以系统论的观点看房地产开发
摘要：房地产企业的持续健康发展要求其管理科学化和系统化，因此对房地产项目管理全面化、综合化的发展要求运应而生，咨询企业也因此迎来了良好的发展机遇。文章通过分析当前房地产项目管理模式的不足，提出房地产开发走综合化发展道路，并就其建立问题和难点进行相应探讨，以期为房地产业的发展提供相应建议。
关键词：房地产项目管理；综合化；咨询企业
一、引言
房地产业的飞速发展对其管理要求日益增加，而如今房地产业的管理主要由房地产商协同咨询企业共同完成，房地产业的飞速发展毫无疑问带动咨询业市场容量、服务范围的扩大，使得我国咨询业迎来了很好的发展时机。目前我国咨询业由策划咨询、设计咨询、招投标咨询、造价咨询、监理咨询等各个不同的组成，作为房地产商，为了实现项目最大利益，必须协调好各方的关系。但是由于项目参与方众多，个体理性最优并不能实现项目最优，参与方过多的个体理性的行为割裂了房地产项目系统整体性、全局性考虑的需求，给房地产商的协调和管理增加了难度。因此，大型综合型发展的咨询业便有了良好的生存机遇。
二、基本概念
系统是由若干要素以一定结构形式构成的具有某种功能的有机整体，而系统论是研究系统的一般模式、结构和规律的学问，它将所处理的问题作为一个完整的系统进行处理，以整体的角度考虑事物的发展与演化的科学。系统论认为，整体性、关联性、等级结构性、动态平衡性、时序性等是所有系统的共同的基本特征。这些既是系统所具有的基本思想观点，也是系统方法的基本原则，表现了系统论是反映客观规律的科学理论，具有科学方法论的含义，这正是系统论这门科学的特点。
系统论的核心思想是系统的整体观念。任何系统都是一个有机的整体，每个要素在系统中都处于一定的位置上，起着特定的作用。要素之间相互关联，构成了一个不可分割的整体。要素是整体中的要素，如果将要素从系统整体中割离出来，它将失去要素的作用。系统论的基本思想方法，就是把所研究和处理的对象，当作一个系统，分析系统的结构和功能，研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性，并优化系统观点看问题。
以往着眼点在局部或要素，遵循的是单项因果决定论的研究问题的方法，不能反映事物之间的联系和相互作用，它只适应认识较为简单的事物，而不胜任于对复杂问题的研究，而系统分析方法却能站在时代前列，高屋建瓴，综观全局，别开生面地为现代复杂问题提供了有效的思维方式，目前系统的观点深入到各个领域。
三、对房地产项目的分析
在房地产项目中，房地产开发贯穿到项目策划、设计、实施全过程，房地产业主需要处理与建设各方和其政府、群众所组成外围环境的各种关系，项目的一次性使得每个项目的管理都具有不同的特征，因此房地产项目的管理不同于一般企业的项目管理。它从一开始就具有系统的复杂性，而传统的管理方法将开发整个过程割裂为不同的阶段，项目实施组织、项目各利益相关方的总是站在各自的角度上考虑，这种缺乏全局性和整体性的管理方法忽视了工程项目的整体性和系统性问题，割裂了部分之间、层次之间和整体之间的非线性关系，使得房地产开发商的管理在房地产开发过程中捉襟见肘，不能实现项目最终利益的最大化。
在房地产项目中，除了开发商和承建单位以外，不同的参与方均可由咨询公司整合各方资源进行管理。建立一个大型的工程咨询机构，作为项目管理的平台，整合项目策划、设计和实施各个阶段的工作，为业主提供从前期可研、评估、最终方案的提出、规划、设计、项目施工全过程管理，使其作为一个整体进行考虑和规划。作为整合平台的咨询机构，拥有从项目策划、设计到实施过程中的专业技术人员和专家，能根据业主需要为其办理所需要的各种事宜，在不损害承包商的利益的情况下，作为业主服务的主要实施者，一切以业主的利益为先，充分体现为业主利益最大化的职能。
系统论下的房地产项目管理类似项目总控管理，需要制度政策上的支持和法律环境的健全。因此，项目咨询单位业务的范围和水平有待提高，项目建设各参与方所反馈信息的可理解性与具体性需要统一的标准，项目各参与方需要建立完善的沟通环境。此外，咨询业务的正常运作需要建设工程参与各方的积极配合，以便收集与工程相关的各种信息，因为信息是项目咨询单位整合平台的工作对象和基础，而建设工程的各种有关信息都来源于参与各方，为了能向业主决策层提供有效的、高水平的决策支持，必须保证信息的及时性、准确性和全面性。然而现实中建设项目各个部门观念参差不齐，多以各自的利益为重，缺乏整体利益最大化的意识；另外，作为项目管理平台的咨询公司需要具备很强的管理能力，因此在实际中应该充分发挥咨询的管理职能，否则将不能充分发挥咨询方综合管理的优势。
四、结论
本文通过分析房地产项目管理目前的特点，以系统论的观点提出了房地产业综合管理的观点，并提出建立相应的综合型咨询企业，以促进相互间的发展，并就实现该发展趋势的难点进行了相应探讨，为咨询企业的未来发展提供了相应参考。
参考文献：
1、白思俊.系统工程[M].电子工业出版社,2009.
2、黄贤金.房地产企业经营管理[M].上海财经大学出版社,2000.
3、程国平,汪波,岳毅宏.房地产投资系统动力学模型的建立及其长期演化行为研究[J].系统工程理论与实践,2003(10).
（作者单位：王粹粹，葫芦岛首创投资发展有限公司；丁大勇，中国人民解放军92302部队）
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