关于房地产投资与区域经济发展适应性分析方法

摘要：一个区域的房地产业投资速度和规模是否过快？是否与经济发展相适应？供需是否平衡？是否走的是一条健康发展的路线？是人们长期以来思考和关注的问题。本文对房地产投资与区域经济发展适应性分析主要从思考角度和方法上进行了研究，希望能为政府、企业的投资决策提供理论基础。

关键词：房地产投资 经济发展 适应性

引言

房地产业关联度高，拉动效果显著，且与人民生活息息相关。①近年来，随着中国市场经济的稳步快速发展，经济增长方式进一步改变，房地产业成为新的经济增长点，已经成为国民经济的支柱性产业，为中国经济的腾飞做出了贡献。其投资活动日益活跃，已成为当前投资领域的一个焦点，住房又是人们生产生活必备的空间，事关民生，故房地产业的发展备受关注。②2000年以来，房地产市场保持着稳定、快速的发展势头，房地产投资不断增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易量活跃。然而房地产市场也有起伏，近几年的房地产市场，跟随着大环境的起伏也有很大的变化，从2007年的猛涨到2008年的回归，再到2009年的逐渐回暖，2011年各级政府严控房价，每一个房产现象都与购房者的利益息息相关。同时由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。③

一、房地产投资与区域经济发展适应性的内涵

房地产投资对有效改善人们住房条件和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间的使用效率等，均能做出重要的贡献。合理的房地产投资能够促进区域经济的增长，推动经济和社会的快速发展。但如果房地产业盲目地加速发展，投资结构不合理，与经济发展不相适应，就会制约经济的发展。所谓房地产投资与经济发展适应性的含义就是两者之间相互促进，共同发展，房地产投资的速度和规模应与经济发展速度相适应，房地产市场供给和需求趋于均衡，与同类城市对比优势能得到充分发挥，同时还要使城市居民住房幸福指数提高。

二、房地产投资与经济发展适应性分析的方法

房地产投资与经济发展适应性分析主要从如下四个方面：

（一）房地产投资对区域经济发展的贡献的分析

根据区域房地产开发投资和国民经济相关历史数据，采用生产函数（C－D函数）进行分析，运用双对数线性模型的形式，应用统计分析软件包Eviews3.1进行定量分析，看对区域经济和社会发展贡献是否显著，房地产投资与区域经济发展水平是否相适应。模型的基本形式如下：④

LnY＝C＋∑λiLnXi＋e

上式中，Y表示反映区域经济发展状况的指标；Xi表示各影响因素；C表示常数项；λi表示要估的参数；e表示误差项。模型可采用的数据是某年或一定年限（具有一定代表性）被研究区域统计年鉴或相关报告中的社会经济统计数据。通过对上述被选变量进行筛选和计算，确定模型的最终形式如下：

LnY＝C+λ1LnXF+λ2LnXC+λ3LnXG

+λ4LnXR+λ5LnXFI+λ6LnXI+λ7LnXE

+λ8LnXT

上式中，Y表示区域生产总值；XF表示国家财政性收入；XC表示金融机构信贷投入；XG表示粮食产量；XR表示房地产投资额；XF表示当年实际利用外资金额；XI表示工业总产值；XE表示出口总额；XT表示社会消费品零售总额。

（二）区域房地产供需对比分析

房地产是一种商品，它必然具备商品的一般特性。某种商品的价格上涨一般是两个原因所致，其一是成本的上涨，其二是商家欲谋取暴利，但归根结底其价格是受供求关系影响的。分析房地产投资是否与社会需求相适应，可通过对研究区域房地产市场供需分析来判断。房地产供给和需求均衡不是绝对均衡，而是趋于均衡。在对研究区域房地产市场供需分析的基础上，对该区域房地产的需求量则需要进行预测。如以住宅为例进行分析，对住宅潜在需求进行预测可根据历史数据，对人均居住面积与时间t进行简单的线性回归，找到两个指标之间的随时间变化而变化的函数方程，来获取未来几年的预测值。

