房地产企业税负率影响因素分析

【摘 要】国家的经济增长和企业发展离不开税收负担，作为我国税收收入的主要来源的企业的健康发展更是受到更广泛的关注。近几年来，房地产行业的快速发展和壮大，逐渐成为我国三大支柱产业之一，影响国民经济的发展。于是更多的人关注到房地产行业能否健康、稳定的持续发展，这不仅仅是对于房地产行业的关注，更是对当地城市建设乃至整个国民经济的关注。在此情况下房地产行业的实际税负成为税收政策的制定者与研究者关注的重点。

【关键词】房地产企业；税负率；影响因素

一、引言

近几年房价的持续上升深受全民关注，部分城市的上涨属于正常范围，更多的城市出现了虚高的情况，很可能引发房地产的泡沫。这种情况要求政府对房地产市场进行相应的管控和规范，而税收政策成为政府最有效的调节措施。政府调控后的税负水平都是根据经济学的基础理论，用合理的方法评估，从而摒弃了之前其他税收调控政策的重视操作简单、忽视有效性的缺陷，这样才能发现问题并针对问题提出相对应的建议，保证房地产行业健康有序的发展。

二、房地产企业税负率影响因素

1.资本密集度

从之前的学者研究成果来看，资本密集度与企业实际所得税税负存在着正相关关系，并且在1%的水平上显著。这说明房地产公司对于利用固定资产折旧的税盾来降低税负没有给予重视，并未享受这一政策给企业带来的实际意义。房地产公司应尽快改变经营思路，完善企业内部的管理体制，合理运用公司的固定资产。只有这样才能最大程度的发挥固定资产折旧的税盾作用，进一步降低税负从而提高企业的利润。

2.股权结构

研究成果还显示显示股权结构与企业实际所得税税负之间的关系存在一定的负相关关系，但是并不显著。一般来讲，企业所得税率较低的企业一般为股权较为集中的。像一些有国有背景的房地产公司虽然自身优势较为明显，但不注重与政府的关系，无法取得更多的税收优惠政策，从而与一般大型的企业一样，无法降低税负。中小企业股权较为集中主要原因为以下几方面：第一，中小企业大部分为民营企业，法人代表一般都是个人。第二，中小企业资金规模、融资能力有限股权集中有利于决策的更好进行。正所谓“船小好调头”正是这个道理。第三，中小企业的大股东同时作为企业的高层管理者在运营发展的各个方面会更加关注，尤其是企业的税费支出。对于中小企业来讲股权集中能够提高企业对各项税收优惠政策的敏感程度，快速制定相对应的决策，从而可以充分利用政策降低企业的实际所得税税负。而一些大型企业因其规模较大、事项审批繁琐，对于各项优惠政策的敏感程度远不及中小企业。因此股权结构的越高，各项税收优惠政策越好，实际所得税税率就会更低。

3.资本结构

企业财务杠杆决策是对该企业资本结构的反映，而固定资产占总资产的比重则反映了公司的投资决策。企业要减少所得税的支出必须充分利用企业举债产生的利息费用和购买固定资产产生的累计折旧的税盾作用。作为资金密集型产业的房地产行业来说，其特点就是通过向银行借贷或者其他方式筹集资金开发土地。企业举债产生的利息费可以减少企业的所得税税负，但过度举债会增加企业的财务风险，造成实际所得税的负增高。同时房地产上市公司为降低融资成本一般债务融资主要是银行的短期贷款，很少采用长期借款等方式。这样的方式需要企业提高资金的管控能力，一旦管控不力就会造成企业现金流流转压力大甚至于还款不及时造成的信用风险，对企业的长期稳健经营会产生不利的影响。所以，对房地产公司来说，分析自身的特点并结合自身的发展策略是必须做的事情，只有这样才能合理调整企业资本结构，合理负债并合理搭配长期负债和短期负债，发挥负债的税收挡板作用，真正意义上降低企业实际所得税税负。

