至于房产税和垃圾清理税，通常根据物业买卖双方在交易那一年各自占有房屋的时间在全年的比重进行分摊。如果卖方缴纳了全部的房产税，他有权要求买方进行补偿。2010年法国的房产税缴纳时间为10月15日左右。无论居住者是否拥有所居住的物业，都要交居住税。一般来说，业主缴纳房产税，租户缴纳居住税。不过，如果租户没有缴纳居住税，业主就必须缴纳居住税。也就是说，业主此时需同时缴纳房产税和居住税。居住税与房产税缴纳时间相近。2010年居住税的缴纳时间为11月15日，仅比房产税缴纳时间迟了一个月。西班牙政府规定，因为物业税是依附于物业上的，所以，若卖方没有缴纳物业税，买方应缴纳。意大利政府规定，每年的6月与12月为缴纳物业税时间。
在缴纳时间上，欧洲各国均有明确规定。因此，纳税人必须牢记缴税日期，过期不缴很可能会受到惩罚。据前述，法国今年房产税和居住税的缴税时间分别为10月15日和11月15日。如果在规定时间没有缴税，纳税人会受到经济处罚。
在缴纳方式上，欧洲各国政府的规定比较灵活。纳税人可以自己去物业所在地的市政大厅或税务部门缴税，也可以通过邮递方式缴税，还可以通过网上银行缴税。有些国家的地方政府还设立了专门的邮递账号，便于纳税人缴税。欧洲各国人口流动性大，有时会出现缴税时间里纳税人不在国内，从而迟交税款的事情。为了避免上述情况发生，有些国家如西班牙、意大利等允许纳税人在银行账户上设立自动转账功能，以便人在国外时能够及时缴税。
此外，在一些欧洲国家如英国，纳税人如果一次无法缴清税额，还可以选择分期付税的方式来缴税。葡萄牙等国的税务部门会提前一个月将税单发到业主手中，提醒业主缴税。
三、税基
在欧洲，物业税的税基主要为物业在特定年份的市场参考价值。物业的市场价值根据物业的地理位置、类型、占地面积、楼层高低以及用途等而发生差异。不过，许多欧洲国家都对物业参考价值有严格的法律规定。该类法律制定的时间一般较早，其内容在很长时期内都没有作过大幅度修改，因此，税基与物业的实际市场价值有很大的出入，大多低于现有市场价值。
法国居住税税基的计算形式复杂，但指导原则清晰，即在考虑物业自身条件、大小以及地理位置的前提下，以市场上同类物业的租金作为税基进行计算。目前法国在这方面以20世纪70年代的市场租金作为税基，因此，物业税税基与时下的物业市场租金没有任何联系。
英国在计算税基时主要是对物业进行分类。具体来说，英国物业价值评估办公室（VOA）对所有物业的价值进行评级，将物业分为一系列等级。英国对物业的评级标准存在区域差异。在英格兰，物业价值评估办公室依据物业的同类或相近建筑在1991年4月1日的市场价值进行评估，将其作为物业分级的依据。正因为所依据的市场价值与物业的实际市场价值差距较大，所以，近年来，坊间一直有传闻说英格兰物业价值评估标准有可能要改变。在威尔士，物业估价由威尔士议会执行，新的估价法规于2005年4月1日开始实行。威尔士更新物业价值评估参照标准，其目的在于使物业价值评估能够较好的反映这么多年来当地不动产市场的波动，对物业税的税率不构成影响。与英格兰不同，威尔士物业的估价以2003年4月1日时同类物业市场价值为参考标准。此外，在物业的分级系体系方面，英格兰分为8个级别，而威尔士为9级分类制。
意大利于1993年开始征收物业税。物业交付使用后即开始缴税。物业的地理位置、面积、用途等是评估物业价值的主要依据。若物业进行改造、装修，物业的价值受到影响，则税基重新计算。近年来，意大利官方要求估价要接近市场实际价值，因此，原本很低的官方估价迅速上升。与英国不同，意大利对物业进行分类的标准是物业的用途。意大利政府将本国物业分为A、B、C、D、E五类。
