融资策划书

融资策划书

一、公司介绍

辽宁省华沈集团股份有限公司于2002年6月被授予国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，拥有对外签约权。公司成立于1949年2月，1998年12月进行了产权制度改革，经辽宁省人民政府批准、省工商局注册登记，成立了规范的股份公司;1999年6月，辽宁省华沈建设集团成立，同年10月被建设部列为全国试点企业集团。2005年6月改制成为自主经营、自负盈亏的民营企业。公司经营范围以工业与民用建筑为主，集建筑设计、设备安装、装饰装潢、市政公用工程、设计与施工、房地产开发及海外工程业务于一体，具备承建城市综合建设、大型公用设施、超高层、大型工业厂房等多种工程的总承包能力。

2010年5月份公司实现销售面积47.0万平方米，销售金额51.1亿元，分别比09年同期减少32.6%和20.2%。2010年1~5月份，公司累计销售面积234.5万平方米，销售金额280.0亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。

华沈大股东\"华润股份有限公司\"的上市公司有:华润创业有限公司华润万家有限公司、华润雪花啤酒(中国)有限公司、五丰行有限公司、华润纺织(集团)有限公司、华润零售(集团)有限公司、华创物业(香港)有限公司、华润物流(控股)有限公司、华润怡宝食品饮料(深圳)有限公司等。

企业先后荣获“全国优秀施工企业”、“全国工程建设质量管理优秀企业”、“江苏省先进建筑企业”、“江苏省建筑业最佳企业”、“江苏省知名建设承包商”、“重合同、守信用企业”、“江苏省文明单位”等称号;历年来被中国建设银行江苏分行评为“江苏省AAA级资信企业”，中国建设银行“总行重点客户”。在辽宁省建筑业综合实力历次评比中均名列前茅。2003年被国家工商总局授予“守合同重信用”企业称号，2003年起位列中国企业500强，2005年起列中国承包商60强。

二、项目分析

本项目落于沈阳云峰街和北二西东交汇处，位于一、二期北侧。项目东南角临近地铁一号线。地处铁西中心生活区，占据铁西十字金廊，临近和平。项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。共有28栋楼，由2栋多层，10栋小高层，16栋高层组成。项目为西班牙建筑风格，景观为西班牙巴塞罗那庭院景观。并且我们小区采用的是双会所，一静一动，另外就是入口广场，约2000平方米的广场，正中是一组大型旱喷泉，两侧排列彩色装饰柱。

，开工时间:2020-3-21预计竣工时间:2012-4-01。投资户 数:总户数500户 当期户数500户本项目共分三期开发。

交通状况:103、279、239、135、268、134、114、111、201、295、207、240、216、237、129、297、铁西一号线。周边配套:商场/超市/市场:铁西百货 中兴运动服饰 家世界 香江大市场、东方家园 乐购 家乐福 麦德隆 太原街商圈 云峰大市场 医院/药店:铁西中心医院 虹桥医院 铁西妇婴医院 维康医院 医大二院 同仁药房 维康药房 。银行:中国银行 建设银行 工商银行 招商银行 交通银行 邮政储蓄所 。学校:兴工一校 应昌小学 127中学 雨田中学 四中 。休闲区:兴华公园 。户型面积35-130?不等。

三、市场分析

从2009年季度至今，沈阳些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样个事实:沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房族占了大部分。这些人之前直都有购房愿望，只是直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。

2009年沈阳房地产投资增长率将达到15%，计划完成1150亿元，1季度房地产开发建设将确保完成投资65亿元，为2009年开个牛气冲天的好头。为进步拉动房地产投资，沈阳将全力抓好“四大环”:拆迁、供地、施工、交易。这恰恰牢牢把握了当前形势下房地产市场的四大关键性点——在拆迁方面，计划全年拆迁4万户，拆迁面积250万平方米;在土地供应方面，通过调整制定更加切合实际的土地出让价格评审体系，坚持配套先行，努力满足“熟地”供应的市场需求等。预计2009年沈阳房地产市场中商品住宅的供应总量将达到1200.87万平方米，较2008年下降8-9个个百分点，市场实际需求将在 1150万平方米左右，供需比大约在1:0.958左右，这是个非常好的供需比平衡状态。虽然由于资金等方面的原因或出于对市场消化能力的疑虑，会有些房地产开发企业延缓开工时间，拖长成品上市奏，但这并不会从根本上动摇沈阳商品住宅市场基本的供需关系。2009年沈阳商品房开发施工面积超过10万平方米的大约在140个左右，其中投资总额超过10亿元以上的项目大约为80个(包括上年度接转项目)左右，计划在2009年进入市场销售的项目大约在120个左右，加上上年度持续在售的项目，进入市场的项目总量将会达到380个以上。根据沈阳“十五”规划，从2006年到2010年，沈阳新增住房总量为6000万平方米，2006至2008沈阳已经供应新增住房3436万平方米左右，这也就是说，在今、明两年沈阳住房缺口

大约为2500万平方米。特别需要提醒的是，到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。

四、管理团队

本项目有5名经验丰富的高级工程师参与。

王峰安 1964年出生，高级经济师，浙江大学管理学士学位，对外经济贸易大学工商管理硕士学位，现任华沈建设股份有限公司副总裁兼华沈地产执行董事、法定代表人。

陈晓娟 1971年出生，高级工程师，天津大学工学、法学双学士学位、北京交通大学工商管理硕士学位、英国剑桥大学建筑与环境综合规划设计硕士学位，英国皇家特许建造师，现任华沈股份有限公司房地产事业部执行总经理，华沈地产总经理。

张航 1963年出生，高级经济师，美国普莱斯顿大学工商管理硕士。现任华沈地产副总经理。

贾旭东 1965年出生，高级建筑师，西安建筑科技大学建筑学硕士毕业，同年加入中国建筑工程总公司。现任华沈地产副总经理。

周杰 1973年出生，高级经济师，注册人力资源管理师。哈尔滨建筑大学建筑工程专业及内蒙古大学法律专业本科学历，中央党校经济学专业硕士研究生，现任华沈地产副总经理。

五、财务计划 (一)、项目计算期

项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。

(二)、建设规模

项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。

(三)、投资估算 1、固定资产投资估算

本项目固定资产投资估算17941.81万元 2、流动资金估算

(四)投资使用计划及资金筹措

本项目拟投入资本金9622万元，其中:用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元;用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元.项目拟筹借人民币长期借款1500万元,年利率5.44%;筹借外币长期借款1500万元,年利率为5.10%;商品房预售收入扣除各种费用及分配后,亦用于项目开发;资金不足部分再筹资短期借款,年利率为5.36%.流动资金中有70%向银行借款,年利率为5.36% 项目计算期内资金使用与资金筹措见资金与运用表[基本报表3] (五)销售及租赁收入\\经营税金及附加估算 1.销售收入.经营税金及附加估算

经营税金按规定记取,其中土地增值税的计算为:本项目于第四年商品房全部售后进行清算,销售收入扣除税金(11577.8万元)后,得到增值额.增值额未超过扣除项目额的50%,按税率为30%,记取土地增值税,具体见

(六)总成本费用估算 总成本估算见[辅助报表3] 销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和 租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、

摊销及利息支出之和 财务评价分析 盈利能力分析 1、由项目投资现金流量表可以算出 项目投资所得税后

财务内部收益率为 10% i =ic=10% 即:达到行业的基本经济要求，在经济上可行

财务净现值:8.44 万元 >0 可行 投资回收期:10.18 年 项目投资所得税前

财务内部收益率 15% i>ic=10% 即:达到行业的基本经济要求，在经济上可行 财务净现值:2093.84 万元 >0 可行 投资回收期:6.78年 2、由项目资本金现金流量表

资本金财务内部收益率 21% >10% 即:达到行业的基本经济要求，在经济上可行

财务净现值:2447.08 >0 可行 3.由利润与利润分配表 投资利润率为 0.7 资本金利润率 1.58 偿债能力分析

由借款还本付息及备付率:一到十年的 利息备付率: -1.0 3.9 14.7 23.5 14.8 21.9 22.9 29.9 48.7 180.5 偿债备付率: -1.4 1.1 1.3 1.5 1.4 1.1 1.2 1.6 2.8 24.8 由资产负债表得:一到十五年的 敏感性分析

敏感性因素 变动幅度(%) 内部收益率(%) 基本方案 15 每平方米售价或-10% 售价12.3 出租13.2 租金 +10% 19.7 16.6 固定资产投资 -10% 17.4 +10% 13.8 评价结论

从盈利能力来看，它的内部收益率均大于等于(10%)的行业指标值，即项目可以盈利，净

现值都大于0，也说明项目可以盈利 ，投资回收期在行业的基准的回收期内即可。

从偿债能力分析，资产负债率的合理区间为35%~65%，他的负债率最大值57%也在此范围内，

大部分都小于这个标准。流动比率的合理区间为1~2之间，项目的流动大部分不在这个范围内，

速动比率的合理区间在0.6~1.2之间，项目大部分数字不在此范围内，及资金的流动不稳定; 利息备付率最低可接受值为2.0，处第一年外，都满足，即有资金来源充裕;偿债备付率的最低

可接受值为1.3，第一二、六七年的不满足，即还本付息的自己的资金偿还债务的保障成度不稳

定。

从敏感性分析来看，项目对每平方米售价最为敏感，变化最大。

综上所述，项目可以盈利，但是有些风险。

资产负债率

(%) 57 43 24 11 8 7 6 4 1 1 1 1 1 1 1 流动比率

(%) 229 304 1774 1288 61 16 20 37 193 1347 2434 3546 4507 5651 6780 速动比率

(%) 153 228 1728 1237 58 15 19 35 183 1327 2413 3526 4483 5627 6756 六、融资方案的设计

项目融资采用有限追索的形式 需要融资10000万元

产品A是一种适销对路的产品，有广阔的消费市场，产品的销售收入在正常情况下，足以支付融资的债务偿还。

项目建成后由A公司负责产品的经营和生产，B公司负责产品的市场销售;A、B公司在各自的领域都拥有丰富的经验，降低了经营风险。

项目管理公司发行债权所筹集的资金主要用于项目的建设和资本费用;降低了项目的资金成本。

除了投资者之外，项目发起人M 公司有两亿元的前期投入资金，这增加了项目的经济强度。

项目管理公司是以发行可转换债券的形式进行融资的，因此她本身并没有债务的利息负担，降低了它的财务风险。

普通合伙 A公司 人 (普通合伙 项目管理公人) B公司 D公司 司 有限合伙人 (有限合伙(有限合伙

人) 人) , A B公司与贷款银团签订贷款协议，用产品的销售收入作为还款来 源

, M公司因获得生产期间的税务亏损，除前期投入如的2亿元外还 需多投资一亿元资金，所以向银行贷款一亿元

, D公司在公开市场上购买M、C两公司的可转换债券，M、C公司 获得本息收入后成功退出一级市场

, D公司作为产品A的原材料供应商，与项目管理公司签订长期购 买协议，以产品的生产和销售收入作为担保，与贷款银行签订贷 款协议

, 在建设期只有M公司为设立公司而投入的注册资金，共有5000万的股本资金，全

部由M公司持有,在生产期，5亿元的可转换债券全部转成股本，其中A公司持有

50%的股份，B、D公司分别占20%、30%的股份;M公司在其他公司行使转换权后，

不在持有公司股票 A公司 债准 务股 资 本

金 贷款银团 B公司 项目管理公司 股本 M公司 C公司 , 准股本资金

, 在建设期项目管理公司发行了5百万元的可转换债券，属于准股本资金。但是在债

权人行使转换权之前，它仍属于债务资金。

, 在生产期，所有债权人都行使了转换权，准股本资金全部转换成了股本资金。

A公司 债 务 股 资 本

金 资B公司 贷款 项目 金 银团 管理公司 D公司 管理 信用结构

, 项目管理公司与A公司签订委托经营管理协议

A公司的主营业务是同产品A相类似的商品，因此对A产品的生产、经营有丰富的

经验。同A公司签订委托经营管理协议，可以降低项目公司的经营风险，提高项目

的抗风险能力。

, 项目管理公司与B公司签订销售代理协议

B公司是商品销售公司，具有庞大的销售网络，有利于产品的推广和销售，与B公

司签订销售代理协议可以提高项目的盈利能力。

, 项目管理公司与D公司签订了长期供货协议

D公司是生产A产品的主要原材料的公司，与他签订了长期供货协议可以保证产品

能够提供满足市场需要的产量。

, 项目管理公司与工程公司签订项目完工合同，并签订了完工担保协议 与工程公司签订完工担保协议不但可以保证项目的生产成本，同时保证了项目的完

工时间，保证项目按期投产使用，降低了项目的经营风险。

, A、B、D公司用产品的销售收入作为还款来源，与贷款银团签订贷款与还款协议

委托经营管A公司 理协议 贷款

项目管理公司 与还 销售代理协议 贷款银团 B公司 款协 议

长期供货协议 完 工

担D公司 保 工程公司 融资结构简评

在我们这个融资方案中，主要的特点是:在项目的建设期和生产期我们采用了两种不同的投资结构。通过发行可转换债券，使在建设期的债权人在生产期成为项目公司的合伙人，这样做不仅使M公司成功的吸收了项目前期的税务亏损，降低了项目的融资成本，而且避

