房产测量规范(版)

　文件号：GB/T 17986

　 房

　产

　测

　量

　规

　范

　第 第 1 1 单元：房产测量规定

　 Specifications for estate surveying— — Unit1:General rules for estate surveying

　2000 – 02 – 22 发布

　 2000 – 08 – 01 实施

　国家质量技术监督局

　发

　布

　目 录

　前言 ·························· I

　1 范围 ························· 1

　2 引用标准 ······················· 1

　3 总则 ························· 1

　4 房产平面控制测量 ··················· 4

　5 房产调查 ·······················16

　6 房产要素测量 ·····················24

　7 房产图绘制 ······················40

　8 房产面积测算 ·····················51

　9 变更测量 ·······················57

　10 成果资料的检查与验收 ·················60

　附录 A（标准的附录）

　房屋、房屋用地调查表与分类 ···· 42

　附录 B（提示的附录）

　成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 ··························· 49

　 前

　言 言

　本标准是在国家测绘局 1991 年 5 月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。

　GB/T 17986 在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：《第 1 单元：房产测量规定》；《第 2 单元：房产图图式》。

　本标准的附录 A 是标准的附录；附录 B 是提示的附录。

　本标准由建设部和国家测绘局提出。

　本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

　本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。

　本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。

　1 范围 本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。

　2 引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

　GB/T 2260----1995 中华人民共和国行政区划代码

　GB 6962----1986

　1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图航空摄影规范

　GB/T 17986.2----2000 房产测规范

　第 2 单元：房产图图式

　CH 1003----1995 测绘产品质量评定标准

　3 总则 3.1 房产测量的目的和内容

　3.1.1 房产测量的目的

　房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

　3.1.2 房产测量的基本内容

　房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查

　与验收等。

　3.1.3 房产测量的成果

　房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集。

　3.2 房产测量的基本精度要求

　3.2.1 房产测量的精度指标与限差

　本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

　3.2.2 房产平面控制测量的基本精度要求

　末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。

　3.2.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度

　3.2.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm

　3.2.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。

　3.2.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。

　3.2.3.4 采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。

　3.2.4 房产界址点的精度要求。

　房产界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制占的点位误差和间距超过 50m 的相邻界址点的间距误差不超过表 1 的规定；间距未超过 50m 的界址点间距误差限差不应超过式（1）计算结果。

　表 1

　房产界址点的精度要求

　界址点等级

　界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差

　限差

　中误差

　一

　±0.04

　±0.02

　二

　±0.10

　±0.05

　三

　±0.20

　±0.10

　) 02 . 0 ( D m m Dj j   

　 …………………………(1)

　式中：m j

　——相应等级界址点位中误差，m；

　D ——相邻界址点间的距离，m；

　D  ——界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。

　3.2.5 房角点的精度要求

　需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房角点坐标时则将房屋按 3.2.3 的精度要求表示于房产图上。

　3.2.6 房产面积的精度要求

　房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表 2计算的结果。

　 表 2

　房产面积的精度要求

　 m2

　房产面积的精度等级

　限差

　中误差

　一

　0.02 S +0.0006S

　0.01 S +0.0003S

　二

　0.04 S +0.002S

　0.02 S +0.001S

　三

　0.08 S +0.006S

　0.004 S +0.003S

　注：S 为房产面积 m2 。

　 3.3 测量基准

　3.3.1 房产测量的坐标系统

　房产测量应采用 1980 西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。

　3.3.2 房产测量的平面投影

　房产测量统一采用高斯投影。

　3.3.3 高程测量基准

　房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用 1985 国家高程基准。

　4 房产平面控制测量 4.1 一般规定

　4.1.1 房产平面控制网点的布设原则

　房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。

　4.1.2 房产平面控制点的内容

　房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

　4.1.3 房产平面控制点的密度

　建筑物密集区的控制点平均间距在 100m 左右，建筑物稀疏区的

　控制点平均间距在 200m 左右。

　4.1.4 房产平面控制测量的方法

　房产平面控制测量可选用，三角测量，三边测量，导线测量，GPS定位测量等方法。

　4.1.5 各等级三角测量的主要技术指标

　4.1.5.1 各等级三角网的主要技术指标应符合表 3 的规定。

　表 3

　各等级三角网的技术指标

　等级

　平均边长

　km

　测角中误差

　(“)

　起算边边长

　相对中误差

　最弱边边长

　相对中误差

　水平角观测测回数

　三角形最大闭合差（”）

　DJ1

　DJ2

　DJ6

　二等

　三等

　 四等

　 一级

　 二级

　9

　5

　 2

　 0.5

　0.2

　±1.0

　±1.8

　 ±2.5

　 ±5.0

　 ±10.0

　1/300000

　1/200000(首级)

