房屋租赁的潜在风险

为更好地普及法律常识，同时为广大读者提供法律服务，本刊将联合北京大成律师事务所上海分所开设“法律服务”栏目。大成律师事务所是中国成立最早、规模最大的合伙制律师事务所之一，曾连续三年被《亚洲法律杂志》（ALB）评为“亚洲规模50强第一名。”本刊联手大成律师事务所开设“法律服务”专栏，除定期向读者介绍相关法律专业知识外，还为广大的普通民众提供法律支持和服务。如你在生活中碰到困惑的法律问题，或有法律纠纷需要咨询，都可把相关情况发至邮箱：icexue0321@163.com，我们将请大成律师事务所的相关专业律师来作解答。

Q1：王律师，你好！

我在2011年4月，通过中介承租上海市东体育会路的某处房屋（以下简称“系争房屋”），与张女士签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），当时张女士出具其身份证称其是该系争房屋产权人的母亲，因产权人在美国，故由其代理系争房屋的相关出租事宜。签约当天，我付给张女士定金人民币3000元，及中介费人民币2200元，张女士遂签署收条一张。根据租赁合同的约定：“张女士将其合法拥有的上海市东体育会路的房屋出租给本人使用，租赁期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。”

为此本人要求张女士出具产权人同意其出租房屋的委托书，张女士未出具。次日，本人为系争房屋物业管理费的缴交事宜找张女士沟通，并再次提出要求张女士出具房屋出租的委托书，张女士仅出具了系争房屋的产权证复印件，且该产权证复印件上的权利人并非张女士，本人表示若张女士不能提供委托书，本人将拒绝继续履行租赁合同。但张女士始终没有向本人出示权利人同意其处理有关系争房屋出租事宜的授权委托书。

不久张女士将系争房屋出租给了第三人，本人也没有继续支付房屋租金。我现在想咨询一下王律师，张女士在无法提供系争房屋权利人授权证明的情况下对外出租房产，本人是否可以认为张女士欺诈并向法院起诉要求确认双方签订的租赁合同无效，要求张女士双倍返还定金，并返还中介费？

求助人：王女士

A：王女士，你好！

首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之代理行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

按照《中华人民共和国民法通则》的规定，代理分为三种形式：

（一）法定代理。基于法律的直接规定而产生的代理为法定代理。

（二）指定代理。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理为指定代理。

（三）委托代理。委托代理是按照委托人的委托而产生的代理。委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托代理。

就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托代理的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托代理的资格，委托代理人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权代理所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。

那什么是无权代理呢？就是无代理权人代理他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权代理而签订的合同有以下三种情形：

（l）根本没有代理权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订的合同。

（2）超越代理权而签订的合同。是指代理人与被代理人之间有代理关系存在，但是代理人超越了被代理人的授权范围与他人签订了合同。

（3）代理关系终止后签订的合同。这是指行为人与被代理人之间原有代理关系，但是由于代理期限届满、代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的代理关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人的名义与他人签订的合同。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。

王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。

我国的法律法规将无代理权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）无权代理人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权代理而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权代理行为也具有某些代理的特性，如无权代理人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权代理合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。

我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而起诉与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。

根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。

需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为代理权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。

而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。

当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。

（法律支持：北京大成律师事务所上海分所）

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。

A：王女士，你好！

首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之代理行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

按照《中华人民共和国民法通则》的规定，代理分为三种形式：

（一）法定代理。基于法律的直接规定而产生的代理为法定代理。

（二）指定代理。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理为指定代理。

（三）委托代理。委托代理是按照委托人的委托而产生的代理。委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托代理。

就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托代理的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托代理的资格，委托代理人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权代理所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。

那什么是无权代理呢？就是无代理权人代理他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权代理而签订的合同有以下三种情形：

（l）根本没有代理权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订的合同。

（2）超越代理权而签订的合同。是指代理人与被代理人之间有代理关系存在，但是代理人超越了被代理人的授权范围与他人签订了合同。

（3）代理关系终止后签订的合同。这是指行为人与被代理人之间原有代理关系，但是由于代理期限届满、代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的代理关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人的名义与他人签订的合同。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。

王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。

我国的法律法规将无代理权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）无权代理人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权代理而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权代理行为也具有某些代理的特性，如无权代理人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权代理合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。

我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而起诉与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。

根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。

需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为代理权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。

而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。

当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。

（法律支持：北京大成律师事务所上海分所）

权利人的追认，是指被代理人对无权代理行为事后予以承认的一种单方意思表示。被代理人的追认应当以明示的意思表示向相对人作出；如果仅向无代理权人作出意思表示，也必须使相对人知道后才能产生法律效果。一旦被代理人作出追认，因无权代理所订立的合同就从成立时起产生法律效力。追认权是被代理人的一项权利，被代理人既有权作出追认，也可以拒绝追认，如果被代理人明确地表示拒绝追认；那么因无权代理而签订的合同就不能对被代理人产生法律效力，因此而产生的责任就应该由行为人自己承担。

编辑：薛华 icexue0321@163.com

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