县房地产市场发展状况调研报告

XX县房地产市场发展状况调研报告　　

（XX县房产管理局 李一新）　　

随着我县经济的增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，至今，商品住房建设进入高潮，新区开发区和旧城改造并举，目前县城区涌现了内幸福家园，荣裕国际等高档次的住宅小区。２009年, 我县房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让金总收入突破2亿无,达到了全县财政收入的五分之一，房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 　　

　　为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，根据县政府调研工作的安排，现对我县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，现将调研情况汇报如下：　　

一、基本现状　　

1、县城现状概况：XX县地处湖南省东南部、郴州市北陲，从全市的角度来说，我县属于“两区一圈”和“半小时经济圈”的重点发展区域，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安（安仁）耒（耒阳），辖8镇17乡，全县土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，城区面积约14平方公里,目前县中心城区主要由旧城、水南（开发区）、康褚和湘永四个组团构成，全县人口63.85万（2007年统计），是郴州市人口第二大县。根据2009年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城市化率达到36.75%，较上年增加1.48个百分点，城区现有居住建筑面积约240万平方米，县财政实现财政总收入7.66亿元，增长23.2%，城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别为13738元、6035元，增长9.9%、12.7%。　　

2、房地产开发与发展情况：目前，我县三级资质开发企业有10家，四级房地产开发企业有1家，近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：2006年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；2007年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元, 同比增长109%；2008年19.69万平方米，完成投资2.21亿元, 同比增长88%；2009年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元, 同比增长98%;2010年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，同比增长1 9%,房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米，同比增长5%。其中住宅销售6.3万平主米，成交508套，销售金额0.84亿元；非住宅销售0.48万平方米，成交99棕，销售金额0.18亿元,办理房屋消费贷款手续586起，抵押面积11.93万平方米，贷款金额1.17亿元。。 　　

3、房地产销售及价格情况：2006年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;2007年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;2008年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米; 2010年县城区普通住房均价为1458元/平方米，同比增长5%;电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。　　

     (一)需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。二是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。三是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。三是欠发达地区投资项目少，在储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将资金涌向房地产这一渠道。 　　

    (二)成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米。其房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升,有关房地产方面需缴纳的税费多达10多种，且均有不同程度上升，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。 　　

三、房地产市场存在的问题　　

1、市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。　　

2、城镇开发建设总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。　　

3、住房结构不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。　　

4、房地产开发企业资金链紧张，出现“钱荒”现象。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。　　

    5、我县的房地产开发企业规模小、经营实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的,我县的房地产企业总体上处于规模不大、实力不强，开发产品品位不高。　　

6、住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所放大。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，没有固定的交易场所，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。　　

　　7、房地产建筑缺乏特色，开发档次不高。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式较单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。　　

8、物业管理发展滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,占有份额很少，且存在着管理不到位、不规范的现象、发展滞后的问题。目前大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。　　

9、非市场化动作依然存在，干扰正常的房地产开发。“委托代建”、“定向开发”、利用单位院内的土地进行联建房变相福利分房的现象及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。　　

四、建议　　

大力培育和发展房地产业，事关我县经济发展和居民住房条件的改善。房地产业作为我县经济发展的支柱产业, 在县经济中的地位举足轻重，房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高, 可谓牵房地产业一发而动全县经济全身。如果房地产业出现严重问题, 必然拖累其他行业经济的发展。针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把房地产业发展作为保障和改善民生、拉动经济发展的重要举措来抓。围绕XX山水宜居的旅游城市为目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。针对我县房地产业现状，我们提出如下建议：　　

1、制定房地产业发展规划和详细规划。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。　　

2、合理控制规模，解决盲目开发和用地紧张的问题。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右建筑面积(约1000套)来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。　　

3严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合建房”等变相福利分房的现象。 　　

4、强化房地产开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。　　

5、落实公共事业部门的职责。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。　　

6、努力营造和优化房地产业健康发展的外部环境。政府要不断加大投入, 着力改善道路、交通等城市基础设施, 加强教育、卫生、文化等民生工程建设, 创造良好的人文居住环境, 以吸引实力更强的房地企业来我县投资。　　

    7、帮助房地产企业破解资金难题。受2008年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。　　

    8、引导企业实施品牌战略和吸引房地产“巨头”参与我县的房地产开发。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。　　

    9、完善房地产开发中的物业配套设施建设，切实保障低收入家庭基本住房需求。当前商品房市场正发生深刻的变化，绿色、生态、人文、科技成为今后发展的新趋势和新理念。因此，房地产开发企业要加强小区的环境设计和生态平衡，加快配套设施建设，不断提高服务质量。为满足低收入家庭，特别是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相关部门要加大廉租房建设资金的筹集力度和启动公共租租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。　　

    10、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。　　

11、规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。　　

五、我县房地产发展前景展望　　

随着我县经济快速发展、居民素质提高、城区“三纵三横四区一桥”的城市骨架的形成和“三化”进程的强力推进，加之我县目前城镇化水平不高，处于全市县中的中等水平，大大低于国家、省、市平均水平，且我县房价收入仅为3.5倍左右,低于世界银行认为发展中国家房价收入比在4-6倍之间比较适宜的标准范围，我县房价还不存在虚高。根据国际性城镇化发展经验：当城镇化水平超过30%，城镇化就进入加速发展的阶段，故我县房地产业发展还处于发展和提升阶段，我们分析认为：我县的房地产业发展有利条件多于制约因素，今后一段时期，房地产业将稳步发展，价格稳中有升，必将使房地产业真正成为我县的重要支柱产业。　　

                                             XX县房产管理局　　

                                              二0一0年七月　　

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