　1/120000(加密)

　1/120000(首级)

　1/8000(加密)

　1/6000(首级)

　1/45000(加密)

　1/2000

　1/120000

　 1/80000

　 1/45000

　 1/20000

　1/10000

　12

　 6

　 4

　9

　 6

　 2

　1

　6

　3

　±3.5

　 ±7.0

　 ±9.0

　 ±15.0

　±30.0

　 4.1.5.2 三角形内角不应小于 30o ，确有困难时，个别角可放宽至 25

　o 。

　4.1.6 三边测量

　4.1.6.1 各等级三边网的主要技术指标应符合表 4 的规定。

　表 4

　各等级三边网的技术指标

　等级

　平均边长

　km

　测距

　相对中误差

　测距中误差

　mm

　使用测距仪等级

　测距测回数

　往

　返

　二等

　9

　1/300000

　±30

　I

　4

　4

　三等

　5

　1/160000

　±30

　I、II

　4

　4

　四等

　2

　1/120000

　±16

　I

　II

　2

　4

　2

　4

　一级

　0.5

　1/33000

　±15

　II

　2

　 二级

　0.2

　1/17000

　±12

　II

　2

　 三级

　0.1

　1/8000

　±12

　II

　2

　4.1.6.2 三角形内角不应小于 30 o ，确有困难时，个别角可放宽至 25

　o 。

　4.1.7 导线测量

　4.1.7.1 各等级测距导线主要技术指标应符合表 5 的规定。

　 表 5

　各等级测距导线的技术指标

　等级

　平均边长

　km

　附合导线长度，km

　每边测距中误差

　mm

　测角中误差

　（”）

　导线全长

　相对闭合差

　水平角观测的测回数

　方位角闭合差

　（”）

　DJ 1

　DJ 2

　DJ 6

　三等

　四等

　一级

　二级

　三极

　3.0

　1.6

　0.3

　0.2

　0.1

　15

　10

　3.6

　2.4

　1.5

　±18

　±18

　±15

　±12

　±12

　±1.5

　±2.5

　±5.0

　±8.0

　±12.0

　1/60000

　1/40000

　1/14000

　1/10000

　1/6000

　8

　4

　12

　6

　2

　1

　1

　6

　3

　3

　±3 n

　±5 n

　±10 n

　±16 n

　±24 n

　注：n 为导线转折角的个数。

　4.1.7.2 导线应尽量布设成直伸导线，并构成网形。

　4.1.7.3 导线布成结点网时，结点与结点，结点与高级点间的附合导线长度，不超过表 5 中的附合导线长度的 0.7 倍。

　4.1.7.4 当附合导线长度短于规定长度的 1/2 时，导线全长的闭合差可放宽至不超过 0.12m。

　4.1.7.5 各级导线测量的测距测回数等规定，依照表 4 相应等级执行。

　4.1.8 GPS 静态相对定位测量

　4.1.8.1 各等级 GPS 静态相对定位测量的主要技术要求应符合表 6 和表7 的规定。

　表 6

　各等级 GPS 相对定位测量的仪器

　等级

　平均边长

　D

　km

　GPS 接收机性能

　测量量

　接收机标称精度优于

　同步观测接收机数量

　二等

　9

　双频（或单频）

　载波相位

　10mm+2ppm

　≥2

　三等

　5

　双频（或单频）

　载波相位

　10mm+2ppm

　≥2

　四等

　2

　双频（或单频）

　载波相位

　10mm+2ppm

　≥2

　一级

　0.5

　双频（或单频）

　载波相位

　10mm+2ppm

　≥2

　二级

　0.2

　双频（或单频）

　载波相位

　10mm+2ppm

　≥2

　三级

　0.1

　双频（或单频）

　载波相位

　10mm+2ppm

　≥2

　表 7

　各等级 GPS 相对定位测量的技术指标

　等级

　卫星

　高度角

　（0 ）

　有效观测卫星总数

　时段中任一卫星有效观测时间，min

　观测

　时段数

　观测

　时段长度

　min

　数据采样间隔

　s

　点位几何图形强度因子

　PDOP

　二等

　≥15

　≥6

　≥20

　≥2

　≥90

　15--60

　≤6

　三等

　≥15

　≥4

　≥5

　≥2

　≥10

　15--60

　≤6

　四等

　≥15

　≥4

　≥5

　≥2

　≥10

　15--60

　≤8

　一级

　≥15

　≥4

　 ≥1

　 15--60

　≤8

　二级

　≥15

　≥4

　 ≥1

　 15--60

　≤8

　三级

　≥15

　≥4

　 ≥1

　 15--60

　≤8

　4.1.8.2 GPS 网应布设成三角网形或导线网形，或构成其他独立检核条件可以检核的图形。

　4.1.8.3 GPS 网点与原有控制网的高级点重合应不少于三个。当重合不足三个时，应与原控制网的高级点进行联测，重合点与联测点的总数不得少于三个。

　4.1.9 对已有控制成果的利用

　控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按本规范的规定和要求进行比较和分析，凡符合本规范要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到本规范要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

