加强物业管理公司内部控制的策略探析

摘要：物业管理公司是在房地产发展的基础上新兴的第三产业之一。由于我们国家的物业管理企业起步比较晚，再加上物业管理的相关法律不完善，管理水平不高。接下来就通过分析当前物业管理公司内部控制的现状，针对相关的问题提出有关的建议和意见，找出解决问题的途径，为解决当前物业管理公司的问题提供建设性的意见，帮助我们国家物业管理产业更好、更快的发展。

关键词：物业公司  内部控制  策略探析

随着社会的发展和国家政策的改变，我们国家房地产行业的得到迅猛的发展，随之也兴起了物业管理这一类第三产业。物业管理公司在我们国家经过了十几年的发展，虽然取得了一定的效果，但是由于物业管理公司是随着房地产行业的发展兴起来的，我们国家的大多数物业管理公司发展失衡。如今大多数的物业管理公司都是附属于房地产公司的，或者是长期合作的关系，没有发展成为一门独立的体系。究其原因，主要是物业管理公司内控制存在很大的问题，各种制度都不到位，从而造成了物业公司内部分工不明确、职责范围不清晰、资产管理不可靠等现象。所以加强内部控制已经成为物业管理公司发展要解决的最重要的问题。接下来就分析一下物业公司当前内部控制得现状，并提出相应的解决措施。

一、当前物业管理公司内部控制的现状

（一）内部控制意识差，环境不理想

第一，物业管理企业本身的定位存在哪问题，对自身角色的认识总是在“配套”、“辅助”的位置上，缺少发展自身的积极性，在客观上阻碍了业务的开展和对完善自身的动力。第二，很多的物业管理公司的员工都是来源于房地产的开发商，没有接受过专业的教育，缺少对管理和控制的理论知识和实践经验，所以不能够正确的反映当前物业管理公司的营运状况、财务状况等。第三，因为物业行业利润率在5%左右，人员薪酬水平普遍低于其他行业，招不到人，是阻碍行业发展的瓶颈。所以公司只能降低要求，造成员工素质普遍偏低，企业也缺少对管理方面的培训，所以很多人都没有办法胜任当前所处的职位。这就是目前物业管理公司内部控制意识差，内部控制环境不理想的原因。

（二）内部控制在风险判断上存在缺陷

任何企业的运营都受到很多因素影响，这些因素构成了企业在运营上的风险。一个有着良好的内部控制的企业在风险判断上都有着正确的选择，而内部控制不好的企业在风险判断上存在很大的缺陷。例如在房地产开发的交房入住而言，就需要物业管理公司和开发商之间有很好的交房交流过程，让业主感受到完善的服务。如果房屋的质量出现问题，就会对物业管理公司的信誉和利益以及开发商的利润产生重大的影响，业主可能会出现由于房屋存在这样那样的难以解决的问题而拒绝缴纳相关费用等一系列问题，企业的资金没有办法收回，就会出现资金流动风险。企业内部控制不强，在判断风险和应对风险上就存在很大的问题。

（三）内部控制设计与执行本身不完善

内部控制的出发点是“内部牵制”，就是各个部门、工作人员之间不相容亦不分离，企业业务的完成不能由单独的某部门或者某个人完成，也不能缺少某一部门或某一岗位完成，所有的业务都在固定的框架上进行。但是在当前的物业管理公司，由于人员成本高，为了维持企业的正常运营，摊子铺的都很大，服务性行业人员多但是普遍素质不高的原因，导致业务完成的流程不完善，制度上也不完善，导致企业内部控制存在问题，内部控制和执行本身存在一定的矛盾，整体上拉低了企业的管理水平，对企业长期健康稳定的发展存在不良的影响。

（四）内部控制缺乏战略导向

随着当前市场经济的发展，各个行业的竞争日趋激烈，我们国家物业管理公司也面临着严重的挑战。发展战略对一个公司有着重要的影响，决定着公司未来利益的获取，也决定着公司未来的发展方向和公司的命运。但是我们国家的物业管理公司由于内部控制存在问题，所以在战略的制定上也存在问题，在制定战略时往往忽视长远利益而只注重眼前的利益，所以无法为企业的发展起到指导性的作用，从一定意义上讲，这些因素限制了企业的发展。

二、加强物业管理企业内部控制的措施

（一）提升物业管理人员意识，完善控制环境

物业管理公司的营运离不开财务的反映和调控，所以物业管理企业的管理着要重点改革财务掌控工作，不只是把他作为企业营运的一个总要部分，而是把他作为决定公司发展的要素，从而提高物业管理人员的意识，从而为改善内部控制环境提供保障。提升物业管理人员的意识，不仅要加强专业知识的学习，从理论上提升员工素质，还要注意增加员工的实践机会，让员工真正的将理论和实践结合起来。同时管理工作者要以身作则，在制定内部控制制度和流程的同时要注意自身的遵守情况，为下属树立良好的榜样形象。

（二）强化物业管理企业内部控制中风险的职能

企业在营运的时候不可避免案的要遭受风险，因此加强企业对潜在风险的判断以及进行风险管理已经成为企业迫在眉睫需要解决的问题。首先，要树立正确的风险意识，不可以夸大风险，也不可以忽视风险;其次，要意识到风险与利益的关系，控制风险的同时要实现企业利益的最大化;最后，要建立企业风险评估的框架，在评估风险是要按照相应的流程进行，做到有据可依，一切按照制度进行，尽可能减少主观因素对风险评估的影响。通过正确的风险评估，让风险也成为企业营运中也起到积极地促进作用。

（三）加强内部审计监督体系的建立

首先要完善内部审计机构的设立。大规模的物业管理公司可以在总部建立审计部，聘请专业人员进行管理，并对下属分公司设立审计部门并由公司总部审计部的专业人员进行培训，并形成规章制度，对企业进行制度化、专业化的管理;小规模的企业则可以设立审计人员，对企业的业务进行监管。其次，企业的其他部门要自觉接受监管部门或人员的监管，并且其他部门也要对监管部门过人员进行监控，形成其他部门与监管部门相互制约、相互监管的局面。监管部门的工作重心要落在企业的核心业务，但是对企业的其他业务不能忽视。

（四）树立正确的内部控制观念

物业管理公司要想长远健康的发展，需要树立正确的内部控制观念，加强企业员工和部门对内部控制体系的重视程度。首先，管理层要投入资金和力度加强内部控制制度的建设，将内部控制落实到制度上，为树立正确的物业管理企业内部控制观念提供制度保障。其次，企业管理部门要明确管理需要的相应的知识和技能，培养员工的相关专业知识和技能，为保持正确的内部控制观念提供理论和技术上的支持。最后，要加强企业文化的建设，在潜移默化中影响员工的思想观念。

（五）加强目标管理和管理信息系统

要想加强企业内部的控制，目标管理和管理信息系统的建设是必不可少的。目标管理系统使得内部管理有制度的支撑和理论的指导，管理信息系统可以很好地反映内部控制系统的动态情况，对策略的实施和相应措施的结果做到及时的掌握。所以加强目标管理和管理信息系统的建设对企业内部控制的建设起到了促进作用。

三、结束语

总之，物业管理公司是一个新兴的服务行业，他的发展受到众多因素的影响，而且由于他的特殊性，内部控制对企业的发展有着非常大的影响，这个行业要想获得长远的发展，首先就要从内部控制入手，改善当前物业管理公司内部控制的现状，建立适用于当前市场环境的内部控制系统，并且在不断地实践和理论的提升中逐步完善，使得内部控制更好的为物业管理公司服务。

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