德国对物业的分类依据与意大利相近。德国的地产主要分为两类——A类和B类。A类地产为农业和林业为目的的不动产，B类地产为可建不动产或有建筑物的不动产。德国对物业的估价方法主要有三种，即比较法、收入资本化法与折旧替代法。此外，德国物业参考价值为1964年1月1日时的市场价值，而且法律规定，每6年重新核定一次。不过，在德国东部的一些地区，物业参考价值为1935年1月1日的市场价值，这是因为1935年以后就再也没有进行过估算。由于年代久远，德国目前的物业参考价值只相当于其实际市场价值的12％-30％。因此，德国国内有人提议修改原有估价标准。不过，2009年1月1日实施的新估价标准只应用于遗产税，对物业税没有影响。
四、税率
物业税在许多欧洲国家是一种地方税。税率变动主要由各国地方议会决定。每年，物业税税率都会有所变动。
2009年，法国物业税征收大幅增加，为10年来最大增幅。其中，尼斯增幅最大，房产税方面增加14.3％，平均税额为869欧元；居住税方面增加12.7％，平均税额达960欧元。2009年物业税的增加说明了这一点。不过，2010年，为了鼓励物业交易，振兴经济，减轻甚至取消物业交易类税收成为法国国内讨论的一个热点。
西班牙税率根据物业的位置分为三类。城镇物业税率为0.4％-1.10％，农村物业税率为0.3％-0.9％，特殊物业税率在0.4％-1.3％之间。葡萄牙的农村物业税率为0.8％，城市物业税率在0.7％-1.3％之间。意大利物业税税率为0.4％-0.7％，对不宜居住的物业减免50％的物业税税收。
德国的物业税税收指数由联邦政府统一制定，各地方政府根据各自情况确定稽征率。稽征率反映的是地方政府征收物业税的幅度。因此，各地物业税实际税率等于联邦政府制定的物业税税收指数乘以各地的稽征率。打个比方，假设德国联邦政府制定的物业税税收指数为0.8％，而某个德国地方政府在物业税方面的稽征率为350％，那么，该地方政府对辖区内物业征收的实际物业税税率为 。地方政府按照联邦政府税率350％的比例征收物业税。一般来说，德国A类地产的联邦税率为0.6％。B类地产税存在地区性差异，一般来说，西部地区的税率为0.26％-0.35％，东部地区为0.5％-1％。除了A、B两类，其他物业，如商店等，税率一般为0.35％。就稽征率而言，对B类物业的稽征率一般要高于A类物业。
值得一提的是，德国在征收物业税时考虑到了物业的折旧问题。随着年限的延长，物业折旧增加，物业税逐渐减少。德国政府规定，1925年及以后建成的物业，年折旧率为2％；1925年之前建成的物业，年折旧率为2.5％。因此，一座物业一般要经过40-50年的折旧，应税价值才会消失。此外，对一些老旧物业来说，以其翻新成本作为折旧依据，折旧期一般为12年。其中，前8年的年折旧率为9％，后4年的折旧率为7％。
五、税额计算
欧洲各国税额计算也有一定特色。
就稽征率来说，各国差异较大。英国等国稽征率较低，有些地方甚至不到100％。德国则不同，大多超过200％。
就征收税额来说，各国也有一定的区别。就法国来说，居住税和地产税的计算分别如下。
法国居住税计算比较简单。税率由大区、省、市镇以及相关部门四个方面制定四个税率，其中，相关部门收取的叫“管理费”。上述税率加总后乘以该物业的租金即可得到。假设物业租金为1000欧元，大区、省、市镇以及相关部门的税率分别为2.32％、5.28％、8.24％和8％，那么居住者需要缴纳的居住税为 欧元。需要注意的是，在第一套住房和其他住房方面，管理费的征收额度是不同的。第一套住房（或主要住所）的管理税税率为4.4％，其他住房如第二套住房的税率为8％。此外，高房租物业还要再加税。这样一来，高房租并不意味着高收入，因为税收也在跟着增加。