　4.2 水平角观测

　4.2.1 水平角观测的仪器

　水平角观测使用 DJ 1 、DJ 2 、DJ 6 三个等级系列的光学经纬仪，其在

　室外试验条件下的一测回水平方向标准偏差分别不超过±1”，±2”，±6”。

　4.2.2 水平角观测的限差

　水平角观测一般采用方向观测法，各项限差不超过表 8 的规定。

　表 8

　水平角观测限差

　经纬仪型号

　半测回归零差

　（”）

　一测回内 2C 互差

　（”）

　同一方向值各测回互差

　（”）

　DJ1

　6

　9

　6

　DJ2

　8

　13

　9

　DJ6

　18

　30

　24

　 4.3 距离测量

　4.3.1 光电测距的作用

　各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长，主要使用相应精度的光电测距仪测定。

　4.3.2 光电测距仪的等级

　光电测距仪的精度等级，按制造厂家给定的 1km 的测距中误差 mo的绝对值划分为二级：

　I 级：

　│m 0 │≤5mm

　II 级：

　5mm＜│m 0 │≤10mm

　4.3.3 光电测距限差

　光电测距各项较差不得超过表 9 的规定。

　表 9

　光电测距限差

　仪器精度等级

　一测回读数较差

　mm

　单程读数差

　mm

　往返测或不同时段

　观测结果较差

　I 级

　5

　7

　2（a+b×D）

　II 级

　10

　15

　注：a、b 为光电测距仪的标称精度指标；a 为固定误差，mm；b 为比例误差；D 为测距边长，m。

　 4.3.4 气象数据的测定

　光电测距时应测定气象数据。二、三、四等边的温度测记至 0.2℃，气压测记至 0.5hPa；一、二、三级边的温度测记至 1℃，气压测记至1hPa。

　4.4 平面控制测量成果的检验和整理。

　4.4.1 三角测量的检验

　4.4.1.1 当三角形个数超过 20 个时，测角中误差按式（2）计算：

　nwwm3] [ 

　…………………………….(2)

　式中：W——三角形闭合差，（”）

　n——三角形个数。

　4.4.1.2 三角网极条件、边条件和方位角条件自由项的限差，分别按式（3）、式（4）、式（5）计算。

　W极 允

　= 2"2ctgm 

　………………………(3)

　W边 允=22212 2) ( ) ( ) ( 22 1DmDmctgmD Dn   …………….(4)

　W方 允=222122a am m nm   

　………………………(5)

　式中：m ——相应等级规定的测角中误差，（’’）；

　 ——传距角；

　2 12 1,DmDmD D——起算边边长相对中误差；

　2 1 , a am m ——起算方位角中误差，（’’）；

　n——方位角推算路线的测站数。

　" = 206265

　4.4.2 三边测量的检验

　4.4.2.1 用光电测距仪往返观测或不同时段观测时，距离测量的单位权中误差按（6）式计算。

　npdd2] [ 

　 ………………………(6)

　根据  及ip 估算任一边的实际测距中误差，按（7）式计算。

　iDpmi1  

　………………………(7)

　式中：d——往返测距离的较差，m；

　n——测距边数；

　P——距离测量的先验权，21iDip ，iD 为测距的先验中误，可以测距仪的标称精度计算。

　 ——距离测量的单位权中误差。

　4.4.2.2 三边网中观测一个角度的观测值与由测距边计算的角值较差的检核。

　a）

　根据各边平均测距中误差检核，按式（8）计算限差。

　W 允 =2 2 2 2 "0) 1 cos (cos ) ( 2  m ahm D   

　 ………………(8)

　b）

　根据各边的平均测距相对中误差检核，按（9）式计算限差。

　W 允 =2 2 2 2 "0) cos (cos ) ( 2 2   m ctgactg aDm D   

　………(9)

