城乡统筹视野下京郊农村居民点整理的利益协调与模式优化研究

计划，实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。土地发展权可以用来解决宏观层面的利益调整，也可以用来协调微观层面的问题，在中国土地利用也实行严格土地用途管制的背景下，作为一种体现公平性的权利形式，土地发展权的应用更应体现在京郊农村居民点整理中。

政府、村集体与农民的土地利益冲突是以土地发展权价值的争夺为核心，根源在于产权设计与治理结构存在内在缺陷[9]。试采用土地发展权的理念进行农村居民点整理，表现为：一是根据相关规划，对京郊区县不同村庄的土地发展权予以量化。比如承认符合规划的农村集体建设用地的土地发展权（如果该村庄的人均宅基地面积小于规定标准，则通过土地发展权予以补足）的前提下，村集体所获发展权可以上市交易，包括转让、入股、自行开发等[10]。二是在农村居民点整理中，尤其是农民上楼模式中，政策上认可居民点整理过程也是农村土地发展权退出的过程。农民在农村居民点整理过程中，不仅付出失去宅基地永久使用权、耕地（部分地区）承包经营权，同时还隐性地失去了土地发展权，因此在补偿农民过程中，不宜简单对比整理前后农民的利益或增或减多少。三是通过财政转移支付的形式，体现土地发展权思想。虽然中国未形成系统的土地发展权安排，但国家通过财政转移支付的形式，完成了一部分土地发展权的兑现过程，其实质正体现了土地发展权的理念。① 借鉴此形式对北京远郊地区的落后农村进行补偿不失为一种好做法，关键在于相应级别政府部门要找准对象，加大财政回补力度（见表1）。

3.客观评价“农民上楼”所依据的政策平台。客观评价“农民上楼”这一北京当前农村居民点整理主流模式所依据的政策平台——城乡建设用地增减挂钩政策，有利于市政府科学合理地制定后续相关政策，因此客观评价挂钩政策对于政府管理者而言，其政策收益是巨大的。挂钩政策的初衷是加速城镇化发展，提高土地利用率，改善农民生活条件，通过挂钩政策，土地价值得以迅速提升。通过农村居民点整理让土地增值，增加社会财富，无疑是件好事，这个政策本身没有问题。但挂钩政策在实施过程中确实存在很多问题，不少地方政府借城乡建设用地增减挂钩政策的名义，强迫农民“上楼”，剥夺农民权益。从理论上看，通过农村居民点整理，农民实现整体上楼，这个过程所带来的利益是巨大的；从实际操作看，表现为做法不规范、管理有缺陷甚至部分地方政府故意“认识出现偏差”，归根结底是因为利益诱惑。根据笔者的前期相关调研，多数农民表示只要补偿合理，还是愿意上楼。北京市近几年出现的农民“被上楼”现象，甚至产生暴力事件、群体事件，说明在利益分配方面存在问题，只有把利益分配问题解决好，农村居民点整理工作才会顺利进行。

4.抑制城市高房价，防止“消灭空心村，出现空心城”现象。城市房价的高企与持续上涨，很大程度上决定了城市郊区农村居民点整理的模式。通过利用结余出来的土地进行商品房开发，“农民上楼”模式能迅速且大量的回笼资金，攫取暴利，因此全国各地城市郊区绝大多数农村居民点整理工作热情高涨。一方面是城市土地资源的低效与浪费，另一方面又急不可耐地进行城市郊区居民点整理。而在这背后，是炒作性资金对于城市房源的大幅度垄断，且这种垄断行为与城市房价的持续非理性上涨又互为影响。对于地方政府而言，可能因此要付出巨大的政策代价来弥补房地产泡沫所带来的负社会收益，高房价导致的高利润最终成为全国性的“农民上楼运动”的幕后推手（见下页图1）。

五、京郊农村居民点整理模式的改革取向

1.开创更多投资融资渠道。改变主要依靠市政府专项资金、金融机构的融资方式，引入更多社会资金，参与整理全程。充分利用土地规划和土地储备进行融资，经过对土地的开发整理，实现不同地段，不同价格，利用转让、租赁、拍卖等方式获得土地资源的经营收益为新农村建设融资。2010年8月12日，成都首例农村土地综合整治项目用地成功挂牌融资，这是将农村土地综合整治引入市场机制的积极探索，通过这样的方式，为社会资本融入农村土地综合整治建立了市场平台[11]，这是农村居民点整理融资方式的创新，对北京居民点整理工作改革具有示范效应。从图2、图3中可以看出，土地政府融资模式跟市场融资模式下的政府收益压力对比。

