中国养老地产开发模式理论与实践研究

　中国养老地产开发模式的理论与实践研究 核心提示：本文提出“医护养休”四位一体的医学健康居住新模式，将现代化的老年医院、康复中心和老人养护之家建在同一个社区里，形成相互毗邻的健康小镇，以弥补医院缺养老功能，养老机构少医疗康复这一缺憾；对养老地产开发模式的功能模型和经济模型进行论述，结合实际地块对我们的研究成果进行探索。

　1 养老地产兴起的背景 国务院于 2011 年 12 月印发了《社会养老服务体系建设规划(2011-2015 年)》，提出要在十二五期间“初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”。确立了以家庭和社区为核心，多方参与的社会老年照料服务发展思路。我国基本的养老方针就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，被称之为“9064”，即 90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6％的老年人通过社区照顾养老，4％的老人入驻养老机构集中养老，而养老地产属于机构养老这范畴。

　2 养老地产的概念与特征 2.1 养老地产的概念 养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。它的基本形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。

　2.2 养老地产的特征 与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。

　3 我国养老地产的产业环境分析 3.1 现阶段居家养老及社区养老问题分析 3.1.1 居家养老存在问题分析 中国传统崇尚家庭养老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存竞争和新型生活方式的出现，导致城市独生子女父母进入老年或成为高龄老人后，生活照料问题成为居家养老的难题。目前，我国“四二一”型家庭已经成为社会细胞的主流，家庭养老功能已逐渐弱化。目前，大多子女都是双职工，他们追求个人生活空间，工作繁忙，而且需要照顾子女，负担已经很重，根本没有太多时间和精力陪伴父母照料他们的日常生活。另外，现在的年轻一代在追求现代生活方式的过程中，产生了对小家庭的偏好和对大家庭的淡漠，他们不是不想履行赡养义务，而是面对目前尚不规范的养老市场和中高端养老机构缺乏的现实问题，对在现代生活中如何尽孝感到困惑。

　3.1.2 社区服务中心养老问题分析 目前大部分社区服务中心多数是当年的托儿所、敬老院、职工之家改造而成，在硬件上不具备复杂的医疗服务设施，空间不够、档次较低、功能单一，与老年人日益增长的物质文化需求不相适应；在软件上也缺乏一套健全的经营服务管理团队来负责社区服务中心的日常经营工作。

　3.2 问题提出 在上述现实情况下，如何使老人的医疗、护理、养老休养实现有效结合；如何使养老环境既不脱离社区又能回归自然——清静休闲，成为了研究现代养老地产不可回避的前提性问题。

　把医疗和养老结合在一起，对有病老人既养又医，医护养结合，有病及时治疗，无病康复养老，不需要反复跑医院，为家庭解决难题——探索一种集“医、护、养、休”四位一体的全新养老服务模式，这就是研究新型养老地产的最初设想。

　4 国内外养老地产案例研究 4.1 研究对象的选择

　作为世界上养老的发达国家，美国、法国、日本、新加坡的老年住宅主要是“政府扶持”加“发展商盈利型”，如图 1 所示。

　图 1 部分国家老年住宅模式 4.2 国内外养老地产案例研究 通过对成熟老年社区美国佛罗里达太阳城中心老年社区、山地草原退休人士社区(Mountain Meadows Retirement Community)、华休村养老中心(Washoe Village Care Center)和日本港北新城，以及国内的北京东方太阳城、燕达国际健康城、上海亲和源老年公寓这些国内外养老地产典型案例的研究，有如下几点认识。

　(1)理念先进 养老地产能使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。

　(2)保证良好的自然环境，规模不宜过大 养老地产内环境非常优美，距离中心城市较近，一般在 10 公里左右。面积一般在10 公顷(150 亩)左右。项目具有一定规模，但规模也不宜过大，并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内，否则容易造成资源浪费。

　(3)以老人医护中心为核心，其他功能区辐射展开

　设置医护中心，并以此为核心，建设养老社区，包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合。以护士站或护理站为服务区，按照一定的服务半径向外按不同的服务功能辐射建筑空间结构。