　式中：m D ——观测边的平均测距中误差，m；

　h 0 ——观测角顶点至对边垂线长度，m；

　a、  ——三角形中观测角以外的另二个角度；

　m ——相应等级规定的测角中误差，（’’）；

　Dm D——各边的平均测距相对中误差。

　" =206265

　4.4.2.3 三边网角条件，包括圆周角条件自由项的检核按式（10）计算限差。

　W角 允= ] [ 2 aa m D 

　…………………………(10)

　式中：Dm ——观测边的平均测距中误差，mm；

　a——圆周角条件或组合条件方程式的系数。

　4.4.3 导线测量的检核

　4.4.3.1 按左右角观测的三、四等导线测量的测角中误差按式（11）计算。

　nm2] [ 

　 ……………………………(11)

　式中：

　 ——测站圆周角闭合差，（’’）；

　n——测站圆周角闭合差的个数。

　4.4.3.2 以导线方位角闭合差计算测角中误差按式（12）计算。

　] [12nfNm 

　…………………………..(12)

　式中：f ——附合导线或闭合导线环的方位角闭合差，（’’）；

　n——计算f 的测站数；

　N——附合导线或闭合导线环的个数。

　4.4.4 GPS 静态相对定位测量成果的检核

　4.4.4.1 同步观测量成果的检核

　a）

　三边同步环的闭合差的限差按式（13）计算。

　535353532 2 2111         Z Y XnZnYnXW W W WZ WY WX W

　…………………(13)

　b）

　多边同步环闭合差的限差按（14）式计算。

　535552 2 2nW W W WnWnWnWZ Y XZYX   

　………………(14)

　式中：Z Y XW W W , , ——各坐标差分量的闭合差；

　 ——相应等级规定的精度（按平均边长计算）；

　n——闭合环的边数。

　4.4.4.2 不同时段观测成果的检核

　a）

　同一边任何两个时段的成果互差，应小于接收机标称精度的2 2 倍。

　b）

　若干个独立观测边组成闭合环时，各坐标差分量闭合差应符合（15）式规定。

　n Z Wn Y Wn X WnZnYnX333111      

　 …………………..(15)

　式中：Z Y XW W W , , ——各坐标差分量的闭合差；

　 ——相应等级规定的精度（按平均边长计算）；

　n——闭合环的边数

　4.4.5 平差计算

　二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差。平差后应进行精度评定。

　4.4.6 计算取位

　平差计算和数据处理的数据取位应符合表 10 的规定。

　表 10

　平差计算和数据处理的数字取位

　等级

　水平角观测方向值及各项改正数

　边长观测值及

　各项改正数，m

　边长与坐标

　m

　方位角

　（”）

　二等

　0.01

　0.0001

　0.001

　0.01

　三、四等

　0.1

　0.001

　0.001

　0.1

　一、二、三级

　1

　0.001

　0.001

　1

　5 房产调查 5.1 一般规定

　5.1.1 房产调查的内容

　房产调查，分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理及名称和行政境界的调查。

　5.1.2 房产调查表

　房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍等资料，按附录 A 中的 A1、A2 规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以丘和幢为单位逐项实地进行调查。

　5.2 房产单元的分类

　5.2.1 房屋用地的调查与测绘单元

　房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

　5.2.2 房屋的调查与测绘单元

　房屋的调查与测绘以幢为单元分户进行。

　5.3 丘与丘号

　5.3.1 丘的定义

　丘是指地表上一块有界窨的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

　5.3.2 丘的划分

　有固定界标的按因定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。

　5.3.3 丘的编号

　5.3.3.1 丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。

　5.3.3.2 房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。

　5.3.3.3 丘以房产分区为单元划分。

　5.3.3.4 编号方法：市、市辖区（县）的代码采用 GB/T 2260 规定的代码。

　房产区和房产分区均以两位自然数字从 01 至 99 依序编列；当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示。

　丘的编号以房产分区为编号区，采用 4位自然数字从0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立。

　丘的编号格式如下：

　市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+丘号

　（2 位）（2 位）

　（2 位）

　 （2 位）

　（4 位）

　丘的编号从北至南，从西至东以反 S 形顺序编列。

　5.4 幢与幢号

　5.4.1 幢的定义

　幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

　5.4.2 幢号的编立

　幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字 1、

　2……顺序按 S 形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。

　5.4.3 房产权号

　在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符 A 表示。

　5.4.4 房屋共有权号

　多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B 表示。

　5.5 房屋用地调查

　5.5.1 房屋用地调查的内容

　房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。

　5.5.2 房屋用地座落

　房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋用地座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。