法国地产分为建筑用地与非建筑用地两部分。建筑用地是指建筑物所占有的那部分土地，非建筑用地是指建筑物周围的土地。因此，法国地产税包括非建筑地产税和建筑地产税。非建筑地产税是对拥有非建筑用地产者按年度征收的税；建筑地产税对拥有房产、厂房及其附属地产者按年度征收的税，根据出租价值计算税率。非建筑地产税税额是以该类地产租金的80％乘以税率得到。建筑地产税税额是以该类地产租金的50％乘以税率得到。此外，法国的地产税的税率设置分别来自不同的部门。也就是说，法国物业的业主所交的地产税包括对不同部门缴纳的地产税的总和。这些设置税率的部门主要包括大区、省和市镇。每一个行政级别都要规定一个税率，这样的话，加在一起，法国的地产税负担就比较重。假设法国一处地产的年租金为1000欧元，对建筑地产来说，假设大区、省和市镇的税率分别为4.29％、11.67％和12.5％，垃圾收集税为10.38％，那么，建筑地产税为 欧元；对非建筑地产来说，假设大区、省和市镇的税率分别为5.79％、21.98％和18.53％，农业附加税为7.54％，那么，非建筑地产税为 欧元。上述二者相加，为624.5欧元，这才是一个法国物业的业主需要交纳的地产税税额。此外，业主还要缴纳一定的管理费。管理费是按照上述地产税的一定比例收取的。假设这一比例为8％，那么管理费为 欧元。这么一来，业主缴纳的地产税总额为 欧元。
在对第二套房产的征税方面，欧洲国家的做法如下。
在法国，如前所述，在居住税方面对第二套物业有区别对待。主要表现在管理税的征收上。第二套房产的管理税为8％，高于第一套房产的4.4％。
在家庭税方面，英国以前对第二套房产有税收减免，理由是空置房享受的公共服务较少，因此，不需要承担与主要居所同样的税赋。一般来说，第二套房产在家庭税方面的减免可达50％。不过，这种情况早在2004年就已发生改变。当时，对第二套房产的家庭税稽征率已经从50％提高到90％。2010年年初，对空置房产的征税力度再次加大，英国政府已经开始考虑对第二套房产的家庭税加倍征收。英国政府的这番考虑，其目的在于减少房屋的空置率，调节房价。
六、税收减免和惩罚
对一些特殊情况的业主，欧洲国家会在物业税方面对其进行减免。
在法国，新物业的购买者，可以免交两年房产税。这两年免税期是从物业建筑或修缮完毕的那一天开始计算的。一旦物业建筑、装修工作结束，业主就必须通知当地政府，以便政府计算免税期。就居住税来说，有小孩的家庭，一个小孩减少10％-15％的居住税。居住税免税措施还适用于60岁以上老人、鳏寡之人、社会救济领取者、身体虚弱或残疾的低收入者。2010年，上述低收入者的界定以2009年年收入为准，即2009年个人收入不超过9876欧元、夫妇二人总收入不超过15150欧元的人都被认为是低收入者。
对于解决家庭人口的计算问题，法国有一套自己的做法。一个成年人算一个单位的人口，第一、二个孩子，每人算0.5单位人口，第三、四个小孩加起来算1单位人口。因此，对只有1单位人口的家庭，低收入上限为9876欧元；1.5单位为12517欧元；2单位为15150欧元；三单位人口为20424欧元。
此外，其他低收入者可以获得15％的税务减免，不过，得到减免的物业价值不能超过当地平均物业价值的130％。