免了让项目公司直接向银行贷款，这就使得项目公司在以后的生产经营过程中不需要直接支付贷款利息，这大大降低了项目公司的财务风险，同时也提高了项目的经济强度。反过来，这也增强了项目的融资能力。

在项目建设期，M公司拥有2亿元的闲置资金，扣除5000万的注册资本后，仍有1.5亿的资金可以用于项目的建设当中，这也相对减轻了项目前期现金流量的压力。在生产期中，由于可转换债券全额转换成股本，这样不但没有减少公司的资金，还大大增强了公司的经济强度，有利于公司后期的生产和经营活动。

这种在不同时期使用不同的投资结构的融资方案，必须是在特定的条件下才能行的通，盲目的采用这种融资方式将会给项目投资者带来较大的投资风险。

七、摘要

公司成立于1949年2月，1998年12月进行了产权制度改革，经辽宁省人民政府批准、省工商局注册登记，成立了规范的股份公司;1999年6月，辽宁省华沈建设集团成立，同年10月被建设部列为全国试点企业集团。2005年6月改制成为自主经营、自负盈亏的民营企业。项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。本项目有5名经验丰富的高级工程师参与。项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。项目融资采用有限追索的形式。

商业融资策划书范文:商业策划书模板范文

商业融资是指支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，那么知道怎么写融资策划书吗?下面小编给大家介绍关于商业融资策划书范文的相关资料，希望对您有所帮助。

商业融资策划书范文一

1.项目的经营对象和范围

2.投资规模

3.所需要的融资服务的规模

4.建设周期

5.项目收益的主要来源

6.项目的年回报率

7.项目建设者和经营者的资历

8.其他情况，其中包括是否经主管部门批准，有特殊的项目是否已经办理好特殊手续。是否是国家或者地方重点扶持项目等等

第一部分XX项目摘要

一、公司简单描述

二、公司的宗旨和目标

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、XX市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明

十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一、融资方案

十二、财务分析

1、财务历史数据

2、财务预计

3、资产负债情况

第二部分XX项目综述

第一章公司介绍

一、公司的宗旨

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

1、董事会

2、经营团队

3、外部支持

第二章XX技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

1、主要产品目录

2、产品特性

3、正在开发/待开发产品简介 4、研发计划及时间表 5、知识产权策略 6、无形资产 三、XX产品生产 1、资源及原材料供应

2、现有生产条件和生产能力

3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力 4、原有主要设备及需添置设备 5、产品标准、质检和生产成本控制 6、包装与储运

第三章XX市场分析

一、XX市场规模、市场结构与划分 二、XX目标市场的设定

三、XX产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段 产品排名及品牌状况 五、XX市场趋势预测和市场机会 六、XX行业政策 第四章XX竞争分析 一、有无行业垄断

二、从市场细分看竞争者市场份额

三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况 四、潜在竞争对手情况和市场变化分析 五、公司产品竞争优势 第五章XX市场营销 一、概述营销计划 二、销售政策的制定

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务 四、主要业务关系状况

五、销售队伍情况及销售福利分配政策 六、促销和市场渗透 1、主要促销方式

2、广告/公关策略、媒体评估 七、产品价格方案

1、定价依据和价格结构

2、影响价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。 九、市场开发规划，销售目标 第六章XX投资说明 一、资金需求说明

二、资金使用计划及进度 三、投资形式 四、资本结构

五、回报/偿还计划

六、资本原负债结构说明

七、投资抵押

八、投资担保

九、吸纳投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度说明

十二、报告

十三、杂费支付

第七章XX项目投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第八章XX项目风险分析

一、资源风险

二、市场不确定性风险

三、研发风险

四、生产不确定性风险

五、成本控制风险

六、竞争风险

七、政策风险

八、财务风险

九、管理风险

十、破产风险

第九章公司管理

一、公司组织结构

二、管理制度及劳动合同

三、人事计划

四、薪资、福利方案

五、股权分配和认股计划

第十章XX项目财务分析

一、财务分析说明

二、财务数据预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及利润分配明细表

7、现金流量表

8、财务指标分析

商业融资策划书范文二

一.公司概况

鱼批网是一个立足于福州、辐射全国，并将服务触角延伸至海外的专业水产品批发网络平台，网站拥有权威、海量的水产品交易信息，全天候提供质优价宜的各种水产品，能在第一时间保质保量地满足公司团体、社会个人对于水产品的消费需求!始终坚持以“诚信、专业、快捷、安全”的服务理念，真诚为全国各地广大商户提供优质的水产品货源，致力打造国内一流的水产品批发网站。

和传统的“三天打鱼，两天晒网”不同，鱼批网以现代科技为支撑，依靠互联网“无往而不通”的便捷，成功实现了传统水产交易的网络运做，将各种水产信息适时快速地予以上传公布，让客户无论身处何地，都可以借助各种无线电终端设备，随时随地、畅通无阻地浏览网页，进行水产品的在线咨询、洽谈、订货、购买等事宜!

为了保证交易质量，鱼批网建立了一整套人性化的服务体系，让客户不但能在网上选到自己中意的水产品，而且完全免除了物流方面的后顾之忧：鱼批网与福州当地众多车队建立了良好的合作关系， “专业，快捷，高效”的物流团队会在最短的时间内，把最新鲜、最放心的水产品送到客户身边!

同时，为了减少客户的资金风险，鱼批网支持第三方交易，即利用类似支付宝、百付宝等平台参与到水产交易过程中，网站在接到平台的相关的打款提示后，第一时间内保证发货，而客户在收到货后资金才真正划入鱼批网账户。

目前我们的销售网点已遍布全国各地，并网罗了全福州的所有货源，通过在线下单、网银支付、第三方担保的交易方式，力求在第一时间为广大商户提供安全、快捷、便利的一站式批发供应。

二、经营范围

鱼批网是国内首家大型的水产批发网上商城，同时也是一个代购代销的平台。在网站上不仅可以销售我们自己公司的产品，还可以代购代销各地水产公司的产品。

三、产品介绍

鱼批网批发的水产品种类繁多，能够最大限度满足商家的需求，目前网站发布出售的产品主要有活鲜产品、冰冻产品和加工产品三大类。

四、市场背景分析与发展机遇

1、平台背景与优势分析

近年来，随着科技信息技术的不断发展和更新，社会发展的不断加快，传统的商业贸易市场逐渐显现出它的一些局限性和不足，而电子商务却得到了突飞猛进的发展。电子商务通常是指是在全球各地广泛的商业贸易活动中，在因特网开放的网络环境下，基于浏览器/服务器应用方式，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动的一种新型的商业运营模式。以欧美国家为例，可以说电子商务业务开发的如火如荼。在法、德等欧洲国家，电子商务所产生的营业额已占商务总额的1/4，在美国则已高达1/3以上，而欧美国家电子商务的开展也不过才十几年的时间。在美国，美国在线、雅虎、电子港湾等著名的电子商务公司在1995年前后开始赚钱，到2000年创造了亿美元，IBM、亚马逊书城、戴尔电脑、沃尔玛超市等电子商务公司在各自的领域更是取得了令人不可思议的巨额利润。

据《NetGuide2008中国互联网调查报告》，2008年C2C电子商务网站交易规模将达到678亿元人民币，增长率为%。

面对如此巨大的市场前景，除开资金雄厚的大型公司，许多个人和企业也试图突破传统网络交易平台营销的模式，建立个人购物网站，推广独立品牌， 以图吸引更大规模的客户群体。

显而易见，未来正真的商贸市场将离不开网上销售。

目前，许多传统的生产型、加工型等各类企业已经意识到网络贸易的重要性和不可替代性，纷纷加入电子商务行列。而鱼批网在这一方面，史无前例地走在了水产品网上批发的前列，把握了先机，占据了优势，是国内首家真正实现水产网上批发的大型商城，短短两个月的运营，就已经有数十个订单，完成的订单有三十个左右。如果不是资金链的断缺，可以完成更多的订单，鱼批网不做零售，操作的都是大单，每一单至少35吨起批。

2、产品市场背景与优势分析

提到水产品人们就会想到鱼、虾、贝、蟹等，特别是鱼肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、儿童非常喜欢的食物。

由于水产类食品味道鲜美和具有极高的营养价值，受到越来越多人的欢迎。据联合国粮食农业组织称，经数据统计，2008年全球水产品进口额为1047亿美元，出口额为995亿美元。亚洲是全球水产品进出口贸易的重要地区，2008年进口额为326亿美元，出口额为340亿美元，其中日本在2007年后，以145亿美元的进口额，超过美国的141亿美元，重新成为水产品进口第一大国。2008年日本的优质水产品出口额为16亿美元，美国为45亿美元。中国以122亿美元的出口贸易额，仍位列全球第一大水产品出口国，进口额也达到了84亿美元。世界有有如此庞大的水产品贸易市场，中国有有13亿人民，你完全想象得到这个市场有多大，有多广，而针对目前这样一个信息时代，鱼批网走在了水产网络交易与批发的前列，有效抓住了最有利的因素，在各种优势条件下我们坚信，鱼批网的发展前景不可估量。

五、公司战略与实施方案

水产品批发市场在水产品流通中发挥着重要作用,是进行水产品批发分销业务的平台,是连接水产品产、供、销的桥梁。然而,当前我国的水产品批发市场还处于由传统集市型市场向现代化的批发市场过渡的阶段,存在交易方式落后、盈利能力差、规划布局不合理、服务功能单一、管理制度不规范等一系列的问题,不能形成水产品经营的规模优势,无品牌、无品质,这种经营方式难以对水产品流通起到辐射和带动的作用,也阻碍了我国水产品批发市场向现代化方向发展。而归根结底,这些问题的根源就在于我国水产品批发市场缺乏行之有效的发展战略,因此,本网将着重探索适合鱼批网水产品批发长期持续发展的各项发展战略规划。

目前正值中国水产品行业大变革、大发展的时代，在当前经济形势下认识局势掌控方向，我们将对水产品行业所受到的影响和未来的发展态势予以翔实的剖析，立足于鱼批网的长远发展，对水产品行业在具体工作中的突破进行行之有效的积极研究。努力把鱼批网做大做强，做成水产品电子商务的楷模，最终将其做成在中国乃至全世界极具影响力的水产品网上批发大型交易市场。

六、管理团队

鱼批网的团队主要结构如下：

1、采购部。有专业的采购人员，对每天福州的到货情况了如指掌，能严格把关好水产品的质量。

2、市场部。每天都在分析客户的需求，每时每刻都在把握市场的脉搏。

3、销售部。有多年的销售经验，能处理好销售过程中遇到的各种各样的问题。

4、客服部。人性化客服作为直接面向用户的客服人员，是公司的一扇窗口。公司非常重视客服工作的质量，为客服部安排严格、专业、高标准的统一培训。

5、技术部。负责网站的更新和推广以及广告条幅的设计。

七、风险与对策

优势：鱼批网是国内首家真正实现水产网上批发的大型商城，开辟了网上水产交易的新领域，目前在这一新市场竞争小。水产一般难以在网上交易，鱼批网做到了，这是一个很吸引人的亮点，在上面进行的信息发布和鱼批网进行的代理交易可以轻松找到更多客户。

劣势：由于越来越多的商家在鱼批网上进行选购，鱼批网的现金流已不足以垫付那么多代购代销的货款，在等待资金回笼的过程中，会失去一些客户。

机会：鱼批网现在只要能得到有商业头脑的客户的加盟和支持，就可摆脱现金流不够强大而失去部分客户的局面，就可日益壮大，收益更多。

解决方案：融资。

八、融资方式

1、卖单。把代购代销的订单拿出来卖，鱼批网和投资者各投一半货款资金，利润各得一半。或者按比例投资和回报。无需做库存，现买现卖，货的质量由鱼批网把关，风险也由鱼批网承担，每一单的周期平均在一个星期。也就是说，一个星期后就可以连本带利一起回收。每一车货要垫付的资金在30-100万之间，利润也在3000-15000之间。

2、进货。从国外进货，利润相对较高，但风险也较大，要做库存，还要赌一个月后的行情。各投一半资金，由鱼批网负责销货，风险由鱼批网和投资者一起承担。每一单的回报周期大概在一个月到一个半月。遇到行情好的时候，一个柜就能赚十几万。

九、融资的好处

1、用现金去采购，完全可以拿到比别人更低的单价，供货商最喜欢做的，便是现金生意。也就是说，用现金去拿货，将有更大的利润空间。

2、鱼批网上有做不完的订单，有资金融入的话，就会大大增加产品的销量。销量一做起来，将会抢占大量的市场份额。以后比较乐观的前景是：不单客户离不开鱼批网找货，供货商也要依赖鱼批网销货甚至通过鱼批网找国外的货源。

3、资金够雄厚时，可以做库存，可以炒行情，可以开市场档口，可以搞加工厂，甚至可以发展捕捞船队，我们有信心在水产领域越做越大，越做越强!

