浅谈房地产企业工程造价的管理与控制

【摘要】开发商只有创造品牌优势，注重成本控制，全过程、全方位地降低造价，提高投资效益，才能在竞争中立于不败之地，创造更好的经济效益和社会效益。本文结合实际工作的一些体会，就房地产企业在开发过程中工程造价的管理与控制谈一些个人的观点。希望能为工程造价合理、有效的管理和控制提供一定参考。

【关键词】房地产企业 工程造价 管理控制

工程造价的控制与管理贯穿于项目运行的全过程，在房地产开发项目中，应对影响成本的每一阶段采用科学的，系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的，同时应建立—套科学完善的工程造价管理体系，使各种资源得到充分而合理的利用，以取得较好的投资效益和社会效益。

一、房地产企业工程造价的管理与控制思路

1.全过程目标成本管理。在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各阶段，分别建立成本控制目标，实现全过程目标成本管理。目标设计一方面要兼顾目标的科学性，另一方面切忌好高骛远，应该是高于现状但可以实现的目标。总之，目标设计切忌过低，但也不能过高，对实施者要起到激励作用，这样才能最大限度发挥其工作能力。

2.动态成本管理。工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等变化必然会影响到造价的变动。所以在实施过程中，要实时反应目标成本和动态成本的差异，及时发现问题并解决问题，建立详细的和可操作的动态成本信息系统从而实现对成本的动态监控。

二、房地产企业工程的造价管理与控制中存在的问题

1.轻视项目前期阶段的造价管理工作。长期以来，我们只重视施工阶段的工程造价管理工作，造价人员的主要精力放在如何确定工程合同价格，如何确定工程变更价格，以及做好工程决算工作等。在项目决策阶段，有些业主为了使项目的立项得到批准，故意少估投资，搞“钓鱼工程”。在设计阶段，设计人员缺少造价指标约束，设计思想保守。

2.由于房地产建设项目中各个部门之间缺乏有效的沟通协调的原因，造成了很多房地产建设项目造价偏高。通常来说，房地产开发商都是将工作的重点和精力放在了房地产建设项目的施工阶段中的施工了，而忽视了房地产建设项目设计阶段和施工阶段中的造价控制和管理问题。再加上各个项目联系的部门又缺乏沟通协调机制，经常会造成房地产建设项目工程造价不必要的提高。并且，因设计、施工等各个方面的人员存在着互相不能协调一致工作的情况，导致了很多专业工种之间的互相矛盾，结果必然会导致施工过程中的合同变更或者施工的返工现象，房地产建设项目的造价自然就偏高了。

3.房地产工程项目在施工过程中对成本管理和控制不全面，不科学。房地产项目在施工中因为各种原因忽视了成本控制管理，对房地产建设项目施工中出现的各种问题没有及时发现，造成了房地产建设项目施工过程中的大量的浪费，只有等待项目竣工验收和结算的时候才发现结算超预算。之所以会出现这样的问题，很多原因都是建设、施工单位自身造成的，他们有时会为了赶工期不惜以浪费成本为代价。而且，在建设项目的施工过程中，技术员同管理人员也缺乏沟通协调，这就使得房地产建设项目工程造价控制与工程施工各个环节之间不能相互配合，造成人为的浪费，导致项目建设的成本大幅度提高。

三、房地产企业如何有效实施工程造价的控制与管理

1.建设前期工程造价控制。项目建设前期，是指项目立项、进行可行性研究的投资决策阶段。这一阶段对建设项目工程造价的控制，在总体上起到决定性作用。建设地址的选择、投资方案的选择以及项目在技术上和经济上是否可行，无一不对工程造价产生重大影响。在建设前期，必须要做大量细致的调查研究，针对于项目定位及项目的建设方案进行评审，使项目决策有充分的科学理论依据。