西班牙政府规定的免税物业包括公共设施、宗教场所、西班牙红十字会物业、国际组织物业、落后农村地区、铁路及配套设施场地、教育场所、古迹、历史纪念馆以及加里西亚和阿斯图里亚斯的古建筑等。在葡萄牙，享有物业税豁免的物业主要包括古迹、市政设施、非营利机构所属建筑、在建或正在装修的物业、建好或装修好后6个月内的物业。意大利对居民在国内的主要居所不征收物业税，此外，享有物业税豁免的物业类别包括政府部门、公共卫生机构，E类物业，艺术类物业，宗教类物业，国际组织所属物业，不能居住的物业，山区或丘陵地区的一些农业用地，非营利性文化、娱乐、体育用途的物业。不符合居住条件的居所，在意大利可以得到50％的物业税减免。此外，经济困难人士、老年人等都可申请减免物业税。在英国，没有装修过的空置物业可以有6个月的免税期。
当然，除了减免优惠，欧洲国家在物业税方面也存在一些惩罚性的税收规定。
法国对一定条件下的空置物业就会施加惩罚性的居住税税率。在巴黎、图卢兹、里昂、蒙彼利埃以及尼斯等地，如果物业空置10年以上，需在原有税额上增加50％惩罚性税收。其他一些地方也有类似的规定。不过，如果物业不具备居住的条件，而且为达到居住条件而进行装修所需要的成本超过物业总价值25％的话，该空置物业将免予征税。此外，如果因为业主一直没有把物业出租出去，从而导致物业空置的话，为避免征税及相应的惩罚，业主必须出示在当地租房市场实施过出租行为的证明，并寻找证据证明自己确曾为出租房屋尽了最大的努力。
对没有按时缴税的业主，欧洲各国也给予一定的惩罚。此外，英国政府规定，如果纳税人发现自己享受了不应有的税收减免，应在3周内通知当地政府。否则，将被处以罚款。
近年来，金融危机使得欧洲各国经济前景黯淡。为了吸引投资者，欧洲各国政府都在税收政策方面出台了不少优惠措施，物业税减免也在其中。因此，物业税税率在欧洲各国有下降的趋势。在意大利，现任总理贝努斯科尼在2008年当选时就宣布要对物业税进行重大改革，尽管前任总理普罗迪已经减免了国内40％业主的物业税。当时的投资者都将这一消息当作投资意大利地产的重大利好。另一方面，欧洲各国对物业估价的标准大多滞后，因此，各国国内如英国、德国等有调整物业估价标准的呼声。此外，政治选举周期、经济波动等也会影响物业税的税额。
七、经验借鉴
欧洲国家在物业税方面的上述规定与做法，对我国有一定的借鉴意义。
首先，明确物业税征收的目的。一般来说，税收的目的在于财富的再分配。因此，物业税的征收也需要考虑其对社会财富分布结构的影响。欧洲国家对弱势群体以及低收入者在物业税方面的减免就从侧面反映了物业税的财富再分配职能。此外，税收政策服从于国家的宏观经济调节与长远发展战略。由前可知，欧洲国家在物业税方面的调整无不与自身的经济环境以及宏观经济政策有关。例如，意大利为了振兴本国经济，2008年就做出了减少物业税的决定；而英国则在2010年考虑提高对业主第二套房产家庭税的征收。
其次，设立税率、税基的制定标准。综上所述，欧洲国家在税率、税基的确定部门上，主要采取以下两种方式。一是中央政府核定物业税税基，地方政府制定物业税税率及稽征率，如英国、法国；二是中央政府核定税基并制定税率，地方政府制定稽征率，如德国。两种方式中，税基都是由中央政府核定，稽征率都是由地方政府确定，不同之处在于税率的制定部门。此外，在税基核定方面，欧洲国家大多以某一年的物业实际价值和租金价格作为征税基础，这种基础比较稳定，但不能及时反映市场波动。因此，中国在制定物业税税基、税率方面需要注意上述问题。
再次，税收权利与义务要同时考虑。英国在考虑对第二套房产增加家庭税时，反对者就提出，第二套房产没有享受更多的公共服务，不应增税。因此，在考虑宏观经济背景以及国家长远发展目标的前提下，物业税征收权利与义务之间的权衡也是一个需要注意的技术性问题。
（作者单位：滁州学院经济管理系）
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