　5.5.3 房屋用地的产权性质

　房屋用地的产权性质按国有、集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。

　5.5.4 房屋用地的等级

　房屋用地的等级按照当地有关部门制定的土地等级标准执行。

　5.5.5 房屋用地的税费

　房屋用地的税费是指房屋用地的使用人每年向相关部门缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。

　5.5.6 房屋用地的使用权主

　房屋用地的使用权主是指房屋用地的产权主的姓名或单位名称。

　5.5.7 房屋用地的使用人

　房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或单位名称。

　5.5.8 用地来源

　房屋用地来源是指取得土地使用权的时间和方式，如转让、出让、征用、划拨等。

　5.5.9 用地四至

　用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号或街道名称。

　5.5.10 用地范围的界标

　用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界桩等埋石标志。

　5.5.11 用地用途分类

　用地用途分类按附录 A 中的 A3 执行。

　5.5.12 用地略图

　用地略图是以用地单元为单位绘制的略图，表示房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落的界线，以及界标类别和遇属，并注记房屋用地界线边长。

　房屋用地界线是指房屋用地范围的界线。包括共用院落的界线，由产权人（用地人）指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。

　5.6 房屋调查

　5.6.1 房屋调查的内容

　房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

　5.6.2 房屋的座落

　房屋的座落按 5.5.2 要求调查。

　5.6.3 房屋产权人

　5.6.3.1 私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。

　5.6.3.2 单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

　5.6.3.3 房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产就注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

　5.6.4 房屋产别

　房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按附录 A 中的 A4 执行。

　5.6.5 房屋产权来源

　房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

　产权来源有两种以上的，应全部注明。

　5.6.6 房屋总层数与所在层次

　5.6.6.1 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

　假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突

　出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

　5.6.6.2 所在层次是指本次属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

　5.6.7 房屋建筑结构

　房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按附录 A 中的 A5 执行。

　5.6.8 房屋建成年份

　房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

　一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。

　5.6.9 房屋用途

　房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录 A 中的 A6 执行。

　一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。

　5.6.10 房屋墙体归属

　房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

　5.6.11 房屋产权的附加说明

　在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。

　5.6.12 房屋权界线示意图

　房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及

　其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。

　房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。

　5.7 行政境界与地理名称调查

　5.7.1 行政境界调查

　行政境界调查，应依照各级人民政府规定的行政境界位置，调查区、县和镇以上的行政区划范围，并标绘在图上。街道或乡的行政区划，可根据需要调绘。

　5.7.2 地理名称调查

　5.7.2.1 地理名称调查（以下简称地名调查）包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。

　5.7.2.2 自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹，均应调查。

　5.7.3 行政机构名称调注

　行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。

　5.7.4 企事业单位名称的调注

　应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。

　6 房产要素测量 6.1 房产要素测量的主要内容

　6.1.1 界址测量

　6.1.1.1 界址点的编号，以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从 1—99999 连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形成如下：

　编号区代码

　类别代码

　 点的编号

　（9 位）

　（1 位）

　 （5 位）

　*********

　 *

　 *****

　编号区代码由 9 位数组成，第 1、第 2 位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第 3 位数为横坐标的百公里数，第 4、第 5 位数为纵坐标的千公里和百公里数，第 6、第 7 位和第 8、第 9 位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。

　类别代码用 1 位数表示，其中：3 表示界址点。

　点的编号用 5 位数表示，从 1——99999 连续顺遍。

　6.1.1.2 界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

　6.1.1.3 丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺丈量其边长，丘界线丈量精度应符合本规范规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。

　6.1.1.4 界标地物测量，应根据设立的界标类别、权属界址位置（内、中、外）选用各种测量方法测定，其测量精度应符合本规范规定，测量结果应标示在分丘图上。

　界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。

　6.1.2 境界测量

　行政境界测量，包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界协议，有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。

　6.1.3 房屋及其附属设施测量

　6.1.3.1 房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。

　6.1.3.2 房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

　6.1.3.3 房角点测量，指对建筑物角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为 4。

　房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上（100±20）cm 处墙角为测点。房角点测量一般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。

　6.1.3.4 其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。

　独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱

　外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准；水井以中心为准。构筑物按需要测量。

　共有部位测量前，须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。

　6.1.4 陆地交通、水域测量

　6.1.4.1 陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。

　6.1.4.2 水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准；沟渠、池塘以坡顶为准测量。

　6.1.5 其他相关地物测量

　其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。

　消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。

　6.2 野外解析法测量

　6.2.1 极坐标法测量

　6.2.1.1 采用极坐标法时，由平面控制点或自由设站的测量站点，通过测量方向和距离，来测定目标点的位置。

　6.2.1.2 界址点的坐标一般应有两个不同测站点测定的结果，取两成果的中数作为该点的最后结果。

　6.2.1.3 对间距很短的相邻界址点应由同一条线路的控制点进行测量。

　6.2.1.4 可增设辅助房产控制点，补充现有控制点的不足；辅助房产控制点参照三级房产平面控制点的有关规定招待载，但可以不埋设永久性的固定标志。

　6.2.1.5 极坐标法测量可用全站型电子速测仪，也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备。