4、这是互利双赢的合作。可以短期合作，也可以长远合作。

商业融资策划书范文三

第一章 总 论

* 项目概述

消费群体构成

当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店的发展打下广阔的市场基础。中国星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。据国家有关方面的统计，2006年入境过夜旅游者为4991万人次，比上年增长%;国际旅游收入亿美元，比上年增长%。国内旅游者为亿人次，比上年增长%;国内旅游总收入为6230亿元，比上年增长%。

显然，星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。

有关资料显示，2006年，中国星级酒店住客中，商务散客占43%;公司协议客户占22%;会议团队占5%;旅行团队占4%;休闲散客占8%;其他占8%。

从2006年与2005年的比较中，可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长，就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占着绝大多数。

国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势。

目前中国目前共有星级酒店11828家，客房平均出租率为%。值得注目的是，星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店%的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。

相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店，2005年的平均出租率为%，2006年的平均出租率为%;2006年的GOP竟然高达%。

经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。

A：居民出行的增长。

B：奥运商机。2007年是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算，2008年奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位4761家，客房28万间左右。缺少的142家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。

* 项目提出的背景及必要性

我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。

有个大的方向：能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在2008年之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。

北京，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。无论是2008年的奥运会还是2010年的上海世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。

从货币角度出发：人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么?因为中国东西如果变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。

* 可行性研究的依据和范围

2007年1-10月全国房地产投资额为亿元，同比增长%，增幅与上月持平;商品房施工面积万平方米，同比增长%;新开工面积万平方米，同比增长%;竣工面积万平方米，同比增长%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了%;土地开发面积万平方米，同比增长%，增幅较上月提高了个百分点。

* 主要技术经济指标

一、项目的投资总额预算

1、财富西环大厦二、三层的总体投入面积为3300平方米，房屋的租金为3元/天/平方，则大厦的房屋日租金为9900元，年租金为9900元/日*365天=3613500元。

2、酒店投资总体装修费用：酒店总体投入面积为3300平方米，按照每平方米1500元人民币的标准，则酒店投资的总体装修费用为500万元。

装修费用均摊10年，按每年为总体装修费用的10%计算，则每年均摊的装修费用为50万元。

3、投资装修总体费用向银行贷款，每年向银行支付的利息为60万元。

4、同样，投入的设备费用约为240万元，费用均摊10年，每年为总体费用的10%计算，每年的设备费用为24万元。

5、员工费用：酒店投入使用35名员工，按照平均工资1800元/人，则一年的员工费用为35人*1800元/人*12个月=756000元。

&酒店第一年投入的成本计算为：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500

第二章 市场调研及前景预测

*本项目与其他项目相比较的优势分析

本项目简介：

A、美国戴斯酒店集团的品牌价值所在：美国戴斯创立于1970年，有超过35年的品牌历史，在全球15个国家内拥有超过160，000间各式客房。每天有超过200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》杂志全球酒店品牌排名第5位。

B、戴斯酒店的所拥有的经验丰富的管理团队：戴斯中国拥有一支高素质，经验丰富的酒店专业人才组成的团队。强大的团队，辅以”戴斯”品牌，对于酒店进行全权管理，一定能够使您的酒店获得应有的成功，并在酒店业占据应有的地位。

C、财富西环优越的地理位置：

财富西环鼎立于北京市政规划中的四大交通枢纽之一，北京西二环门户之”西南金角”，北接西二环路，东连南二环路，西通丽泽城市核心道路，南行京开高速，距北京内城东西干线两广大街和长安街仅几步之遥。入则数分钟进抵都市核心，出则瞬间转换方位经纬。携金融街商务繁华之伟力，以坐被朝南的宏大气度，强势辐射金融街，长安街腹地。财富西环位于西二环枢纽位置，西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区，其中丰台俗称是北京主要的陆路码头。南靠北京南站-亚洲最大的铁路交通枢纽，2008年即将投入使用。北临厚积勃发的新型办公商务区广安门商圈，西街正在建设的华北地区最大商品物流中心和分销中枢的马莲道商务中心的节点，以财富西环为焦点，三大商圈各显神通，围合聚拢财富西环，更兼有金融街丰厚商务底蕴的强势整合，西南二环大区域发展的格局脉络清晰可见。

地理优势，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、运通102、运通202，步行1分钟就可到达公交车站。

D、周边配套设施完善

水电设施齐全外周边还有美廉美超市、超市发超市、华联商场、家乐福购物中心、菜百商场、华普超市、百盛、青年湖商场。

邮局：
丽泽路邮电局、中国移动通信大观园店、中复电讯商场、广安门南滨河路邮局。

银行：
工商银行、中国银行、交通银行、农村信用社、中信银行、民生银行、中国光大银行。

旅馆、饭店：环海宾馆、丽泽宾馆、北京哈特商务酒店、新时代大酒店、大观园大酒店、诺林大酒店、中环假日大酒店、龙源宾馆、万隆宾馆。

餐饮、娱乐、休闲：海阔天空康体俱乐部、恒通食府。

教育设施：中央音乐学院、首都医科大学。

写字楼：中国新纪元大厦、宣兴大厦、德惠写字楼、中经信国际大厦。

公园及旅游景点：万泉公园、五芳亭公园、大观园、牛街礼拜寺、北京西客站。

酒店地处交通便道，存在着广大的客源。

* 国内同行业经济型酒店相关数据比较

投资门槛较高加盟300万起与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛。见下表：

品牌 前期项目投资总额

锦江之星 750万～1250万元

如家快捷 约万元

莫泰168 约800万~1000万元

速8 338万~538万元

格林豪泰 约500万～700万元

锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按3500元/间计算;此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指导等各项服务的费用。这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资--按锦江之星的标准，新建门店每平米投资大约为3500元，而改造门店也约需1500～2500元/平米，这样一家锦江之星门店的投资额在1000万元上下。

如家快捷的前期投资主要分为几项：不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。

在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内的加盟店尚未面世。莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800万～1000万元。

与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房的投资费用为3万～5万元。

格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万～700万元。

以上计算都是以改造现有物业为准。

每月管理收费高低浮动各不同

在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入。如下表：

品牌 每月上缴支出

锦江之星 加盟管理费为年营业收入的3%

如家快捷 收酒店总收入3%为特经服务费，收酒店总收入3%为特经管理费

莫泰168 营业收入的5%～10%

速8 营业收入的%，每年变化

格林豪泰 营业收入的%～6%

不难看出，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假的情况下，有理由向总部提出要求下浮;但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。

?回收投资较快

作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因。

从所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。

品牌 投资回收期

锦江之星 租赁项目4～6年，新建项目8～10年

如家快捷 5～6年

莫泰168 2年半～3年半

速8 3年～4年

格林豪泰 5～6年

各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。

项目名称

主要费用

年均销售收入100间客房×85%×170元×365天=万元

年均经营毛利润率55%

年均经营毛利润 万元×55%=万元

一次性品牌特许费 30万元/5年=6万元

装潢装修费 350万元/10年=35万元

设备购置费 100万元/5年=20万元

特许经营主要费用万元×3%+万元×3%=万元

房产年均折旧费或租赁费100万元/年

营业利润 万元-6万元-35万元-20万元-万元-100万元=万元

营业所得税金 万元×33%=万元

税后利润 万元-万元=万元

年投资收益率 万元/=15%

速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33%左右。从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。

第三章 项目定位

*主题及功能定位

酒店式公寓和产权式酒店开发商至少持有项目产权的50%以上，也就是说小业主的总体产权最大不超过50%，并且要求小业主必须把所有产权以反租的形式交还给酒店开发商，酒店集团拥有所有经营权，这样便于集团统一管理。

*功能定位

欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店，酒店内部设置商务信息港系统，从单一的酒店住宿、餐饮服务的基础上增加行政商务的拓展服务。具体设置为：对于入住酒店的客人从车站、机场接送，接送到指定客房，酒店设置方便的办公客房可以方便客人进行商务会客与谈判，配备专门的行政人员方便客人的办公。我们将委派员工去香港参加商务培训，学习管理理念，体现我们的增值服务。

*项目建设方案及规划设计定位及价格定位

1、基本设立客房96间，客房平均收费380元/天，则一天的营业额为36480元/天，合计一年的房费收入为13315200元，考虑到其他因素，按房费的70%计算，则一年的房费收入为9320460元。

2、每年的房费营业额为932万，则每天的收入为25500元/天。

3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570万，每天的成本消耗为15610元。

4、每天房费的实际收入为：房费收入-成本消耗=25500-15610=9890元。

5、酒店每年的年投资收益率为35%

*入市姿态及推广时机定位

1、项目计划融资金额350万。

2、投资回报年利息20%。

3、投资对象为公司或个人。

4、赠送全国戴斯酒店免费住宿一周，享受戴斯酒店终身入住折扣,以及系列的折扣卡。

5、投资担保人：美国戴斯酒店

基本融资设想：计划融资金额为350万元,戴斯酒店共计划设置100间客房,计划将部分房间抵押给投资的融资方,酒店的经营管理权全权委托给美国戴斯酒店管理,经营,融资方得到规定的年利息的融资回报。

*销售定位

北京举行的大型会展、商务会议，培训机构场地租用;

*管理定位

我们期待有投资酒店管理经验的人来投资戴斯酒店这个项目，来和我们共同合作。

商业融资策划书范文

企业融资如何做好融资策划书

项目融资一般适用于竞争性不强的行业，具体来说，只有那些通过对用户收费取得收益的设施和服务，才适合项目融资方式。这类项目尽管建设周期长，投资量大，但收益稳定，受市场变化影响小，对投资者有一定吸引力。

什么是融资策划书?

融资计划书，其实是一份说服投资者的证明书。也称之为商业计划书。是公司、企业或项目单位为了达到招商中小企业融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。它有别于传统的《项目建议书》和《项目可行性研究报告》。商业计划书考虑问题更全面，更注重操作性、更强调经济效益，也有不同的格式和内容的具体要求。另外二者所针对的对象也有所不同，前者是针对我国各级政府和其它有关部门的要求而整理的书面材料，而商业计划书是针对各类潜在的投资者而一开始就需要准备的一项最重要的书面材料。并且，如果国际中小企业融资是你中小企业融资计划的一个范畴，那么你一定要准备一份英文版的商业计划书。

行动步骤

对它的撰写，首先要了解四项内容：

一、为什么要撰写融资策划书?