在图2中，0a阶段代表居民点整理前期政府作为融资主体，只有成本付出，收益为负值，ab阶段代表有现金流收入，并在b时点达到盈亏平衡，bc阶段代表收益持续上涨，cd阶段代表收益稳定，比如无成本情形下的固定分红，假设收益持续至d时点结束。在图3中，0u阶段代表政府既无成本也无收益阶段，uv阶段代表收益持续上涨阶段，yw阶段代表收益稳定，假设收益持续至w时点结束[12]。

显然，政府融资模式下政府收益压力较大，必须满足V=f（t）dt⩾C=f（t）dt才能经济上可行，其中V、C分別代表收入和成本。市场融资模式下政府收益压力较小，由于0u阶段支出为零，只需V=g（t）dt⩾0即可，而在现实操作中，这一点是极可能满足的。

2.改善竞争环境和利益分配机制。以引入其他市场化主体作为居民点整理融资主体为契机，构建农村居民点整理领域公平透明的竞争环境，完善各方利益分配机制。在投资比例、方式和收益分配方面明晰化，有利于减少矛盾，利于整理工作的顺利开展。在许多西方国家，其土地整理经费一般都是由中央、地方和土地所有者共同承担的，并约定好比例。比如德国土地整理中，联邦政府、州政府、土地所有者投资分别占48%、32%、20%；日本的土地整理中，50%的费用由农业省负责，40%的费用由道府县和町村平均分摊，10%的费用由农民负担，对收益的分配比例和形式事先也做出详细说明。更重要的是，整个过程各环节操作都要透明公开，要有独立于各整理主体之外的督查监管部门，保障各方利益不受侵害。

3.完善居民点整理绩效考核体系。需要改变单一地或过度地以经济效益（主要体现在建设用地指标上）为整理动力的现状，将生态效益和社会效益真正纳入农村居民点整理效益评价体系，并在实际评价中，将其作为赋权较重的评价因子，才能真正改变实施主体的指导理念和整理初衷。在整理过程中，除考虑经济效益外，应关注微区域生态景观的规划和普通民众参与平台的搭建，关注农村基础设施和公共设施齐备合理，关注村民回迁房质量等等。这些方面的关注程度会因整理模式不同而异，如村集体主导型整理模式，这方面投入的成本和精力会更多一些，政府虽然会失去一部分土地收益，但获得了城市特定区域更新后的社会、经济和环境效应。

4.借鉴“农村再生”理念，注重生态环境建设。从国外相关研究成果看，各国尤为关注在居民点整理过程中的生态环境保护、生态景观建设等方面的内容。对于那些距离城市较远、相对落后的农村，由于没有城市郊区的区位优势，同时受制于城乡建设用地增减挂钩实施的地域限制，政府对其农村居民点整理的热情较低。对于远郊农村，北京宜借鉴台湾的“农村再生”理念，①由市财政拨付一定专款，支持其生态环境建设和精神文化生活开展，既保证当地农民的物质和文化生活，又体现统筹城乡发展的理念，同时还能在一定程度上灵活实现土地发展权的思想。

六、结语

城市剥夺乡村发展空间和生产要素的核心机制之一，就是导致“城进乡退”的城乡二元土地制度，这种制度像一个大的抽水机系统，使城乡土地利用处于割裂状态的二元结构，也是引发农村土地市场隐性交易的根源。盘活农村建设用地，是中国消除城乡差别和激活农村房地产市场的重要“一步棋”，如何走好这步棋，农村居民点整理工作是基础，也是关键。

农村居民点整理中出现社会问题的根源在于居民点整理后增值利益分配机制与监管体系的内在缺陷。农村居民点整理模式本身没有对错，只有结合具体案例看其是否适合及其适合程度。在整理过程中所涉及到的各方主体利益是否得到保障，并共同构建合理的利益分配格局，是衡量某类居民点整理模式完善与否的核心指标。优化农村居民点整理利益格局需要多管齐下，当然也需从常规研究套路出发，探索北京市城乡结合地区农村居民点整理模式的改进对策。在接下来的若干年中，北京市将仍以加速城镇化进程作为经济发展的重要平台，京郊农村居民点整理模式及其利益协调问题将会得到更多的关注。

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