2.项目设计阶段的工程造价控制。设计图纸和方案的选择与工程项目总造价息息相关。投资决策以后，可采用限额设计的方式，将造价管理融入设计理念，严格控制每一分项工程的成本开支。在可研阶段以及进行初步设计时，使价值工程中的功能分析与限额设计理念相互融合，在确保工程质量的前提下，力求以最少的成本投资获取最大的经济效益，同时兼顾良好的社会效益。在结构设计阶段，本着经济合理的设计理念仔细甄别结构方案，充分考虑项目的使用功能，敲定最佳结构方案，进而有效控制工程造价。

3.施工阶段的工程造价控制

（1）加强合同管理。在施工管理的过程中，合同管理属于比较关键的一环。有效的合同管理有助于节约成本投资、增加收益。在合同中，对于原材料供应、造价管理及签证变更都有明确规定，另外也会具体说明竣工结算及工程款项支付的方式。实际上，明确这些内容的目的就是方便造价管控。合同管理应该从双方谈判到保修日结束为止。

（2）健全设计变更审批制度。在工程建设过程中，如有必要变更设计方案，应尽量避免其发生在施工阶段，以减少成本浪费；发生设计变更总会牵涉到多个环节的工作流程，因此应提早进行设计变更，变更时间越是延后，造成的成本浪费就越严重；工程人员应该注意，在充分分析工程量及造价情况，并征得原设计部门同意后再实施设计变更；实施变更以后，若造价超出工程预算，应该及时将现状上报至管理部门，切实防止通过变更设计增加设计内容，提高设计标准，提高工程造价的事情发生。

（3）重视对施工现场的管理。首先要加强施工队伍管理。施工队伍必须具备良好的行业信誉，且资历深、人员配备齐全、技术实力雄厚，能够在保证工程质量及工期进度的前提下顺利完成施工任务。建设单位要注意防止工程被层层转包，以免增加成本投入。其次，要建立严格的管理机制，强化现场管理。负责造价管控的工程人员应该与设计、施工、机械管理等多个部门建立密切的联系，秉承认真务实的工作态度和降低成本投入的目标任务不断强化经营管理，工程量的统计要客观、真实；合同中未注明的工程量要及时向业主及监理部门报备；现场技术人员必须具备较高的专业水准和业务素质，全面记录每一道工序的操作流程，防止与业主、监理等相关单位发生扯皮纠纷。

（4）加强竣工结算的编制工作，严把结算关。竣工结算过程中施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象。因此，要求结算人员必须认真仔细，绝不能出现放松心理，并且还要与工程各有关部门紧密配合；结算的工程量应以招标文件和承包合同中的工程量为依据，考虑变更工程量。总之，竣工结算是一项集技术与经济为一体的工作，同时也是多部门相互配合，集体力量出成果性的阶段。

4.工程造价管理必须实现信息化、网络化。在计算机网络技术日益普及的今天，各方面的信息流铺天盖地，纷至沓来。面对如此宏大的信息流，传统的管理模式、管理方法显然已无能为力了，我们必须寻找现代化的管理手段。近年来，也有许多人把神经网络理论用到了工程造价管理中，神经网络方法也就是模拟人脑的思维进行各种活动。在工程造价管理中，利用计算机软件模拟人脑搜索类似历史项目资料，通过综合分析已掌握的数据来确定拟建工程造价。这种管理模式的引入标志着我们的工作有了新意，同时也给社会创造了效益。充分发挥现代化管理手段，既是向国际接轨的需要，也是工程造价管理的需要。

建设工程的造价管理工作的优劣，对房地产企业工程项目能否取得良好的经济效益和社会效益存在着重大的影响。房地产企业工程造价人员要切实完成自己岗位的职责才能对房地产企业工程项目建设的总投资进行有效控制，从而降低工程造价，提高企业的经济效益。

【参考文献】

[1]金国建.试论房地产项目工程造价控制[J].经济师，2Ol1（6）.

[2]邵颖红.工程经济学[M].同济大学出版社，2013.

[3]丛培经.工程项目管理[M].中国建筑工业出版社，2012.

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