建议：美国的一位着名风险投资家曾说过?风险企业邀人投资或加盟，就象向离过婚的女士求婚一样，而不像和女孩子初恋。双方各有打算，仅靠空口许诺是无济于事的。对于正在寻求资金的风险企业来说，商业计划书就是企业的电话通话卡片。商业计划书的好坏，往往决定了投资交易的成败。

企业整理、撰写商业计划书的过程，也是首先把该项目推销给企业和企业家自己的过程。作为连你自己都不相信的融资计划，你是不可能推销给别人的，更不用说精明过人的国内、国际投资者。反过来，即使一个实际上很好的项目，如果没有通过商业计划书这一众多投资者认可的文字方式充分展示出来，其结果很可能仍是把项目留给了企业家自己。其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，它的主要目的之一就是为了招商中小企业融资，谋求更大发展。最后，对已建的风险企业来说，它还可以为企业的发展定下较具体的重点和方向，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。

商业计划书的重要性不言而喻。现代招商中小企业融资没有商业计划书几乎是不可能成功的，同样没有一个正规、完整的商业计划书那也是希望渺茫。一个很简单的原因就是：所有投资者首先面对的是您的商业计划书而不是您的项目。

二、写融资策划书需要参考的资料

建议：如果第一步您能给予肯定答案，并且希望知道更多的关于融资、以及融资计划书的知识，那么笔者推荐您参考以下书目：

1)《融资与创业：如何写好融资计划》作者：詹强 出版社：西南财经大学出版社

创建企业首先要拟定详细的计划。不管是为企业的创建提供资金还是为企业的扩张提供资金，多数投资者一定要先看融资计划书，然后才会考虑是否出资。企业所有人还应阐明其商业活动的目的和目标，而计划书是表明它们的极好形式。

2)《融资投资规范高效操作规程》作者：陈兴平 出版社：中国时代经济出版社

如何才能规范高效地进行商务运作?首先要了解和掌握政府的相关法规和制度，其次要掌握现代管理理论、理念和方法，在此基础上运用现代管理技术对商务运作规程进行最优化设计。

本套丛书由政府有关部门官员、企业、银行和高等院校从事管理理论研究的专家和长期从事实际管理工作的专家共同设计，采用图表形式，对商务运作规程进行科学设计，为企事业单位及其他单位和个人提供一套规范、高效的商务运作路线图。

3)《项目融资》作者：张极井 出版社：中信出版社

本书作者具有多年的跨国项目融资的丰富经验，他从企业筹资的角度出发，对国际上通行的项目融资的基本原理、方法、结构、案例做了比较系统的阐述和介绍，为读者提供一本入门的参考书。

三、要知道融资计划书的格式与内容

建议：尽管每一份商业计划书都有各自的特色，但是投资者们还是希望看到其共同点，即融资计划书的基本构成和内容：

第一部分：计划摘要。(计划摘要浓缩了的商业计划书的精华，主要是用来激起投资者的兴趣，以求一目了然，以便投资者能在3 到5 分钟时间内评审计划并做出初步判断。)

第二部分：综述。主要包括：1、公司概述;2、技术、产品(服务);3、市场分析;4、竞争分析;5、营销策略;6、投资说明;7、投资报酬与退出机制;8、风险分析;9、人员及组织管理;10、经营预测;11、财务规划分析。

四、是否要请专业咨询公司来撰写融资计划书?

建议：您或许正在创办一个风险企业，或者正有一个好项目等待运作，可是资金的欠缺使您愁眉不展，为此您准备或者已经开始寻找能为您解决这一问题的救星 ——投资者。通过以上的介绍您已经了解到关于一些融资计划书的知识，笔者也希望您能亲自制作出您的商业计划书，因为您是优质项目的发现者与开拓者。但是，做商业计划书的基本程序与要求，还有一些应当注意的严重问题与细节，您可能还不太清楚!或许您会说：“我有《商业计划书》”。是的，您有，但是您的《商业计划书》否显示出您具有管理好公司的经验?是否显示了您有能力偿还借款?是否显示出您已进行过完整的市场分析?是否能打消投资者对产品/ 服务的疑虑?是否连技术上的外行也能读懂?是否在结构上清晰、文法上全部正确?是否让您的英文商业计划书在语言上被挑剔的国际投资者审核接受?

……这一切都将阻碍您做计划的进度，那么，如果您找一个专业的商业计划书撰写机构来完成的这项工作会显得更为有效。他们能够让您的商业计划书轻松地避开以上的问题，促使您得中小企业融资活动少走弯路，更能够提供给您最新的投中小企业融资市场信息以及协助您的中小企业融资工作。

技巧与策略

在了解并参与了融资计划书的制定之后，我们还需要掌握以下的一些技巧，才能让你的融资计划书更为完美：

近日在笔者参加中小企业产品技术交流展会或者中小企业融资沙龙的时，与参展商的企业主们讨论最多的一个话题就是关于“如何帮助企业找融资？”而大部分的企业主们会说道：“我们是小企业，没有钱，但是我们有项目，我们有产品，我们的发展前景很好，目前我们就是需要钱！来帮助我们！扩大我们的企业！”。然而当笔者再追问：“你们都在寻找融资，计划从哪里开始？”，参展商们都显得有些茫然……一副很无奈的表情……今天，笔者针对“如何做好融资第一步”这个话题，特地搜集并撰写了本文，希望能给国内的中小企业家们一些有关融资方面的帮助！

什么是融资策划书？

融资计划书，其实是一份说服投资者的证明书。也称之为商业计划书。是公司、企业或项目单位为了达到招商中小企业融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。它有别于传统的《项目建议书》和《项目可行性研究报告》。商业计划书考虑问题更全面，更注重操作性、更强调经济效益，也有不同的格式和内容的具体要求。另外二者所针对的对象也有所不同，前者是针对我国各级政府和其它有关部门的要求而整理的书面材料，而商业计划书是针对各类潜在的投资者而一开始就需要准备的一项最重要的书面材料。并且，如果国际中小企业融资是你中小企业融资计划的一个范畴，那么你一定要准备一份英文版的商业计划书。

行动步骤

对它的撰写，首先要了解四项内容：

一、为什么要撰写融资策划书？

建议：美国的一位着名风险投资家曾说过？风险企业邀人投资或加盟，就象向离过婚的女士求婚一样，而不像和女孩子初恋。双方各有打算，仅靠空口许诺是无济于事的。对于正在寻求资金的风险企业来说，商业计划书就是企业的电话通话卡片。商业计划书的好坏，往往决定了投资交易的成败。

企业整理、撰写商业计划书的过程，也是首先把该项目推销给企业和企业家自己的过程。作为连你自己都不相信的融资计划，你是不可能推销给别人的，更不用说精明过人的国内、国际投资者。反过来，即使一个实际上很好的项目，如果没有通过商业计划书这一众多投资者认可的文字方式充分展示出来，其结果很可能仍是把项目留给了企业家自己。其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，它的主要目的之一就是为了招商中小企业融资，谋求更大发展。最后，对已建的风险企业来说，它还可以为企业的发展定下较具体的重点和方向，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。

商业计划书的重要性不言而喻。现代招商中小企业融资没有商业计划书几乎是不可能成功的，同样没有一个正规、完整的商业计划书那也是希望渺茫。一个很简单的原因就是：所有投资者首先面对的是您的商业计划书而不是您的项目。

二、写融资策划书需要参考的资料

建议：如果第一步您能给予肯定答案，并且希望知道更多的关于融资、以及融资计划书的知识，那么笔者推荐您参考以下书目：

1）《融资与创业：如何写好融资计划》作者：詹强 出版社：西南财经大学出版社

创建企业首先要拟定详细的计划。不管是为企业的创建提供资金还是为企业的扩张提供资金，多数投资者一定要先看融资计划书，然后才会考虑是否出资。企业所有人还应阐明其商业活动的目的和目标，而计划书是表明它们的极好形式。

2）《融资投资规范高效操作规程》作者：陈兴平 出版社：中国时代经济出版社

如何才能规范高效地进行商务运作?首先要了解和掌握政府的相关法规和制度，其次要掌握现代管理理论、理念和方法，在此基础上运用现代管理技术对商务运作规程进行最优化设计。

本套丛书由政府有关部门官员、企业、银行和高等院校从事管理理论研究的专家和长期从事实际管理工作的专家共同设计，采用图表形式，对商务运作规程进行科学设计，为企事业单位及其他单位和个人提供一套规范、高效的商务运作路线图。

3）《项目融资》作者：张极井 出版社：中信出版社

本书作者具有多年的跨国项目融资的丰富经验，他从企业筹资的角度出发，对国际上通行的项目融资的基本原理、方法、结构、做了比较系统的阐述和介绍，为读者提供一本入门的参考书。

三、要知道融资计划书的格式与内容

建议：尽管每一份商业计划书都有各自的特色，但是投资者们还是希望看到其共同点，即融资计划书的基本构成和内容：

第一部分：计划摘要。（计划摘要浓缩了的商业计划书的精华，主要是用来激起投资者的兴趣，以求一目了然，以便投资者能在3 到5 分钟时间内评审计划并做出初步判断。）

第二部分：综述。主要包括：1、公司概述；
2、技术、产品（服务）；
3、市场分析；
4、竞争分析；
5、营销策略；
6、投资说明；
7、投资报酬与退出机制；
8、风险分析；
9、人员及组织管理；
10、经营预测；
11、财务规划分析。

四、是否要请专业咨询公司来撰写融资计划书？

建议：您或在创办一个风险企业，或者正有一个好项目等待运作，可是资金的欠缺使您愁眉不展，为此您准备或者已经开始寻找能为您解决这一问题的救星——投资者。通过以上的介绍您已经了解到关于一些融资计划书的知识，笔者也希望您能亲自制作出您的商业计划书，因为您是优质项目的发现者与开拓者。但是，做商业计划书的基本程序与要求，还有一些应当注意的严重问题与细节，您可能还不太清楚！或许您会说：“我有《商业计划书》”。是的，您有，但是您的《商业计划书》否显示出您具有管理好公司的经验？是否显示了您有能力偿还借款？是否显示出您已进行过完整的市场分析？是否能打消投资者对产品/ 服务的疑虑？是否连技术上的外行也能读懂？是否在结构上清晰、文法上全部正确？是否让您的英文商业计划书在语言上被挑剔的国际投资者审核接受？

……这一切都将阻碍您做计划的进度，那么，如果您找一个专业的商业计划书撰写机构来完成的这项工作会显得更为有效。他们能够让您的商业计划书轻松地避开以上的问题，促使您得中小企业融资活动少走弯路，更能够提供给您最新的投中小企业融资市场信息以及协助您的中小企业融资工作。

技巧与策略

在了解并参与了融资计划书的制定之后，我们还需要掌握以下的一些技巧，才能让你的融资计划书更为完美：

第一、对融资计划书的论证。主要是指计划中的项目的可行性和项目的收益率的论证。

第二、需要了解身边的融资途径的选择。你做为融资人，应该选择成本低，融资快的融资方式。

比如说发行股票，证券，向银行贷款，接受入伙者的投资。如果你的项目和现行的产业政策相符，可以请求政府财政支持。

第三、融资计划中的金额分配。所融资金应该专款专用，已保证项目实施的连续性。

第四、计划确定融资的归还。项目的实施总有个期限的控制，一旦项目的实施开始回收本金，就应该开始把所融的资金进行合理的偿还。

第五、融资计划中的利润分配。

如果以上的五项技巧与策略您以及您的融资策划者都掌握了，相信这份融资计划书一定会写的很完美了。

随机读管理故事：《简单道理》

从前，有两个饥饿的人得到了一位长者的恩赐：一根鱼竿和一篓鲜活硕大的鱼。其中，一个人要了一篓鱼，另一个人要了一根鱼竿，于是他们分道扬镳了。得到鱼的人原地就用干柴搭起篝火煮起了鱼，他狼吞虎咽，还没有品出鲜鱼的肉香，转瞬间，连鱼带汤就被他吃了个精光，不久，他便饿死在空空的鱼篓 旁。另一个人则提着鱼竿继续忍饥挨饿，一步步艰难地向海边走去，可当他已经看到不远处那片蔚蓝色的海洋时，他浑身的最后一点力气也使完了，他也只能眼巴巴地带着无尽的遗憾撒手人间。

又有两个饥饿的人，他们同样得到了长者恩赐的一根鱼竿和一篓鱼。只是他们并没有各奔东西，而 是商定共同去找寻大海，他俩每次只煮一条鱼，他们经过遥远的跋涉，来到了海边，从此，两人开始了捕鱼为生的日子，几年后，他们盖起了房子，有了各自的家庭、子女，有了自己建造的渔船，过上了幸福安康的生活。

一个人只顾眼前的利益，得到的终将是短暂的欢愉；
一个人目标高远，但也要面对现实的生活。

只有把理想和现实有机结合起来，才有可能成为一个成功之人。有时候，一个简单的道理，却足以 给人意味深长的生命启示。

创 业 融 资 大 赛 策

创业融资大赛

活动主题：创经世业，融天下资

活动宗旨：贴近经济实例，提高创业融资技能 主办：
校团委

承办：
淮海工学院KAB俱乐部 联系人：

一、项目背景

在当今竞争日益激烈的商业社会，资金就是企业的血液，资金的融通对企业的生存发展至关重要。可以说，能否及时融资，是否足够融资，直接制约着企业各项事业的发展。无数商城实例证明，融资能力是一个企业综合实力的重要组成部分。及时地融好资，往往能够让企业抓住稍纵即逝的市场商机，在商业博弈中从容制胜。所以，融资对于企业，特别是处于创业成长期的企业，极其重要。本次大赛举办的目的就是为了提高大学生的创业融资意识，更好地了解投资方和创业家之间的关系，实现双方利益的双赢，为将来做好充分的准备和打下坚实的基础。

二、活动意义

创业融资大赛的举办紧握了时代的脉搏，锐利地窥探出经济发展的端倪。通过举办此赛事，可以较好地提高同学们的创业意识和创业技能，尤其是在强化同学们的市场风险意识和融资知识的普及方面具有重要意义，对于我校培养具有信、敏、廉、毅的创业型人才，而且，对于大赛的投资赞助方，我们主办方和协办方单位也将对其给予大规模的宣传和广范围的传播，把该公司的经营理念，核心思想和未来发展前景做个全方位的描述和推广，争取将其知名度扩散至整个校园。

