如何加强公租房物业管理初探

随着我国住房保障制度日益完善，公租房的数量不断增加，公租房的物业管理工作水平急需得到提升，因此，在公租房管理方面，还需要更加深入的研究和分析。

一、完善公租房物业管理的思路

1.完善公租房社区的管理模式

公租房的管理模式大多延续了政府主导模式，即由政府出资组建公租房管理局，对社区进行管理，如上海建立公租房投资经营管理机构，负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。也有不少城市组织社区居委会、房屋管理局等机构对社区进行共同管理，如重庆市组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，来管理小区的日常工作。如果从公平效率的原则出发，小区的管理委员会应该是以居民代表为主体的组织，他们作为居民最了解自己和社区的需要，但社区的自治需要以成熟的“市民社会”为前提，这显然是公租房居民所不具备的。于是就需要政府介入社区的管理中，来指导管委会对社区进行管理，而其他的政府机构，如街道办事处不宜直接参与到小区管理委员会，否则会减少管理的效率并引发责权混淆问题。

2.创新公租房物业管理方法

由于公租房的申请条件越来越放宽，社区人口越来越多元化，公租房社区的管理方法绝不等同于普通社区的管理。在公租房的社区服务过程中，相关管理者不能只以一个角度服务于不同层次的居民。除了加大对社区的投资和设计不同种类的社区活动外，公租房社区还可以参考香港的公屋制度引入社工。社工必须经过严格的资格认证的职业，人员具备专业技能，就业领域广泛，社会认可度高，政府对他们支付丰厚的薪资和报酬。具体来说，公租房的管理者应该针对社区内不同需求层次的住户，提供个性化的产品和服务满足住户需求。例如针对公租房社区退休老年和学龄前儿童多的特点，应在公租房社区里创建托老所和义务幼儿教育；针对公租房社区待业人员多的特点，可以安排志愿者或一些非盈利机构进行周期性劳动技能培训和工作介绍等。

3.居民充分参与公租房社区的管理

在公租房的中低收入群体中，城镇无业以及老龄化群体占到相当大一部分，怎样组织和解决这部分人的工作和生活问题是公租房物业管理的重点。对于这个问题可以分为以下几方面解决，一是把部分有丰富工作经验的人引入公租房管委会，在治理社区的同时提高其管理能力；二是号召和吸纳有健康身体素质却失业的群体加入物业管理的人员中，其劳动价值不仅可以抵消其物业费，而且物业公司还可以补偿其一定的薪酬；三是组织社区居民自我开展相互学习、自我提高的培训讲座，每周末都可以挑选社区内具有各种工作技能的人作为客座讲师，以促进社区人员再就业；四是组织社区志愿者对社区内的老年人进行日常托管照顾，其工作时长可以抵免部分房租。

二、促进公租房未来发展的若干建议

1.完善公租房法规

所谓“没有规矩不成方圆”，国家必须加快出台公租房建设的有关法令，从根本上保障低收入人群的住房权益。在这个基础上，才能让地方政府的公租房管理做到有法可依，有据可行。公租房建设是房地产市场的重要组成部分，政府应加大资金投入力度，进行公租房建设。地方政府要在国家法令的基础上，根据地方的实际经济情况以及人民的基本生活水平建立保障房的基本经济体制，减轻低收入人群的租金负担，要以发展的眼光来判断地方经济的走势，从而最大限度地满足低收入人群的基本生活需求。

2.公租房对象大众化

根据国务院常务会议的指示，公租房不仅要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭，还要面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。从指示中可以看出，公租房的重点服务人群是“夹心层”，且只是这部分群体的一个过渡性住房类型。我们要从西方公共住房发展政策中得到教训，杜绝只有低收入人群的单一公租房形式，要逐步扩大公租房的对象。要符合“夹心层”人群的实际需要，多建设中小户型的房源，否则，单一的低收入人群公租房很容易形成“贫民窟”等历史性问题，从而大大增加财政负担。

3.加快公租房的配套设施建设

在公租房建设完成后，政府要加强对配套设施的发展管理，做好公租房的后期工作，使得低收入人群的基本生活能够得到保障，提高公租房的入住率。政府要带头对偏远地区的公租房进行大面积的生活设施的建设，并加强与相关运营管理部门的合作，对基本的水、电、气等必需品进行正常的输送。另外，医疗机构、学校等基础设施的建设也应该是公租房的重要配套设施，在这个基础上，还需要物业管理公司做好对公租房绿化建设等其他方面的管理，从而全方位地提升公租房的环境水平，提高公租房的入住率。

4.公租房租金市场化

在国务院常务会议中还对公租房租金标准进行了明确的定义：“租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。”从“略低于”三个字中可以看出，公租房并不是廉租房，其本身也不是公益慈善机构，而是为了让“买不起房但租得起”的这部分群体能够有一个暂时性的住处。作为长期性的住房模式，公租房的租金如果太低，变成了完全意义的福利房，势必影响住房市场的稳定，也无法达到循环利用的目的。当然，在这种租金市场化的条件下，对于低收入人群或许会产生一定的利益冲突，这就需要政府对这部分人群进行一定的住房补贴，从而完善整个公租房市场，保障广大人民的基本住房权益。

5.公租房运营企业化

政府要将公租房的性质进行准确、有效地传达，让一些投资者能够参与到公租房建设当中来。公租房不是亏本的买卖，也不是福利性质的生意，企业管理者可以在政府的领导下，经营一部分公租房，通过微利或薄利的经济来源逐渐扩大公租房的规模。在公租房的运营中，政府要对整个运营过程进行规划、监督，从而保证公租房的质量能够达到相关要求。

参考文献：

1.左停 王丽丽.人口流动背景下我国中心城市的公租房建设.中国行政管理.2013.6

2.汪映君.对我国公租房发展的一点建议.中国对外贸易（英文版）.2013.19

3.陈杰.公租房的战略意义与发展路径.中国市场.2014.46

李求军/责任编辑

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