浅谈沈阳市不同形式的保障房物业管理模式的设计

大学生，连自身的基本生活都难以保障。对于物业管理公司来讲，公司自身的生存需要利润，也不可能租住户提供低成本的、公共的无偿服务。

②没有明确设置管理机构和人员。从管理上来讲，由于现成立的廉租及公租住房管理办公室是临时机构，主管部门无明确的人员对现有廉租及公租住房进行管理，主要工作是对新建廉租住房工程的管理对旧收购廉租住房的改造，很难应对上千户乃至上万户廉租户的管理工作。

2推进廉租及公租住房物业管理工作拟采取的措施及政策。①首先应不断加强制度建设，一个适应社会主义市场经济的管理模式，根据建设和谐社会时代的特点，为建设和谐社会，应尽快出台廉租住房物业管理实施细则，实现管理技术和管理方法的有效结合。② 政府應该想尽一切办法筹措资金，采用个人捐款和社会资助相结合的办法，另外可以考虑从土地出让净收益的部分比例和住房公积金增值收益中，按规定提取的城市廉租及公租住房补充资金。③要加快对物业管理人员的培训，确保持证上岗。

三、回迁房

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁户的支付能力也差距较大。依据公平负担原则，将阶梯定价理论应用到回迁房物业服务费定价中，能使回迁住户公平合理参与物业管理，有效提高住户的支付能力。

（1）阶梯定价理论及其实践意义。阶梯定价全名为“阶梯式递增（减）定价”，是指设置若干个阶梯分段或分档次定价计算费用的方法。源于德国的“公共负担说”认为，国家在任何情况下都应以平等为基础为公民设定义务。政府的行政行为在公共利益上的实现使得一些人或其他个别人在相同情况下承担比其他人更多的义务，国家应努力调整和平衡这种不平均的义务，使得整个社会的平衡机制恢复。

（2）回迁住房物业费定价方式设计。回迁住房物业服务费定价应结合住户特点，将阶梯定价理论应用到保障性住房物业服务收费定价方式中，其具体内涵就是设计一种“量化住户参与的物业管理工作”的定价方式。

①梳理并量化住户可参与的基础工作。由于专业知识和责任承担能力所限，回迁住房住户只能以出劳动力形式参与简单的劳动和管理工作，比如绿化、保洁、维保、勤杂等基础管理工作。首先，要细化物业管理的工作内容，根据完成工作时间长短制定工作的工时定额；其次，通过住户参与完成工作的质量和工时定额量化住户的工作量；最后，根据量化结果实行“按劳取酬”。

②分阶梯定价收取物业服务费。保障性住房住户参与物业服务工作后，可根据住户参与的程度以及完成工作的质量对其分阶梯归类，对每一类的劳动成果量化后，来抵消其物业服务费，这样就形成了不同阶梯分段的物业服务费。对于不能参加劳动的家庭，就必须全额承担物业服务费，但因其特别困难不能交纳，应由社会救济或补助解决。

保障房建设是一项利民以及惠民的工程，保障房建设建成之后应当妥善管理维修，这样才能真正的改变百姓生活以及居住环境。

参考文献：

[1]李晓红：《我国物业管理立法中存在问题探析》，《中北大学学报》，2005年第21卷第3期。

[2]史晓文：《浅谈物业管理收费难问题》，《管理研究》，2007年第6卷第4期。

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