三、活动内容 （一）、参赛要求 形式：组队

每队4-8人

其他：每队要创立自己的公司企业，以公司企业的名义参赛，准备相应的商业策划书 （二）、时间进程安排 A: 前期宣传

1．3月初，采取实体与网络并举的活动方式以及宣传方式，积极响应创业竞赛技能月实行网络化的活动号召，体现其网络化形式。即把网络宣传放在主要位置，积极动员班级同学利用微博、飞信等现代化工具传播比赛的相关信息，增强知名度，扩大参赛队伍，争取获得更多的支持和关注；
并同时分别在寝室楼下贴A4宣传单，且分发各个学院的学术部、学习部，并在主干道、食堂门口张贴活动宣传海报、画报、喷绘，介绍活动的内容。

2． 3月12、13日正式报名，收集参赛公司的基本情况，经营范围，营销思维，创业理念等，统计好参赛公司的具体情况。

3. 3月27日进行初赛，选拔进入决赛的8支队伍

3．3月29日，在第一食堂门口摆放宣传板，以介绍参赛队伍的基本情况 4．3月30日，决赛前横幅、海报宣传 5．4 月3日，决赛。

B：活动现场

1．在活动会场外设展板，内容分别为介绍创业融资大赛的活动与参赛队伍基本情况、口号。在场内设置询问台，安排专业人员向群众介绍大赛基本信息，解答各种疑问。

2．在活动过程中分发该活动信息反馈表。

C: 后期工作

1．将评选结果反映给各个参赛公司，在网上和实体中进行通报结果，最后发放学术币，并以海报形式公布奖项结果于主干道及食堂门口。

2.通过KAB社团微博，或在学院设点，邀请同学们填对此次活动的反馈表，收集大家对本次活动发表的意见、建议以及评价等，并将同学们反映的情况发到KAB社团微博。

3．活动总结宣传：在各校区主干道、食堂门口张贴字报、海报、在蛟桥区三教正门或食堂门口摆放展板展示活动成果。

4．总结反馈意见，整理参赛公司的意见及运营反馈，收集大赛细节照片和具体线索，定时报道大赛进程和成果，写好相关反馈文章，于院周讯发表，在《江西财大报》上刊登。

（三）、初赛

第一环节 创业计划书PK 要求各个参赛队伍交一份商业策划书，由组织方组织评委对各个商业策划书进行评价打分，选出优胜的20支队伍参加初赛进入第二环节。

第二环节

创业计划书展示

各个参赛队伍以ppt、电子书等的形式讲解自己公司的商业计划书。最后根据评委打分选出前八名进入决赛。

注：商业策划书要求：

应包含创业计划概要、产品与技术、市场与行业分析、竞争环境与优势分析、市场营销战略与对应策略、管理团队、财务计划与分析、融资需求与使用计划、风险分析与对应策略、参赛团队口号、参赛小组情况（包括团队成员、所学专业及组内分工等）等内容

（四）、决赛

在决赛中，给教师评委准备1000万现金支票，给学生评委准备500万现金支票，由各位评委充当投资商，对满意的模拟公司进行投资。

第一环节

闪亮登场（参赛队伍介绍）

在本环节，各个参赛队伍可以以自己新颖独特的方式介绍本参赛队伍（口号，目标之类）

各个评委给自己中意的队伍投学术币，老师评委有100万学术币的投票权、学生评委有50万的投票权，可以全部投给一个队伍，也可以投给多个队伍，投完为止。

第二环节

创意展示（商业策划书的介绍）

每一个参赛队伍都要根据自己组建的公司性质介绍该公司的主营业务和兼营范围，然后以ppt或者其他形式在屏幕上进行展示。

在本环节中，评委作为投资方拥有决定投资流向的权力，评委给自己中意的队伍投学术币，老师评委有400万学术币的投票权、学生评委有200万的投票权，可以全部投给一个队伍，也可以投给多个队伍，投完为止。

第三环节 思想交锋（限时回答评委问题）

由评委针对各个参赛队伍的商业计划进行提问，在本环节中，所有队员都必须上场，都可以回答评委的问题。

评委根据情况，对公司的运行进行考核，从考察该参赛公司的开发、创新和未来规划，发展前景等，进行评分，再次行使投资的权力。评委给自己中意的队伍投学术币，老师评委有400万学术币的投票权、学生评委有200万的投票权，可以全部投给一个队伍，也可以投给多个队伍，投完为止。

第四环节

评委点评

评委对参赛队伍进行点评，参赛队伍分别用一分钟的自我陈述来打动各位评委，为本公司队伍进行拉票。

在本环节中，老师评委还有100学术币，学生评委还有50万学术币作为补充学学术币，可以如上行使投资权，也可以不行使权力。

最后由组织方统计各个参赛团队所得的学术币，得出各个参赛团队的名次，然后进行颁奖。

（五）、奖励措施 1.学分奖励 2.物质奖励

2．创技月结束后，技能板块按照所获得创业基金多少来排名，获得前十 的模拟公司将获得创技月优秀模拟公司奖（校级奖励）。

披萨融资项目策划书

篇1：披萨店策划书

创业计划书范文：

披萨店策划书

1.项目概述：

披萨田是一家高档意大利披萨餐厅。本餐厅以意大利风情为卖点，以绿色健康消费为经营理念。把意大利异域风情与绿色健康消费结合起来，使顾客在享受最健康最放心的美味的同时，感受到意大利别具特色的民族风情。我们秉着以顾客满意为宗旨，以提供最优质的产品和服务为使命，全心全意为顾客着想，为顾客服务。

2.机会概述

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，XX年我国的恩格尔系数为%，预示着享受型消费的比例在逐渐上升，市场上对高档餐厅的需求不断增大。同时，天津人民生活水平显著提高，人们的消费理念也有所转变。据统计XX年天津城市居民人均可支配收入为24293元，同比增长%，这一数据证明人们经济能力显著提升，有去高档餐厅进行消费的需求。

另外，由于现今许多企业不负责任的社会行为，地沟油，三聚氰胺等食品安全问题造成了社会恐慌，民众们宁愿多花钱，也希望消费到真正安全放心健康的食物，尤其是我们的目标顾客，即23-45岁，月薪10000元以上，追求生活品质、享受型消费，居住于梅江住宅区的人士。随着绿色健康的消费理念的兴起，人们消费不只局限于吃饱吃好，更是对绿色健康环保的生活和消费方式越来渴求，而我们的餐

厅---披萨田---正迎合了这一社会需求。

3.目标市场的描述和预测

披萨田的目标市场是以天津梅江地区为据点并辐射整个天津市。我们餐厅的目标顾客集中为居住在天津梅江地区的享受型消费的新中产阶级。以梅江生态居住区起步区的第一个高档住宅项目的蓝水园为例，其户型结构有114平米两室、173平米错层三室、125平米错层两室、158平米三室、172平米错层三室、181平米错层三室等房型，以现在的17000元/m2的均价来计算，即使是最小的114平米居室，一个家庭的资产也不少于193万人民币。以他们的经济实力来看，其购买力，消费层次都不容置疑。

在未来的几年，人民的生活水平肯定会有更大的提高，消费水平、消费层次、消费理念也会随之提升，人们对绿色健康的消费需求也会大大增大，我们的市场会进一步扩大。但另一方面，随着绿色餐厅成为一种趋势，也会出现为数众多的竞争者，我们也必须提高警惕，不断创新，保持我们的核心竞争力。

4.竞争优势

披萨田的核心竞争优势在于我们所提供的绿色有机的食品和绿色服务上，即对服务员进行培训以确保百分之百的顾客满意，并着力于引导顾客的绿色消费习惯和绿色生活习惯。我们特意聘请高级披萨制作师，为广大顾客制作地道的意大利披萨。保证所有的食材原料都

是绿色安全的。除了特色产品外我们还提供特色的超值服务，例如，提供商务交流及商务谈判场所，营造安静舒适的交流环境；
倡导绿色健康环保的消费理念，我们提倡与自然的亲近与和谐相处。餐厅所有用具均符合安全标准，让顾客吃的放心。

5.经营团队概述

本团队主要由杨帆，张紫凝，吴珊，田小娜四个成员组成，均为天津外国语大学国际商务英语方向研究生。其中杨帆为总负责人，张紫凝为策划者。本团队各个成员均有不同的专长。其中，杨帆擅长市场营销及酒店管理，吴珊擅长财务管理，张紫凝擅长物流管理，而田小娜擅长人力资源管理。这样的组合方式使披萨田在管理和保证餐厅上座率方面有了专业知识的基础和理论的指导。

6.使命

⑴产品使命：用最绿色的食材，提供给顾客最美味、最健康、最放心的美食享受。

⑵经济使命：用业绩回报投资者，用温情关注员工成长。

⑶社会使命：取绿色于自然，还绿色于自然。引导消费者及整个社会养成绿色的生活习惯，与自然和谐共处。

7.目标

(1) 短期目标（一年以内）

计划年接待顾客量为万人次，即日接待顾客量约为80人次，

年销售额达到270万，年净利润435600收回全部成成本，建立企业知名度，美誉度，得到消费者认可。

(2) 中期目标（一年到五年）

巩固、扩展已有的市场分额，进一步健全餐厅的经营管理体制，提高企业的科学管理水平；
着手准备品牌扩张所必须的企业形象识别系统、统一的特色优势餐品、统一的管理模式等方面的建设。

(3) 长期目标（五年以上）

计划在天津其他地方开设两家连锁店，在天津收购一家绿色蔬菜生产基地。开拓新的市场空间，扩大餐厅的辐射范围和影响力。

第一章 项目介绍

第一节 项目背景

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，XX年我国的恩格尔系数为%，预示着享受型消费的比例在逐渐上升；
同时，越来越多的国际友人涌入和高收入阶层涌现，作为商务谈判场所的高档西餐厅的需求日益增大。

在中国当前由于企业社会责任缺失而造成的食品安全恐慌的环境中，急需有企业承担起社会责任，承诺顾客提供安全放心天然健康的食物。20世纪90年代兴起的开始于西欧和北欧的绿色运动席卷全球。随着地球生态越来越脆弱，越来越多的人意识到绿色环保生活方式的重要，并自觉拥护绿色生活的理念，追求更天然健康的生活方式。

第二节 项目简介

雕梁画栋、典雅朴实的古建筑之间，矗立着众多百年历史的别致西洋建筑，在海河之畔静静地讲述着中国近代历史。天津，曾经的九国租界，已经越来越国际化了。随着日益增多国际友人的涌入，还有天津市民对外来文化越来越接受和喜爱，西餐厅成为一种趋势，提供的不仅仅是食物，更是中西文化交流的桥梁。

作为天津外国语大学的外语专业国际商务方向研究生，我们团队决定发挥自己的外语和商务理论优势，充分利用人际关系资源，开办一家意大利风格的披萨店---披萨田（Pizza Inn）。

披萨田（Pizza Inn）以23-45岁，月薪10000元以上，追求生活品质、享受型消费的梅江商务人士为目标顾客，提供以披萨为主的意大利食品和外卖服务。这部分人对价格不敏感，更重视食品安全健康和服务质量。我餐厅将以意大利文化为宣传点，为顾客提供随心而动的文化体验；
从农庄购买绿色有机蔬菜作为原材料，提供给顾客回归自然安全放心的美食；
培训服务员一切以顾客为中心，尊重顾客的每一个要求并尽力满足，确保顾客得到符合其身份的认同感。

第三节 产品和服务简介

第一小节 产品概述

1.意大利风味披萨：我们使用的主要比萨饼制作技术为意大利手抛比萨饼制作技术。在饼底的成型过程中有手抛饼底的工艺。比萨饼师傅用手将饼底抛向空中，利用离心力将饼底旋转到需要的尺寸。我

篇2：比萨自助餐厅营销策划书

比萨自助餐厅营销策划书

目 录

一、前 言

二、具体分析

1、背景及经营环境分析

2、市场现状分析

3、消费群定位及消费者心理分析

4、竞争优势及劣势分析

三、营销策略

1、广告策略

2、策划建议

四、广告表现

五、媒体策略

六、广告效果测定

一、前 言

社会和经济的发展，特别是中国入世以来，使西方的饮食文化广泛的融入我们的生活，对我们来说，西方的饮食文化是一种新鲜事物，我们对它因为不了解而充满好奇;对其经营者来讲，如果想要盈利，就要把人们的心理由好奇变成喜欢。