　(4)把养老设施安排在一个社区内，形成健康小镇 根据服务对象的健康状况及护理需求的不同，设计不同的建筑空间，例如集中空间、连廊连接、联排公寓、独立别墅等，满足医疗、护理、养护、休养的不同阶段、不同需要。将不同老龄住宅产品融入社区内，形成满足各种类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。老年社区需要针对老年人的特点，布置完善的配套服务设施，诸如老年用品一条街，多功能文化街等，用于满足老年人在健康和精神方面的需求，使老年人的生活更加丰富多彩。

　5 我国现阶段养老居住模式研究 5.1 适合老年人群特点的居住类型 目前我国老年人群的生活需求与行为特征：如图 2 所示。

　图 2 老年人群的生活特点 国内目前养老模式类型大致分为居家养老，机构养老和社会化养老，养老机构所能提供的养老产品的类型如图 3 所示。

　 图 3 目前中国养老机构提供的养老产品的类型 5.2 我国养老模式特点及发展趋势 如图 4 所示，目前国内养老模式较为单一，传统的养老机构仍占据养老产业的绝大部分市场，但随着人们养老观念的逐渐转变，社区化养老等一些新型养老地产正逐步被老年人接受。

　图 4 我国养老模式特点 5.3 养老居住的四种需求

　总体来说，高龄老人养老需求主要有四种类型：以休养为主的预防性需求；以休养和护理相结合的支持性需求；以医疗和护理相结合的长期看护需求；以及以医疗为主的精细护理需求。这四种类型的需求都对应于某些特定的对象，如图 5 所示。

　图 5 四位一体的综合需求 6 打造四位一体的新型养老地产 根据以上研究，本文认为，发达国家和地区为我们研究、解决中国的养老问题，提供了可供借鉴的案例和宝贵的经验，结合中国的国情，可以归纳出目前能够运作的两种有效的养老地产开发模式。

　一是在一些新建的大型社区里前瞻性地设置集“医护养休”四位一体的老年医疗康复保健社区，使社区的每位居民一入住就有了养老保障。这种全新的养老地产开发模式如图 6 所示。就此建议政府规划部门在新城区的建设中，一方面社区建设要大型化，避免社区太小，小区结构重复建设，造成资源浪费。另一方面在考虑新建医院的同时，一定要在医院附近合适的位置建造老人的护理结构，使之形成与大型综合医院之间的逻辑关系，否则空间的缺失就会导致目前老城区、新小区养老结构设置困难的局面。

　二是在一些既有社区附近，将周边有利的自然条件“借过来”，并将老人的医、养、护、休恰如其分地融入其中，既不脱离社区，又能回归自然。

　图 6 医护养休“四位一体”健康居住新模式 目前国家养老政策的导向，引发了社会对老年医院的巨大需求，而集医护养休“四位一体”的老年医疗康复保健社区则是新形势下养老地产的开拓者，如何使这一新型养老地产的设想成为一个具有可行性的养老地产项目，这就需要我们在已有项目基础上大胆创新。

　7 建筑项目功能构想模型 打造“医护养休”四位一体的新型养老地产，“医”的功能必须由一家高水平的老人专科医院来实现；“护”和“养”的功能则由老人疗养康复中心来实现；“休”则由老人养护之家实现。这种“集医护养休”四位一体的大型老年医疗康复综合体项目构想模型如下：

　(1)以老人专科医院为中心，其他功能区向外围依次辐射展开。

　(2)核心是以老人常见病为医治对象的高水平医疗机构，包括老人常见病各科室、手术室、重症监护和临终关怀室，条件允许还应该组建老年疾病研究所，以不断提高老年人常见病的医治水平。

　(3)向外辐射为老人疗养康复中心。适用于 65 岁以上，病情稳定但需要接受继续医疗服务并且需要进行长期疗养康复的老人。

　(4)外围为养护老人之家。适用于 65 岁以上，针对失能老人，需要全日制入住，实施老年护理的高端人群(高的生活质量和服务要求)，可以享受到清洁、排泄、进食、外出等日常生活照顾、功能训练、健康管理、陪同就医等服务。

　整个建筑功能模型呈“回”型布置，康复疗养中心与老人养护之家可设为一条人工水系带状公园，并在其与老人养护之家建设一条多功能商业街，包含的配套服务设施主要有：老人度假酒店、温泉游泳池、桑拿房、美容美发室、心理咨询室、下沉式多功能活动广场、球馆、棋牌室、健身房等、超市、音乐室、多功能厅、药房、中餐厅、老年大学、银行、邮局教堂、图书馆、咖啡厅、酒吧、茶艺、西餐厅等。