　6.2.2 正交法测量

　正交法又称直角坐标法，它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。

　正交法使用钢尺丈量距离配以直角棱镜作业。支距长度不得超过50m。

　正交法测量使用的钢尺须经检定合格。

　6.2.3 线交会法测量

　线交会法又称距离交会法，它是借助控制点、界址点和房角点的解析坐标值，按三边测量定出测站点坐标，以测定目标点的方法。

　6.3 航空摄影测量

　利用航空摄影测量方法测绘 1：500、1：1000 房产分幅平面图，可采用精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪机助测图和数字测图方法。

　6.3.1 对航摄影资料的基本要求

　按 GB 6962 执行。

　6.3.2 像片控制点测量

　6.3.2.1 像片控制点分为平面控制点、高程控制点和平高控制点。

　6.3.2.2 像片控制眯的起算点为基本控制点。

　6.3.2.3 平面控制点和平高控制点相对邻近基本控制点的点位中误差不超过图上±0.1mm。高程控制点和平高控制点相对邻近高程控制点的高程中误差不超过±0.1m。

　6.3.2.4 像片控制点可以采用全野外布点法或解析空中三角测量区域网平差布点法。

　6.3.2.5 像片控制点的平面坐标，一般采用三角网、三边网、测距导线和 GPS 静态相对定位测量等方法测定。用 GPS 静态相对定位方法测定时，GPS 观测应使用优于 10mm+3ppm 标称精度的接收机进行。

　6.3.2.6 位于高层建筑物上的像片控制点，允许用 GPS 方法测定平面位置的同时，同步测定拟合计算平高控制点的高程。

　6.3.2.7 内业加密点分为平面加密点、高程加密点和平高加密点。

　6.3.2.8 内业加密控制点对邻近野外控制点的平面点位中误差和高程中误差不超过表 11 的规定。

　表 11

　加密点平面和高程中误差

　比例尺

　加密点平面中误差

　（平地、丘陵地）

　加密点高程中误差

　（平地、丘陵地）

　1：1000

　0.35

　0.5

　1：500

　0.18

　0.5

　 界址点和房角点如采用航测法内业加密测量时，其精度分别应符

　合 3.2.4 和 3.2.5 的要求。

　6.3.2.9 选用的区域网平差计算程序应能对像点坐标分别进行系统误差的改正，相对定向限差不超过表 12 的规定；模型连接较差不超过表 13 的规定。

　表 12

　相对定向限差

　 项目

　仪器

　标准点残余

　上下视差

　检查点残余

　上下视差

　精密坐标量测仪

　±0.02

　±0.03

　解析测图仪联机空三加密

　±0.05

　±0.008

　 表 13

　模型连接较差

　 项目

　仪器

　平面位置较差 l 

　高程较差

　精密坐标量测仪

　310 08. 0   tm l

　b f m lk t/ 10 05 . 03  

　解析测图仪联机空三加密

　310 06. 0   tm l

　b f m lk t/ 10 04. 03  

　表中：

　l  ——平面位置较差，m；

　Z ——高程较差，m；

　tm ——像片比例尺分母；

　kf ——航摄仪焦距，mm；

　b ——像片基线长度，mm。

　6.3.2.10 绝对定向后基本定向点残差、多余控制点不符值及区域网间公共点较差不超过表 14 的规定。

　表 14

　绝对定向限差

　比例尺

　基本定向点残差

　多余控制点不符值

　区域网间公共点较差

　平面

　高程

　平面

　高程

　平面

　高程

　1：1000

　0.26

　0.38

　0.44

　0.6

　0.70

　1.0

　1：500

　0.14

　0.38

　0.22

　0.6

　0.36

　1.0

　中误差倍数

　0.75 倍

　1.25 倍

　2.0 倍

　 6.3.2.11 加密点中误差以全区或单个区域为单位按式（16）、式（17）进行估算：

　nm p] [ 

　……………………………(16)

　nddm g3] [ 

　…………………………….(17)