圣路易比萨自助餐厅是刚进入济南市不久的一家西式比萨自助餐厅，现在它还没有像麦当劳和肯德基那样众所周知，人们对它还处在不了解和好奇的阶段，因此，为更好地宣传和推广，我们根据它所在的地理位置，消费群和自身的定位等方面进行分析，制定销售策划书，我们根据人们对西方快餐的消费心理和消费目的，确定两个营销切入点，即针对圣路易比萨自助餐厅的消费群进行有的放矢的宣传广告和建设自己的

特色。

二、具体分析

1、背景及经营环境分析

①、经营特点：

快餐为主，价格适宜，比较受学生白领及普通市民欢迎。

②、地理位置：

位于花园路人群较密集的商业街区，附近有山东大学、山东轻工业学院、山东教育学院等高等院校，商务楼，洪家楼教堂，比较大的超市和家电商场及商业店面等，是历城区居民购物休闲的中心，人群密集，交通发达，行人过往率高，这是它的地理优势；
圣路易比萨自助餐厅的店面位于沿街商业楼的二楼，不宜于人们透过橱窗观察店面等，是它的不利方面。

③、主要经营项目：

纯正美式比萨、蒜香鸡翅、比萨、沙拉、意大利面以及知名果汁可乐。于同为西式快餐的麦当劳和肯德基经营不同的食品，这是它的特色。

④、现定经营时间：

中午9：00---12：00，下午4：00---10：00，经过调查，区圣路易比萨自助餐厅周围的众多商务楼中的白领等上班族中午的午餐时间多为11：30---1：30，由此看来，中午的营业时间无法满足上班族的要求。

⑤、店面装饰：

以美国圣路易市杰斐逊国家（线形拱门）纪念碑为标志；
香美比萨，突出主要经营项目；
明码标价，给消费者一种心理暗示：物美价廉。

2、市场现状分析

同类快餐数十家，无论是店面装潢、还是食品口味、消费档次、价

格等都不逊于圣路易，竞争激烈,因此要在这些方面以及这些方面以外的方面中寻找竞争优势，争夺消费人群,高营业利润。

3、消费群定位及消费者心理分析

①、消费群定位：

从自身特色和地理环境出发，应以广大学生，白领、自由职业者及其他时尚超前的人群为主要消费受众。

②、消费者心理分析：

广大学生，白领、自由职业者及其他时尚超前的人有充沛的业余时间，喜欢时尚和浪漫的生活方式，圣路易比萨自助餐厅的装潢布置，格调优雅、轻松，适合于各种中小型聚会以及情人、同学、朋友间放松交流。

4、竞争优势及劣势分析

①、竞争优势：

圣路易快餐文化氛围及食品口味，寻求与同行业竞争者所不同的比萨口味是它的一大特色和优势。圣路易比萨自助周边同行业竞争者并不多，而且地处热闹的街区，拥有广大的可开发消费群，自助店本身面积适中，有不同氛围分区分别适用于不同的消费群体,为客人提供良好的消费环境。

②、劣势：

圣路易在经营时间安排上限定了对外开放时间，将自己的销售限定在特有的时间段内，这对此类快餐店来说是合理的，但是中国人的工作学习时间和生活习惯不同于西方，营业时间应因地制宜。

店内虽有不同氛围分区,但在装潢中略有不足：如装饰画、装饰品缺少统一风格，色调氛围与饮食氛围不太协调，不能给顾客留下深刻印象，和增加消费者消费欲望。

本店缺少广告宣传，忽略VI在竞争中的作用。

三、营销策略

1、广告策略

1、海报传单为先行：

根据圣路易比萨自助餐厅的地理位置和消费群，手绘海报在学校和商务楼的宣传栏里张贴；
印制优质的彩色传单选择适当的时间在店面周围或消费群众多的地方分发，派单员聘用高校学生，让他们深刻了解圣路易，为自己树立良好的口碑，这样可以通过兼职学生的口头宣传打开在学生中的市场。

2、增加公交车广告、站牌广告和户外广告牌、广播、报纸等广告形式。

在比萨的消费群中，接触这类媒介的几率高于别类人群。

3、服务宣传是特点：

免费送货，并印刷优惠卷随外卖赠送，或由老客户，较固定消费朋友间相互传送。建立会员制，会员有享受优惠消费，达到一定的消费额为其赠送生日礼物等;制定自己的宣传品并定期更换，为消费者带来更多选择和享受的样式和机会博得消费者喜爱。

4、开办活动为亮点：

开展店内自主的活动，如小聚会，新品介绍优惠活动，圣路易文化节等，丰富饮食文化，活跃饮食气氛同时也带动员工的工作热情和团队精神。

2、策划建议：

1、优化营业方式

除开放时间之外，增加“半开放”的时间安排；
增加店内的比萨及其他小点心，热菜的外卖，可在一层店面设置固定外卖点，同时可电话预订，给与顾客送货上门的服务，但范围尽量控制在离店面距离不远的地点，食品价格可稍高于正常营业时间时的价格，但要合理。

增加外卖的市场分析：圣路易地处热闹市区，高校及其他商业性机

构人员密集，也相对固定，且他们具有年轻现代独特的饮食消费观念，可在这一项目上对消费人群进行开发，在市场上夺取更多更灵活的营业额。

2、内部完善

①、美化店面是前提：

过道装潢：由于圣路易比萨自助餐厅位于二楼，因此人们由一楼进入餐厅的过道装潢变得尤为重要。可以在过道的墙面贴上圣路易在中国和外国的店面的图片;楼梯可以铺上一些特殊材质的地板，让人们踩上去便有一种和一般水泥地面不同的感觉，使过道成为进入圣路易的前奏。

店内装饰：根据消费者社会关系，寻求的饮食气氛而设有各种功能不同的饮食分区。优化店内的饮食文化气氛，更突出的提出一种店内所独有的饮食文化，虽为自助，但自助也要有自助的风格和魅力，这就要在店内宣传和食品口味上下功夫。

店内平面宣传上有不少各种风格的宣传图片，但总体看来缺乏一种整体的格调气氛，店内独有的优雅气质并没有得到充分的体现，没有给消费者营造一个记忆的重点；
食品口味上，虽然店内食品口味富足，食与饮兼备，但如果店内能推出几分颇具特色的食品样式或套餐之类，则更能吸引消费者的注意力，扩大圣路易在消费者中的接受认可度。

②、力求统一是必须：

增加文化内涵，如深入研究比萨的历史，口味，工艺等等，赋予圣路易比萨历史感和新外衣。统一的餐具、服务员的服饰等会给消费者留下经营正规的良好印象。在餐具上统一印上圣路易的标志；
桌椅的样式和摆放在统一中寻求变化；
规定服务员的服装、发式、服务表情等。

四、广告表现

（1）CF表现

1、文化内涵深刻

2、口味独特

3、服务优质与创新：服务人员态度柔和服务周到

4、就餐环境舒适，气氛柔和

CF表现重点：圣路易的文化内涵，口味种类，优质服务，就餐气氛

篇3：创业策划书-披萨小店

第一章 项目概述：

项目：东东小P店

东方学院是个比较偏僻的学院，它位于福州市琅岐经济区琅岐镇。福州市琅岐经济区琅岐镇位于闽江入海口，东经119’33’，北纬26’4’，为闽江口冲积平原。全岛总面积92平方公里，是福建省第五大岛，岛三面环江，东临大海，土地平坦肥沃，生态环境保护良好，周边无工业废水、废气污染，是一块无公害的净土，属亚热带晦洋性气候，四季温和，年平均气温℃，无霜期360，雨量充沛，年降雨量1600mm。岛南面跨江琅岐大桥与长乐市相连，距长乐国际机场26公里，距福厦高速公路25 公里，距松下港口35公里，距福州中心48公里；
岛西面三艘 80吨的轮渡对开，紧临104国道，距福州经济开发区及马尾港 20公里，距福州市中心40公里，坐车大概2个小时，交通不便。经济不是很发达。学院周边三面环山，一面对海。没有热闹的学生街，没有高级餐厅，少有休闲娱乐的地方。根据学校周围环境并且考虑到主要消费群体是没有收入的学生，所以开一家外送型pizza店还是比较适合的。

近几年，中国饮料年产量以超过20％的年均增长率递增，饮料市场已成为中国食品行业中发展最快的市场之一。随着中国城市生活水平的持续提高，消费离都市人得生活越来越近，麦当劳肯德基等西餐行业在国内受到越来越多人得肯定，自然的已经在各个高校也应经风靡开来，成为一种时尚，基于人们对奶茶行业与冷饮包括PIZZA在内产品的肯定与支持。奶茶最早产于台湾，经过这一两年的打拼，已经在中国大陆有了一定的地位，现在国内的连锁奶茶店已经超过百万家，但在福建一些较偏僻的地方就较少，所以还是很有潜力。同样的冰激凌行业也很吃香，低成本高利润的优点吸引了很多自主创业的小企业家们。而意大利披萨早已是大街小巷男女老少人人耳闻的美味了。

东方学院现在的密集程度不如市区高校，从这一点来说，该学院经济链的下游产业如餐饮方面比较欠缺。因此，改学院的餐饮行业有很大空间。

Pizza店主打产品当然是pizza，然后还有：奶茶，果汁，和冰激凌等。披萨对于学生来说是个比较时尚的词，一般在市中心才吃得上，一个人去披萨店吃一次大概要100左右，如果在我们学校开的话，我们主打低价披萨，配合高价高利润披萨一起买，低价披萨，8个人份的20元，高价的可以定到一块56元。我们还有奶茶和果汁和冰激凌，配合披萨一起买。而且我们学校主要以宿舍为单位，一间宿舍8个人，差不多正好一块披萨。特别是午餐和晚餐和晚上夜宵时间，有些同学上完课就呆在宿舍不想下来吃饭，我们可以让打包队送餐去。

夏天马上到了，奶茶和果汁，冰激凌会比较好买。现在很多地方都有奶茶店，但是我们东方学院就是没有，最多是面包店的一杯元的不正宗奶茶，所以我们在奶茶这一方面几乎没有竞争对手，除了商店里买的饮料，当然只要奶茶店的卫生做好，口感做好，形象做好，还是会有很多同学过来喝的。一杯奶茶大约都要4元钱，而成本却非常低。

现在很多同学没有吃水果的习惯，但是心里却很明白要补充维生素的想法，但是又嫌买水果，削皮什么的很麻烦，很少光顾水果店。所以果汁这块也会有市场的。而且现在市面上的果汁比奶茶更贵，一杯苹果汁大概7元，橙汁6元，而成本则只要3到4元，还是有蛮大的利润空间的。

冰激凌，夏天的必须品。而且，制作简单，只要一台冰激凌制作机就足够了。冰激凌要求做得味道可口，主要用来吸引顾客，不求牟利！

我们的产品，要遵循“有主有次，主次并行”的原则。在经营上我们以Pizza为主，其他元素为辅。在主要完善Pizza口味品种和制作工艺的同时，还要丰富其他产品总类。在研究出新工艺后还要做好知识产权的保护。同时还要在生产环节还要注重原料的选择，保证产品的品质。

披萨店肯定要有店面，但是我们学校现在都没有什么店面了，在校内租一间店面又会比较贵，而且现在学校门口有铁皮棚，我们也可以制作一个小的铁皮棚作为我们的店面，店面不要太大，大约只要8平方米。

披萨店有了店面还是要有厨房的，要不然披萨在哪里做呢？当然，离学校不远的地方有一些民房，而且也有出租。我们可以租一间当厨房，两间当员工宿舍。

该项目要聘请一位有经验的披萨厨师，一名有经验的奶茶调配员，和一名采购人员。这些人都要求有一定的工作经验。能够做出符合大学生口味的食品。

第一个月为试用期。

试用期工资：厨师工资1500; 奶茶配制员工资1000; 一名名采购员工资 800。

试用期工资减少200.

Pizza由厨房做，做好送到移动小站。

奶茶，果汁，冰激凌都在小站现做。

设备：冰箱两台；
冰激凌制造机；
奶茶制作套装；
pizza制造套装；

资金预算：

移动小站：XX0元

设备：
10000元

月租：500元

一个月的总工资：3200元

启动金：40000元

第二章公司介绍：

公司名称

东东小P店

公司地点

福建农林大学东方学院

公司宗旨

改善学生饮食，丰富饮食选择。做最好的PIZZA!