三、对于企业负税率的相关建议

1.改进税制体系

目前的税制体系在开发、交易和保有的三个环节存在一定的问题，需要对相应的税制体系改革。

（1）开发环节的税收包含契税、印花税和耕地占用税，随着城市化的发展和农村城镇化的加快，房地产行业发展的趋势向好。国家为了保护农用耕地，防止农用耕地的过度开发，加大了农用地转用的限制，强化了耕地保护政策，农用耕地转为其他用地的可能性降低，另外土地出让金在取得土地的时候已经缴纳，所以个人认为可以适当的减少耕地占用税；印契税功能较为齐全，可以体现契税的所有功能，所以建议将契税和印花税合并，或者从印花税中将契税的部分分离出来，不再重复征收。

（2）税负在交易阶段是体现最明显的阶段，这个阶段税收的种类多，改革的必然性也大。需要从以下三方面进行改革：①营业税，营业税会体现在所有的房产销售中，存在重复性征收的情况。个人认为可借鉴增值税合理征收的方法，在新房销售应以营业总收入减去其他税费余额作为征收的依据，对于二手房或者更多次交易的房产应以新增收入作为计税的依据。②土地增值税，在房地产市场升温迅速的今天，转让土地收入成为许多城市财政收入的主要来源。房价过高与拿地价格有直接的关系，适当地减少土地增值税税率，降低税务部门的课税成本和纳税人的纳税成本，简化该险种成为所有房地产企业所期待的。个人建议将土地增值税与其他税种合并，进而整体降低税负。③新增遗产税和赠与税，政府部门可根据不同城市的特点，划定不同的城市类别，按层级制定遗产和赠与税的起征点，通过提高遗产和赠与的投机成本，一方面可以解决地方政府财政压力，另一方面则可以调节社会贫富差距的问题。

（3）我国保有税收体系存在不完善，譬如城镇土地使用税达不到节约用地、合理使用土地、提高土地使用率和调节土地级别收益的目的，房产税中房产余值和房租收入计税理论的不科学，个人认为要将两者进行合并，并简化税收征管的程序，降低征管成本，从而降低企业税负。

2.收费体系的规范和完善

房地产收费体系目前仍需要的规范和完善，需要从各个方面进行规范。

（1）在房地产企业开发的前期，企业完全处于投资阶段，未有任何收入，这个阶段企业需要大量的资金维持项目的运作，高税负只能加重企业的负担，影响项目的完成进度。该阶段应适当的减轻税负，将房地产收费项目像地租、税收及其他收费项目从法律的高度上界定标准，做到有法可依，有法必依。取消影响房地产行业正常发展的不合理收费项目。政府相关部门应加强收费制度的公开化，加强监督，使企业能够行使举报或者核查不合理收费项目的权利。完善稽查制度，对于明令禁止的收费项目必须取缔，有效监督乱收费的情况，一旦出现将从行政处罚及刑法追责等方面追究相关领导的责任。

（2）应明确基础设施建设的费用进行划分，不能一概而论。开发商应承担像住宅小区，政府出资负责银行、学校和医院等红线外的基础设施建设费用，经营性的配套等等，这些如果在房价中体现，则土地出让金中不应再含有基础设施建设费用。对于道路消防设备、地下给排水设施和城市绿化等市政基础建设费用应由政府财政负担，不应转嫁到房地产企业。

（3）做好相应的税费改革，合理确定税费体系：采用资源性和补偿性的收费项目，替代原有的管理性和建设性的收费项目，取消不合理的收费项目，给企业以更大的自主权，以减轻房地产企业的税负。

3.房地产企业合法减轻税负的措施

企业所得税、土地增值税和营业税是房产企业税负的主要来源。在正确理解政府政策支持且必须符合法律规定的情况下企业可采用多种方式做到合理避税。首先，房地产企业在转让环节，销售价格过高，则会导致营业税、城市建设税、土地增值税等增大，利润并不是和售价成正比。所以制定合理的价格，理算价格与税负的关系，寻找利益最大化的平衡点才是企业真正需要研究的。其次，依据开发项目利润对毛利率的核定，加强与税务部门的沟通，以便获得较低的计税毛利率。再次，深入研究企业所得税、土地增值税等，判断收费名目的合理性及合法性，遇到不合理的项目可运用法律的武器维护自身的权益，以消除税负的不合理影响。

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