设回归方程：■

其中 ■

■

通过代入某区域人均居住面积计算，可得出一元回归方程。运用 ■公式对方程进行检验，当|r|＞0.7时，为高度线性相关，即拟合度相当高，可以进行预测。

在预测中还考虑到人口增长、居住条件改善、拆迁改造、居民可支配收入和物价指数等因素，对预测结果进行修正。通过分析，目的在于厘清所研究区域房地产市场与经济发展的适应性。

（三）区域房地产与同类地区横向比较分析

从全国同类地区中甄选出具有代表意义的典型区域与所研究区域进行对比分析，判断区域优势是否得到充分发挥，并可以通过名次对比说明被研究区域在全国同等区域中所处的地位，看其是否与经济发展相适应。

影响房地产市场的因素是众多的，大的分类有经济因素、社会因素、政治因素、政策因素、技术因素、金融因素、国际因素等。再细化又可分为人口因素、经济增长速度、城市化进程等因素。这些因素的变化都会使房地产市场产生波动。分析中可以将衡量全国70个大中城市的部分经济指标作为比照标准，分析所研究区域在全国典型区域中的经济位置以及对于房地产市场发展的影响。主要从三个方面进行分析：（1）宏观经济环境对比分析；（2）房地产开发与销售市场对比分析；（3）购买市场对比分析。

（四）城市居民对区域房地产业发展的满意度分析

以人为本，不仅主张人是发展的根本目的，回答了为什么发展、发展“为了谁”的问题，而且主张人是发展的根本动力，回答了怎样发展、发展“依靠谁”的问题。房地产业与人们生产生活息息相关，是生产生活的主要场所。城市居民对区域房地产业发展的满意度以及从中获取的幸福感是“以人为本”思想贯彻落实好坏的重要体现。房地产业是政府的形象工程，“安居才能安民”。房地产的快速、持续、健康发展不能仅仅看到对区域经济的贡献，不能“见物不见人”而忽视人的幸福感。正如胡锦涛总书记所说的那样，坚持以人为本就是要以实现人的全面发展为目标，从人民群众的根本利益出发谋发展、促发展，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要，切实保障人民群众的经济、政治和文化权益，让发展的成果惠及全体人民。分析可以通过设计调查问卷，走进社区，贴近群众，广泛地展开调研工作，收集一手资料，调查城市居民对区域房地产业发展的满意度。通过调研也可为政府进一步合理有效的宏观调控提供有力支持。⑤

三、结束语

合理的房地产投资能够促进区域经济的增长，推动经济和社会的快速发展。伴随着经济的持续增长，人们收入水平提高，购买力增强，房子又是人赖以生存的基础和生活提升的重要标志，人们对住房的有效需求势必也会加大，这是一种良性循环。但如果房地产业盲目地加速发展，投资结构不合理，与经济发展不相适应，超出了人们的购买能力，供给大于需求，投资者得不到及时有效回报，对市场失去信心，就会制约经济的发展，进入恶性循环。综上所述，区域房地产投资与经济发展相适应应体现出房地产投资对区域经济发展贡献突出，与区域经济发展水平相适应；房地产供给和需求趋于均衡，房地产投资与社会需求相适应；同类城市横向比较优势能得到充分利用；同时在提倡“以人为本” 的今天，城市居民对区域房地产业发展的满意度要高。分析要从区域房地产投资历史和当前状况出发，综合运用统计学、经济学、房地产投资学、区域经济学、计量经济学等理论和方法，采用定量分析和定性分析相结合的方法，从宏观和微观两个角度，系统对区域房地产投资与经济发展的适应性进行分析评价。

参考文献：

①兰峰，房地产开发与经营[M]．北京：中国建筑工业出版社，2004年

②张巧云，我国房地产投资结构分析[D]．东北财经大学，2004年

③西安市统计局，国家统计局西安调查队编，西安市统计年鉴2008

④商碧元，田涛．深圳市房地产投资与经济增长关系的实证研究[J]．《商场现代化》，2008年2月中旬刊

⑤胡锦涛，高举中国特色社会主义伟大旗帜 为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗．中国共产党第十七次全国代表大会报告．2003年7月28日

（陕西省高校哲学社会科学特色学科建设专项资金资助项目）

（郑成华，1982年生，陕西汉中人，西安建筑科技大学管理学院讲师。研究方向：城市建设与房地产投资）

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