公司标志

公司资本构成

由于所需成本较少，所以我们采取组内集资方式筹集资金经，确定初期总投资为2万，每名组员均摊2500元

公司的经营管理

组织管理

初期，公司发展重点放在产品的完善和改进以及市场的开拓上，做好营销和宣传工作。争取在东方站稳脚跟，并形成具有自己特色的产品和与之配套的生产工艺。第二阶段，在东方之外的其他校附近开设一到两家分店。在此期间总结经验，制定好员工培训机制。扩大宣传争取在一定区域内打出名气。第三阶段，先采取自己开分店与招商加盟并行，积累一定经验后就转到完全由加盟方式扩大经营。

（1）组织管理结构图（略）

（2）各部门主要职能

股东会、董事会、监事会、总经理、财务部、市场部、生产部、人力资源部(略)。

团队管理

团队管理的核心是让公司的每一位成员都有机会，都能为公司的发展做出贡献。在合理配置人才的基础上，充分发掘公司的人才资源。通过各种激励手段，不断培养人才，从而使企业获得长足的发展。

产品管理

我们的产品，要遵循“有主有次，主次并行”的原则。在经营上我们以Pizza为主，其他元素为辅。在主要完善Pizza口味品种和制作工艺的同时，还要丰富其他产品总类。在研究出新工艺后还要做好知识产权的保护。同时还要在生产环节还要注重原料的选择，保证产品的品质。

财务管理

（1）严格执行以新的《会计法》为基础的财务会计与内部控制制度，财务部门应定期向总经理提交财务报告，并认真正确地做好月、季、年度的会计报表。

（2）加强现金管理及成本核算，费用核报的管理。

（3）财务状况进行科学的预测和分析，以“最小成本，最大利润”为原则筹集和运用资金。

（4）每个会计年度还将邀请国际著名会计事务所对企业账目进行审计，同时向其进行管理咨询。

人力资源管理

织形式将保证我们公司产品的卓越质量，加强其市场竞争能力。

（1）实行固定工资和奖金相结合，奖金与销售相挂钩的激励型工资机制。

（2）实行以德才兼备，敢于创新为标准，公平竞争、择优录取、人尽其才的人才聘用选拔

制度。

（3）为员工创造良好的工作环境，促进职工更多地参与企业的日常管理，加强上下级之间的信息沟通与感情联系。

（4）加强员工的再教育，不断提高员工包括思想觉悟、业务水平、创业精神在内的个人综合素质，并结合企业的生产实际，形成积极向上的企业文化。

（5）企业员工的后勤保障工作，让员工能以饱满的精神投入到工作中去。

品牌化战略

品牌化战略的目标是创造强势品牌（高价值品牌）。公司将对品牌主张和品牌策略进行长期规划。通过品牌整合营销、张扬理念、兑现承诺，最终在市场上建立为人所认同的品牌。具有措施如下：

采取进攻性的开发策略，通过不断培养、强化品牌的核心竞争力，把企业塑造成为市场领先者。实现规模经营，从而提高市场占有率。

通过更多地了解顾客对产品的反馈，将其作为改进产品设计的参考依据之一，最终在消费者心目中树立起名牌形象。

公司管理

我们通过分阶段的组织结构建立来确立不同阶段的部门设置，管理职责，人员安排，在后继阶段不断充实结构内容及各部门职能。在巩固当前阶段的同时，积极为下一阶段的开拓作好充分的准备。

将不断加强和完善的物流系统、信息管理系统贯穿于管理的各个层面，以利于企业运行的流畅和高效。

对管理职责实行清晰化，责任化，以便督导。

对人员进行的培训，特别是对中高级管理人员，并逐步建立培训体系。

我们将以强大、完善的管理体系取胜于竞争者，迅速发展成为规模型连锁企业。

该项目要聘请一位有经验的披萨厨师，一名有经验的奶茶调配员，和一名采购人员。这些人都要求有一定的工作经验。能够做出符合大学生口味的食品。

第一个月为试用期。

试用期工资：厨师工资1500; 奶茶配制员工资1000; 一名名采购员工资 800。

试用期工资减少200.

Pizza由厨房做，做好送到移动小站。

奶茶，果汁，冰激凌都在小站现做。

设备：冰箱两台；
冰激凌制造机；
奶茶制作套装；
pizza制造套装；

资金预算：

移动小站：XX0元

设备：
10000元

月租：500元

一个月的总工资：3200元

启动金：40000元

我们的服务特色

首先.快速响应顾客要求，餐厅服务要讲求效率，对各环节服务时间进行限定，但是对于顾客必须要有耐心。

其次，要求服务人员在迎接顾客，为顾客点菜，送菜，送顾客离店等环节微笑服务，并使用标准化礼貌用语。

再次，我们的服务人员具有高中以上学历，并经过企业培训，熟悉服务运作，熟练操作

我们的餐饮系统，能在顾客使用系统遇到困难是帮助解决。

最后，我们将及时反馈顾客的意见，满足顾客需求。

我们提出上面的服务准则：自己能等三分，不让顾客多等一秒。充满热情的人性化络，标准化的服务，不再僵硬的标准化微笑，永远为顾客提供最方便快捷舒适的服务。

数字化信息革命的浪潮正在大刀阔斧地改变着人类的工作方式和生活方式，数字化革命呼唤出新的技术，络的方便，快捷，灵活等多种优点，为企业的发展提供了一个更广的发展平台。因此，东东小P店将会开设自己的小店页，推广本店的影响力。消费者可以通过客服电话叫餐，同时，也可以登录我们的外卖订餐，为顾客提供更便利称心的服务。

加盟管理

在公司形成一定规模后加盟经营将会是我们的重要发展路线。但是加盟经营是个风险很大的方式，所以形成一定的加盟管理体系是比不可少的。就此我总结了以下三条：

一，在加盟商选择上应严格：必须有一定经营经验和和对这个行业的热爱，诚实守信！ 二，加盟商必须由总部培训员工并定期考核以保持我们产品质量！

三，总部在定期考核时应就那些经营不善影响公司品牌形象和长期员工培训不合格的取消加盟资格

第三章 产品概述：

技术背景

东方学院是个比较偏僻的学院，它位于福州市琅岐经济区琅岐镇。福州市琅岐经济区琅岐镇位于闽江入海口，东经119‘33’，北纬26’4’，为闽江口冲积平原。全岛总面积92平方公里，是福建省第五大岛，岛三面环江，东临大海，土地平坦肥沃，生态环境保护良好，周边无工业废水、废气污染，是一块无公害的净土，属亚热带晦洋性气候，四季温和，年平均气温℃，无霜期360，雨量充沛，年降雨量1600mm。岛南面跨江琅岐大桥与长乐市相连，距长乐国际机场26公里，距福厦高速公路25 公里，距松下港口35公里，距福州中心48公里；
岛西面三艘 80吨的轮渡对开，紧临104国道，距福州经济开发区及马尾港 20公里，距福州市中心40公里，坐车大概2个小时，交通不便。经济不是很发达。学院周边三面环山，一面对海。没有热闹的学生街，没有高级餐厅，少有休闲娱乐的地方。根据学校周围环境并且考虑到主要消费群体是没有收入的学生，所以开一家外送型pizza店还是比较适合的。近几年，中国饮料年产量以超过20％的年均增长率递增，饮料市场已成为中国食品行业中发展最快的市场之一。随着中国城市生活水平的持续提高，消费离都市人得生活越来越近，麦当劳肯德基等西餐行业在国内受到越来越多人得肯定，自然的已经在各个高校也应经风靡开来，成为一种时尚，基于人们对奶茶行业与冷饮包括PIZZA在内产品的肯定与支持。奶茶最早产于台湾，经过这一两年的打拼，已经在中国大陆有了一定的地位，现在国内的连锁奶茶店已经超过百万家，但在福建一些较偏僻的地方就较少，所以还是很有潜力。同样的冰激凌行业也很吃香，低成本高利润的优点吸引了很多自主创业的小企业家们。而意大利披萨早已是大街小巷男女老少人人耳闻的美味了。东方学院现在的密集程度不如市区高校，从这一点来说，该学院经济链的下游产业如餐饮方面比较欠缺。因此，改学院的餐饮行业有很大空间。

东东小p店是人们休闲就餐的理想小店，该店所需冰箱两台；
冰激凌制造机；
奶茶制作套装；
pizza制造套装。同时，本店还将聘请一名有工作经验的厨师及一名奶茶配制员，为顾客尽可能地提供更完善的服务。

小店描述

怎么写私募股权融资计划书？

来源：法律快车时间：2014-02-26阅读：239

私募股权融资计划书

(一)融资计划书的制作

企业进行私募股权融资，一份精心准备的融资计划书是必需的，不仅可以吸引投资者，帮助投资机构了解企业，而且可以帮助企业规划未来行动。融资计划书，企业可以自己制作，也可请财务顾问、会计师或者律师帮助。总体上说融资计划书要避免出现如下问题:

1、对商业模式、产品及服务的前景过分乐观，令人产生不信任感。

2、数据没有说服力，与产业标准相去甚远。

3、导向是产品或服务，而不是市场。

4、忽视竞争威胁，选择进入的是一个拥塞的市场，企图后来居上。

5、缺乏应有的数据、过分简单或者冗长，关键问题含糊其辞。

6、没有明确的目标，不切实际的预测。

(二)融资计划书的内容

1、摘要

摘要部分是整个融资计划书精华的浓缩，是投资机构最先阅读的部分，所以摘要内容力求精练有力，重点阐述公司的投资亮点，如净现金流量、广泛的客户基础、市场快速增长的机会等。一般情况下摘要部分主要应包括: 项目名称、商业模式、市场定位、核心竞争力、赢利模式、团队背景、市场开拓、竞争等情况。

2、主报告

融资计划书主报告部分，要详细真实的表达企业目前的发展环境、运营状况和发展前景。其内容包括:

(1)公司的基本情况(注册资本、主要股东、主营业务);

(2)主要管理者(年龄、学历、学位、主要经历和经营业绩);

(3)商业模式、产品、服务描述(新颖性、先进性、独特性以及竞争优势);

(4)研究与开发(技术成果以及技术水平、研发队伍技术水平、对外合作情况);

(5)行业及市场(市场前景、市场规模以及增长趋势、竞争对手、竞争优势、预测);

(6)营销策略(拟或已采取的策略及其可操作性和有效性，对销售人员的激励机制);

(7)产品制造(生产方式、生产设备、质量保证、成本控制); (8)管理(机构设置、员工持股、劳动管理); (9)融资说明(资金需求量、用途、使用计划、拟出让的股份、投资者权利、退出方式); (10)财务预测(过去以及未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等); (11)风险控制(项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施)。

其中，融资计划书应当对项目本身具有较大的市场容量和较强的赢利能力，项目有独特的商业模式、产品和服务，项目有务实的发展战略以及实施计划，项目管理团队具有成功实施项目的能力和信心等四个方面的内容进行重点说明。

私募股权融资的阶段性主要工作

来源：51资金项目网时间：2013-07-25阅读：343

初步选择投资人并确定框架性协议发放公司信息备忘录，筛选私募投资人确立一至两家意向性投资人，签立框架性协议框架性协议虽然对交易双方并不构成法律约束，但其中包含的主要交易条件是双方进一步谈判的基础;

第一阶段– 筹备市场推介

主要包括：进行尽职调查

起草融资方案材料

确定财务预测

讨论估值及架构

准备及预演投资者会议上的管理层报告

完成投资者尽职调查文件

确定目标投资者名单

第二阶段讨论及完成

商讨融资条款文件

选择主投资者

选择合伙投资者(如适用)

监管投资者尽职调查

准备文件

资金到位，融资结束

私募的主要工作：

步骤一：

私募前期准备工作

确定引进私募投资者策略

确定预期融资金额、融资工具及潜在投资者范围

执行前的准备工作

成立项目小组包括高级管理层参与操作过程：

聘请专业会计顾问公司为公司整理帐务，摸清公司家底(如需要);

确定财务顾问、法律顾问制定投资结构;

接触、筛选会计师、资产评估师中介机构;及

进行深度估值测算，以确认估值及确定选择投资者标准。

在开始接触潜在投资者前做好计划和准备所有必要的基本文件：保密协议和信息备忘录，私募投资框架协议的主要谈判条件等。

步骤二：

初步选择投资人并确定框架性协议

发放公司信息备忘录，筛选私募投资人

确立一至两家意向性投资人，签立框架性协议

框架性协议虽然对交易双方并不构成法律约束，但其中包含的主要交易条件是双方进一步谈判的基础;

框架性协议中对交易先决条件、交易结构、估值方法、排他性及后续工作都会作原则性的约定;

从接触投资人到达成框架性协议通常需2月左右的时间。

步骤三：

尽职调查及商业谈判

双方中介机构进行尽职调查

关于公司的帐务审计可由公司自己聘请四大会计师事务所进行审计，投资方的会计师仅对审计结果作复核; 投资方法律顾问对公司自设立以来的法律文件作全面的法律调查; 资产评估师对公司的资产作评估，投资方也可能聘请专业评估机构对公司业务涉及的市场作独立的市场评估预测; 双方财务顾问对涉及各方的工作进行协调与沟通; 尽职调查的时间视公司的复杂程度在30~60天内完成。