　式中：qm ——控制点中误差，m；

　gm ——公共点中误差，m；

　 ——多余野外控制点不符值，m；

　d——相邻航线或相邻区域网之间公共点较差，m；

　n——评定精度点数。

　6.3.3 像片调绘与调绘志

　6.3.3.1 用航空摄影测量方法测绘房产图，一般采用全野外像片调绘和立体测图仪测绘的方法。当采用立体测绘仪测绘时，可以在室内用精密立体测绘仪或解析测图仪进行地物要素的测绘，然后用所测绘的原图到外业进行地物要素的补调或补测。要求判读准确，描绘清楚，图式符号运用恰当，各种注记正确无误。

　6.3.3.2 调绘像片和航测原图上各种要素应分红、绿、黑三色表示。其中房产要素、房产编号和说明用红色，水系用绿色，其他用黑色。

　6.3.3.3 像片上无影像、影像模糊和被影像或阴影遮盖的地物，应调绘期间进行补调或补测。

　6.3.3.4 外业直接在像章片上表示某些要素有一定困难，可采用“调绘志”方法，即在调绘片上蒙附等大的聚酯薄膜，划出调绘面积与像片上准确套合，作业中着重对界址、权属界线、阴影、屋檐改正等有关情况及数字，记录在上面，表述有关地物的形状、尺寸及其相关位置或某些说明资料，为内业提供应用。

　6.3.4 外业补测

　对像片上无影像的地物，影像模糊的地物，被阴影或树木影像覆盖的地物，作业期间应进行补调或补测。补调可采用以明显地物点为起点的交会法或截距法，在像片上或调绘志上标明与明显地物点的相关距离 2—3 处，取位至 0.01m；补测或补调难度较大且影响精度时采用平板仪作业。对航摄后拆除的地物，则应在像片相应位置用线色划去，成片的应标出范围并加文字说明。

　6.3.5 屋檐宽度测量与屋檐改正

　当屋檐宽度大于图上 0.2mm 时，应在像片或采集原图上相应位置注明实量的宽度，丈量取位至于 0.01m。内业立体测图或图形编辑时应根据实量长度对屋檐进行改正。

　6.3.6 数据采集

　6.3.6.1 利用航空摄影像片对，在解析测图仪或数字化扫描仪上采用航测数字测图的原理和方法获得数字图，以满足房产管理的需要。

　6.3.6.2 数据采集可以选用各类解析测图仪或精密立体测图仪与图形工作站联机作业。

　6.3.6.3 解析测图仪内定向的框标坐标量测误差不超过±0.005mm，个别不得超过±0.008 mm；绝对定向的平面坐标误差不超过图上±0.03mm，个别不得超过±0.04mm；高程定向误差不超过加密点的高程中误差；绘图桌定向的平面误差不超过图上±0.03mm。定向残差要配赋至最小，且配赋合理。

　6.3.6.4 建立统一的符号库和控制点文件库。

　6.3.6.5 相邻图幅图形文件必须严格接边。

　6.3.6.6 数据量测主要是规定量测模型的比例尺、数据量测间距、量测元素的颜色等；量测有方向性的线关地物符号应用符号部分落在量测方向的左侧；图像轮廓明显清晰的房屋、围护物等地物，按图式要求用测标中心切准地物外轮廓和定位点、定位线，不得遗漏、变形、移位。

　6.3.6.7 房产数字图的数据采集成果应进行检核，在保证数据采集成果无误的基础上才能进行数据处理与图形编辑。

　6.3.7 数据处理与图形编辑

　数据处理包括数据的检查和更新、数据的选取和运算、图形的变换和表示等。图形编辑包括按有关技术规定建立符号库、规定图形要

　素的层次及颜色、数字注记和文字注记应符合 GB/T 17986.2 的规定。

　6.3.8 根据要求的文件格式建立数据文件与图形文件。

　6.4 全野外数据采集

　6.4.1 全野外数据采集的主要内容

　全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子记簿或便携式计算机所组成的野外数据采集系统，记录的数据可以直接传输至计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房地产图。

　6.4.2 主要技术指标与技术要求

　6.4.2.1 每个测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差，观测日期，仪器高等参数。

　6.4.2.2 仪器对中偏差不超过±3mm；仪器高、觇点高取至厘米；加、乘常数改正不超过 1cm 时可不进行改正。

　6.4.2.3 以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过±0.1m，数据采集结束后，应对起始方向进行检查。

　6.4.2.4 观测时，水平角和垂直角读至 1’，测距读到 1mm，最大距离一般不超过 200m，施测困难地区可适当放宽，但距离超过 100m 时，水平角读至 0.1’。

　6.4.2.5 观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心不能直接安置于目标点的中心时，应作棱镜偏心改正。