　考虑到项目地块有可能一面临街，所以项目初步构想功能模型如图 7 所示。

　 图 7 项目功能构想模型图 8 建筑项目经济构想模型 8.1 项目运营模式 上述为项目构想的建筑功能模型，除了要满足功能要求之外，其经济模型及如何运作这个大型医疗保健综合体项目，也是应该考虑的问题。初步构想是利用老人养护之家的销售和租赁收入来平衡前期老人专科医院和康复中心的建设资金投入；为了使项目能够持续运营，后期的运营模式也相当重要，从某种意义上来讲，找到最合适的项目运营模式将是该项目成败的关键性因素。建议由专业的运营团队来运作整个项目并且在规划、设计过程中听取他们的意见。结合目前国内养老地产机构的运营情况，归纳出以下五种运营模式。

　(1)将老年专科医院和康复中心直接交予政府经营，政府参与经营会使本项目具有一定程度上的公益性，使得老人入住过程中会有心理上的安定感，进而为项目的后续发展起到有力的推动作用。

　(2)项目建设完成后由开发商负责直接经营管理，为入住的老人提供直接的服务，老人自始至终的相对人只有一家。采用此种模式有利于加强老人与开发商的沟通，可以建立起顺畅的协调沟通机制，能够实现双方利益的最大化。采用此种运营模式，能够迅速建立起成熟的服务体系，为老人提供高水平的服务，同时为了不断提升服务品质和服务质量，应建立顺畅的退出机制，如可以考虑采取宾馆式入住方式。按月或按天收费。老人一旦不满意服务质量，便可以随时停止缴费，从而使开发商的服务质量日臻完善。

　(3)开发商与一些专业化的公司建立合作关系，进行项目的日常运营管理。此种运营模式构建了非常专业的完善的服务体系，包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等，这些服务体系形成了一个完整的养老体系。通过与餐饮服务、综合后勤管理、知名健身康体会所等建立战略联盟关系，并将其融入项目的配套服务设施中，以打造集居家养老与机构养老于一体的高端老年生活社区。在品牌的统领下，确保在较短的时间内，形成养老服务行业联盟，通过专业化的分工，构建独特的服务体系，提升服务品质。

　(4)完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有。

　8.2 盈利模式 所谓盈利模式是一次性收入与长期性收入相结合。收入来源包括地产租售收入、物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入等。基于养老地产的具体资金运作与盈利方式、收入来源可将高档养老地产分为倒按揭、会员制、互换使用权、转让使用权、投资返本等模式，本项目由预期收益模型图如图 8 所示。

　图 8 项目预期收益模型图

　图 9 项目功能分析图 9 实践案例分析 结合宁波市某一地块，将之前构想的建筑功能模型予以实施。

　项目地处宁波市北仑区，宏观地理位置优越，更临近舟山市普陀岛，受佛教文化的辐射影响，对养老产业构成深厚和谐的文化氛围。项目位于北仑区共同村西侧，依山傍水，自然条件优越。

　从功能分析图(图 9)可以发现前文构想的集“医护养休”四位一体的新型养老机构的功能模型图在这一地块上得以展开。项目功能分区概括起来就是“4H”：

　(1)医疗救治为主的功能区(Hospital)——完善的功能及配套设施，适宜集中布置。位于核心位置。

　(2)护理康复为主的功能区(Healthy)——相对独立并互有联系，促进交往及身心健康。适宜与医疗核心区临近，并相对独立。

　(3)生活养老为主的功能区(Happiness)——相对独立，保证各类养老类型的适宜环境。适宜进行养老社区的建设，保持相对独立的用地与空间。

　(4)多功能休闲服务区——配置大型集中的公共服务设施，提供完善的休闲服务。

　这四大功能分区有效地搭建起完整、闭合的老年人健康服务链条，真正成为布局合理，生活、服务到位，充满生活乐趣的老人养护之家。

　10 结语 未来我国养老地产的需求日益广阔，发展潜力巨大，对于房地产开企业发来说，养老地产市场更是一个潜力巨大的目标市场。“医护养休”一体化的新型养老地产作为机构养老和居家养老的结合体，能够使入住的老年人享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够按照小康社会的要求，使老龄群体实现“老有所医、老有所居、老有所养、老有所护”。

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