完成尽职调查，双方进行投资对价谈判 根据尽职调查的结果，双方就框架性协议中达成的主要交易条件逐一详谈; 公司有时需对调查中暴露的财务、法律问题向投资人承诺解决方案或作出某种让步; 谈判的焦点往往集中在双方对公司估值的差异上; 谈判过程时间长短不一。

步骤四：
签订协议及资金到位 谈判达成协议，双方律师着手重组与交易的法律实施 该部分工作的文件起草可在前期提早进行，待谈判结束后即可执行; 相关重组、交易的报批工作视乎不同的公司结构和交易结构需提交不同审批部门：当地或中央一级商务部门、外汇管理部门、税务部门、工商登记部门等; 该部分的时间也视不同交易长短不同。

完成法律手续，投资人资金到位 正常情况下，从启动私募到投资人资金进入，约需5~6个月时间，如有经验的财务顾问协调，可加速私募进程。

详解私募股权融资的步骤

来源：51资金项目网时间：2013-07-25阅读：599

中国的民营企业家对私募股权融资的过程和所需时间有很多误解。其实，私募股权融资是一个非常复杂的过程，时间长短不一，大概需要一个月到六个月的时间。

对于大多数中小企业，私募股权融资的时候是第一次接触到尽职调查。通常私募股权基金(PE)的尽职调查要比商业银行做的详细得多，因为私募股权投资是相对流动性差的投资，只能通过兼并收购时的股权转让和IPO时才能退出。

第一阶段包括八个步骤

1.首先，企业方和投资银行(或者融资顾问)签署服务协议。这份协议包含投资银行为企业获得私募股权融资提供的整体服务。

2.投资银行立刻开始和融资企业组建专职团队，准备专业的私募股权融资材料。

3.私募股权融资材料包括：
a.私募股权融资备忘录—关于公司的简介、结构、产品、业务、市场分析、竞争者分析等等(这份备忘录以幻灯片形式出现，共20-30页); b.历史财务数据—企业过去三年的审计过的财务报告; c.财务预测—在融资资金到位后，企业未来三年销售收入和净利润的增长(PE通常依赖这个预测去进行企业估值，所以这项工作是非常关键的)。

4.投资银行与企业共同为企业设立一个目标估值，即老板愿意出让多少股份来获得多少资金。笔者通常建议，企业出让不超过25%的股份，尽量减少股权稀释，以保证老板对企业的经营控制权。

5.准备私募股权融资材料。投资银行开始和相关PE的合伙人开电话会议沟通，向他们介绍公司的情况。

6.投资银行会把融资材料同时发给多家PE，并与他们就该项目的融资事宜展开讨论。这个阶段的目标是使最优秀的PE合伙人能够对公司产生兴趣。

7.通常，投资银行会代替企业回答PE的第一轮问题，并且与这些PE进行密集的沟通。目标是决定哪一家PE对公司有最大的兴趣，有可能给出最高的估值，有相关行业投资经验，能够帮助公司成功上市。

8.过滤、筛选出几家最合适的投资者。这些投资者对企业所在行业非常了解，对公司非常看好，会给出最好的价钱。

第二阶段包括六个步骤

1.安排PE的合伙人和公司老板面对面的会谈。投资银行通常会派核心人员参加所有会议，给老板介绍PE的背景，帮助老板优化回答问题的方式，并且总结和PE的所有会议。

2.实地考察—PE会去实地调查工厂，店铺或者其他的公司办公地点。这个阶段，老板不一定要参加，可以派相关人员陪同即可。但投行会全程陪同PE，保证他们的所有问题都能被解答。

3.投资意向书—目标是获得至少两到三家PE的投资意向书(Term Sheet)。投资意向书是PE向企业发出的一份初步的投资意向合同。

这份合同会定义公司估值和一些条款(包括出让多少股份、股份类型，以及完成最终交易的日程表等等)。

4.最好的情况是，获得若干投资意向书，形成相当于拍卖形式的竞价，以期为企业获得最好的价格。

5.投行会和老板共同与私募股权投资基金谈判，帮助老板获得最好的价格和条款。

6.由老板决定接受哪个私募股权投资基金的投资，并签订投资意向书。

融

资

计

划

书

（2013年9月）

第一部分融资主体介绍

一、公司概况

泰兴市永信房地产开发有限公司成立于2011年4月6日，是一家专业从事房地产项目投资、房地产开发和销售的法人机构。公司注册地址为泰兴经济开发区福泰路1号，注册资本和实收资本均为5000万元人民币，具备房地产开发企业暂定二级资质。

公司秉承“务实高效、开拓创新、与时俱进、跨越发展”的经营理念，坚持“质量第

一、诚信为本、客户至上、荣辱与共”的服务品质，努力发扬运营团队集体智慧、爱岗敬业的协作精神，倡导企业的社会责任和实践员工的自身价值，时刻维护“以客户利益为导向，以专业实力为保障，以完善自我为手段，以共存共荣为目标”的企业核心价值体系，树立“企业发展与环境保护利用协同”的经营宗旨，以建设泰兴、繁荣泰兴为己任，致力于为社会奉献优秀的项目作品，竭诚为广大业主打造生态、健康、舒适、和谐的宜居宜商环境。

二、管理架构

公司领导层十分重视企业文化的建设，始终贯穿 “以客为尊，以人为本，以德立业” 的人性化管理理念，不断建立和健全便捷高效的沟通机制。公司采用现代化的企业管理制度，法人治理结构完善，下设六个职能部门，即财务部、综合办公室、前期部、合约预算部、工程部和销售部。现有员工28人，其中大专以上学历者占比90%强。

公司管理组织架构图：

三、发展状况

创立三年来，泰兴市永信房地产开发有限公司公司坚持贯彻“精品楼盘、精良工程、精心服务”的管理操作模式，整合资源，以人为本，走专业化、品牌化、规模化发展道路，依托行之有效的经营、管理、用人等现代机制的运作平台，获得了良好的经济效益和社会效益。

公司房地产开发范围涵盖住宅地产、商业地产等多个领域，目前开发建设的首个住宅项目是位于泰兴市滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧商住用房项目，总占地100亩，总建筑面积162887.21平方米，目前19幢3F低层住宅122套30185.5平方米、1幢3F商业用房4760平方米已经基本完工；
现正在建设的是2幢32F（底层为商业）、2幢21F、2幢11F高层住宅887套建筑面积93548.3平方米。

展望未来，泰兴市永信房地产开发有限公司的全体员工饱含创业激情，精诚团结，紧密合作，一步一个脚印，有计划、按步骤地实践公司的战略发展构想。

第二部分公司资质证明文件

一、经年检的企业营业执照正副本复印件；

二、组织机构代码证正副本复印件；

三、经年检的税务登记证正副本复印件；

四、开户许可证复印件；

五、贷款卡复印件；

六、中华人民共和国房地产开发企业暂定二级资质证书复印件；

七、商业住宅出让土地，房地证泰国用（2011）第445728号复印件，66667平方米；

八、商业住宅龙府花园小区销售许可证复印件：

1、一期10幢60套，共计15228.426平方米，明细如下：A1楼1499.661平方米；
A2楼1988.393平方米；
A3楼1501.604平方米；
A4楼1991.708平方米；
A5楼1501.604平方米；
A8楼1501.604平方米；
A16楼1544.472平方米；
A17楼1053.19平方米；
A18楼1544.472平方米；
A19楼1101.718平方米。

2、二期1幢4套，共计3730.12平方米，明细如下：101楼538.56平方米；
102楼836.72平方米；
201楼1042.78平方米；
301楼1312.06平方米。

九、建设用地规划许可证复印件；

十、建设用地规划许可证复印件；
十

一、建设工程规划许可证复印件；

十二、建筑工程施工许可证复印件；
十

三、公司法定代表人身份证复印件。第三部分公司其它资料

一、公司章程复印件；

二、验资报告复印件；

三、公司20

10、20

11、2012年度财务审计报告复印件及2013年6月份财务报表，包括：

（一）资产负债表；

（二）损益表；

（三）现金流量表；

四、法人授权书；

五、项目可行性研究报告；

六、发改委立项复印件；
第四部分项目介绍

2011年2月，泰兴市永信房地产开发有限公司通过挂牌竞标方式取得了TX2011—01幅滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧地块的国有土地使用权，土地出让面积为66667平方米，容积率：1.995。小区暂定名：滨江国际城龙府花园，用途为商业、住宅用地，使用年限为商业用地份额40年、住宅用地份额70年。

本项目总建筑面积162887.21平方米，主要建设2幢32F（底层为商业）、2幢21F、2幢11F高层住宅、19幢3F低层住宅、1幢3F多层商业用房，同步配套建设物业管理用房、配电用房、垃圾收集、公厕、等附属用房，并建设道路、绿化、供电、燃气等配套工程。计容总建筑面积132993.8平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米887套，低层住宅建筑面积30185.5平方米122套，商业用房建筑面积6500平方米；
配套公建2760平方米（设置物管用房、公厕、配电房等）,不计容建筑面积29893.41平方米，其中半地下建筑面积11209.91平方米，地下室建筑面积18683.5平方米。地理位置

泰兴市永信房地产开发有限公司龙府花园项目位于江苏省泰兴经济开发区。泰兴位于长江下游北岸、江苏省中部，是国务院较早批准的沿海开放城市之一和上海经济圈新兴工贸城市，拥有8个主要港口及物流中心（其中国家一类对外开放港口6个），区域范围内以机电、化工、造船、纺织、医药、食品、轻工、建材和旅游、三产服务业为主，曾先后被授予全国生态示范区、全国文化先进县（市）、全国科技工作示范县（市）、全国城市环境综合整治先进城市、江苏省文明城市、江苏省卫生城市、江苏省社会治安安全市、江苏省建筑强市、

江苏省双拥模范城等荣誉称号，连续八年跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，连续五年被江苏省表彰为“财政收入上台阶先进市”。

泰兴经济开发区始建于1991年9月，1993年被省政府批准为省级经济开发区，2002年被中国石油与化学工业协会批准为“中国精细化工（泰兴）开发园区”，2003年被省政府批准为沿江地区重点发展的15大园区之一。1993年开发区被江苏省人民政府批准为“中国精细化工（泰兴）开发园区”，2003年被省政府批准为全省沿江地区重点发展的15个园区之一，2005年被国家科技部批准为“国家火炬计划泰兴精细与专用化学品产业基地”，2005年12月，顺利通过国家发改委清理整顿设立审核，并成为第二批公告的省级开发区之一。

泰兴经济开发区位于泰兴城区西部，依江而建，规划总面积86平方公里，建成面积约20平方公里。区内产业基础优越，公用设施配套完善，发展精细化工产业具有得天独厚的优势。

2012年，泰兴经济开发区全年实现地区生产总值128.68亿元，实现财政总收入15.68亿元、工商税收收入13.59亿元、一般预算收入5.12亿元，实现工业国税开票销售收入186.41亿元。开发区现有产值规模超亿元企业达到48家，其中，超5亿元企业12家，超20亿元企业3家。

泰兴经济开发区依托资源和产业优势，坚持科学的功能定位，通过引进国际资本和先进技术，逐步形成了规模企业集聚、优势产品集中、主导产业集群的产业发展格局，促进了开发区经济的快速发展和核心竞争力的有力提升。

第六部分产品销售策略

泰兴市永信房地产开发有限公司龙府花园项目主要跟泰兴经济开发区内企业配套。沙桐（泰兴）化学有限公司和江苏盛泰化学科技有限公司共拟购住房300套，约38720平方米,金额约17411万元。其中低层住宅20套约5120平方米,单价7100元/平方米,高层33600平方米,单价4100元/平方米.目前已销售低层住宅18套，价值3300万元。

第七部分融资安排

一、融资额度：1.5亿元人民币

二、资金使用计划：

（一）2013年10月至2013年12月需支付龙府花园高层基建工程及配套工程款13500万元；

（二）需支付配套费1500万元；

合计15000万元人民币。

三、融资期限：

四、融资方式：债权融资。

1、股权质押借款；

2、项目抵押借款， 项目公司资产和未来收益作为抵押和质押；

3、龙府花园小区商品房在建工程抵押借款，总价值13646万元；

4、土地使用权抵押借款，商品房出让土地，房地证泰国用（2011）第445728号复印件，66667平方米，评估价值20333万元元人民币；

五、债权融资还款来源：
商品房销售，资金回笼还款；

6

项目资金策划书

投资公司策划书

金融项目策划书（共13篇）

金融公司策划书（共3篇）

筹资策划书（共18篇）

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