　6.4.2.6 野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。

　6.4.3 作业代码

　野外作业时可以用自编的房地产要素代码，代码应以有利于对数据的编辑处理，且易为观测人员记忆和减少野外作业的工作量。

　6.4.4 数据采集的软件

　每日施测前，应对数据采集软件进行测试；当日工作结束以后，应检查录入数据是否齐全和正确。

　6.4.5 图形编辑

　将外业采集的图形数据在计算机屏幕上进行编辑修改和检查，形

　成图形文件。

　生成绘图文件，通过数控绘图诡计可自动绘制房地产图。

　6.4.6 测绘精度

　全野外数据的采集精度应符合 3.2.3，3.2.4，3.2.5 的要求。

　6.5 测量草图

　6.5.1 测量草图的作用

　测量草图地地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的应根据项目的内容用铅笔绘制测量草图。

　测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。

　6.5.2 房屋用地测量草图的内容

　a）

　平面控制网点及点号。

　b）

　界址点、房角点相应的数据。

　c）

　墙体的归属。

　d）

　房屋产别、房建筑结构、房屋层数。

　e）

　房屋用地用途类别。

　f）

　丘（地）号。

　g）

　道路及水域。

　h）

　有关地理名称，门牌号。

　i）

　观测手簿中所有未记录的测定参数。

　j）

　测量草图符号的必要说明。

　k）

　指北方向线。

　l）

　测量日期，作业员签名。

　6.5.3 房屋测量草图内容及要求

　a）

　房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。

　b）

　房屋外墙及分隔墙均绘单实线。

　c）

　图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘（地）号、幢号、层次及房屋座落，并加绘指北方向线。

　d）

　住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。

　e）

　逐间实量、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米。

　f）

　室内墙体凹凸部位在 0.1m 以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。

　g）

　凡有固定设备的附属用房发厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。

　h）

　遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图。

　i）

　房屋外廓的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。

　6.5.4 测量草图的图纸规格

　草图用纸可用 787mm×1092mm 的 1/8、1/16、1/32 规格的图纸。

　6.5.5 测量草图的比例尺

　测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。在内容较

　集中的地方可绘制局部图。

　6.5.6 测量草图的绘制要求

　测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。

　6.5.7 测量草图图式

　测量草图的图式符号参照 GB/T 17986.2 执行。

　7 房产图绘制

　 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为房产分幅平面图（以下简称分幅图）、房产分丘平面图（以下简称分丘图）和房屋分户平面图（以下简称分户图）。

　7.1 房产分幅图

　分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。

　7.1.1 分幅图的测绘范围

　分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其毗连居民点。

　7.1.2 分幅图的规格

　7.1.2.1 分幅图采用 50cm×50cm 正方形分幅。

　7.1.2.2 建筑物密集区的分幅图一般采用 1：500 比例尺，其他区域的分幅图可以采用 1：1000 比例尺。

　7.1.2.3 分幅图的图纸采用厚度为 0.07mm----0.1mm 经定型处理、变形率小于 0.02%的聚脂薄膜。

　7.1.2.4 分幅图的颜色一般采用单色。

　7.1.3 分幅图绘制的技术要求

　7.1.3.1 展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超过表 15 的规定：

　表 15

　图 廓 线 、 方 格 网 、 控 制 点 的 展 绘 限 差

　 mm

　仪器

　方格网长度与

　理论长度之差

　图廓对角线长度

　与理论长度之差

　控制点间图上长度与坐标反算长度之差

　仪器展点

　0.15

　0.3

　0.2

　格网尺展点

　0.2

　0.3

　0.3

　 7.1.3.2 房地产要素的点位精度按 3.2.3 的规定执行。

　7.1.3.3 图幅的接边误差不超过地物点点位中误差的倍，并应保持相关位置的位置的正确和避免局部变形。

　7.1.4 分幅图应表示的基本内容

　分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。

　7.1.5 分幅图的编号

　分幅图编号以高斯一克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅图代码组成（见图 1），编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。

　编号形式如下：

　分幅图的编号：

　编号区代号

　分幅图代码

　完整编号：

　 *********

　**

　（9 位）

　（2 位）

　简略编号：

　 ****

　 **

　（4 位）

　（2 位）

　编号区代码由 9 位数组成，代码含义如下：

　第 1、第 2 位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第 3 位数为横坐标的百公里数，第 4、第 5 位数为纵坐标的千公里的百公里数，第6、第 7 位和第 8、第 9 位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。

　30 40 10 20 1:1000 33 34 43 44 31 3...

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