如何做好物业管理的成本管控

摘 要：面对煤炭市场形势的不容乐观，物业公司作为煤炭企业的一个后勤服务单位，要想使物业管理走向专业化，服务更加精细化，除了设备改造，服务改善降低成本外，更重要的是通过管理降低成本，因为在日趋竞争的时代，行业竞争不仅是技术的竞争，品质的竞争，更多的还是成本的竞争，本文通过阐述物业公司对成本管控的一些方法。希望对一些同行单位进行成本管控起到抛砖引玉的作用，用更好的管理挖掘成本空间。

关键词：物业管理 成本 如何 管控

成庄矿物业公司自2008年成立以来，拥有二级单位9个，员工700余人，物业管理成本呈现出“点多，面广，线长”等特点，成本分为服务成本、管理成本、经营成本。每个部门，每个环节，每个岗位，每个人都是成本的形成点。如何做好成本管控，对建立科学的物业管理成本的思路提出了新的课题。我们通过实施“定额管理、成本标准、实时控制、创新改善和财务监督”五位一体的成本管控体系，取得了良好的效果。

1、定额管理

公司成本管理员依据公司总体定额，根据各二级单位的职责和业务范围，结合各二级单位的成本历史数据，初步划分为各二级单位的成本定额，并就二级单位成本定额与二级单位的负责人、二级单位的成本管理员进行充分探讨、沟通，确定二级单位的成本定额。二级单位的成本管理员依据本部门的成本定额，通过对所有岗位的观察分析将定额分解到每个岗位。三级定额确定后，实施激励措施，二级单位的成本管理员对员工的日常成本使用进行统计、分析，计算出每个员工的节约情况；公司成本管理员对二级单位的成本使用进行月度统计、分析，计算出二级单位的节约量，按照比例给予二级单位奖励；二级单位负责人依据本部门的成本管理员的分析汇报，将成本激励分配到个人；每个人根据节约量享受激励，员工的成本控制积极性迅速提高。

2、标准确定

由公司成本管理员组织所有的成本管理人员进行成本标准编制；公司成本管理员梳理成本管理体系中各成员的工作，编制管理标准。各二级单位的成本管理员对本部门的物料、能源编制操作标准化，由二级单位负责人初步审核；公司对各二级单位的成本标准进行审批，成本标准生效。成本标准张贴到各岗位旁，在日常生产中指导和警示员工按标准进行操作；成本标准纳入到新员工的培训必须项，使新员工减少此类因素造成的成本浪费，如有员工在生产过程中发现现有标准不适宜，可提出进行改进。

3、实时控制

成本管理小组以公司成本管理看板为支撑展开工作，对看板进行定期更新，实行看板拉动管理；成本管理员以成本标准为参照定期检查和不定期抽查，将检查结果进行通报，纳入考核，对于优秀予以表扬。

二级单位的成本管理员对员工的成本操作进行日常的班内互检和自检，对于员工操作不当进行教育指正。二级单位的成本管理员对自查情况进行通报，并记录到自查表中，进行后期跟踪，同时纳入员工考核评价体系中；同时还要对二级单位的物料、水电使用情况进行日常总结、月度总结，通过数据分析，发现异常情况及时采取措施整改。对于非可控因素造成的成本异常，要向公司成本管理员反映。

公司成本管理员编制公司的日报表，利用经验和历史数据，并与水电定额对比，发现异常情况，向上级反映，并探究原因，要求二级单位加强控制。并且，要对物料使用进行阶段性总结，参考二级单位物料定额，就异常波动，与二级单位进行交流，明确原因，加强控制。

4、创新改善

通过积极开展“人人都是核算员，岗位就是利润源”的岗位创新创效活动，吸收员工各类创新成果，大力挖潜员工的聪明才智，通过不断地优化工艺流程，工艺改善、材料优化，大幅度地降低能耗和物耗，通过征集员工的合理化建议，整个公司形成了“节能降耗，全员关注”，改善工作得到了进一步的发展。诸如，对单身公寓的洗衣方法进行改进，降低床上用品清洗过程中的掉色、磨损、缩水程度，大大延长了床上用品的使用寿命，一年可节约30余万元；通过对办公楼、接待中心瓦斯气空调管路末端的清洗，合理调整空调主机功率，有效调控瓦斯空调使用时间，一年下来可节约瓦斯气18万元；通过对路灯照明情况的巡查，对传统耗能灯具进行更换，提高改善灯泡节能性，并对照明程度要求不高的道路和区域实行“一半亮”等措施，大大节约了能源消耗。

5、财务监督

财务监督对于物业公司的运行起着至关重要的作用，尤其对于矿区职工食堂的经营管理起着举足轻重的作用，财务人员每天对食堂的营业收入进行记录，动态掌握食堂的经营情况，每月对食堂的收支情况进行月度财务分析，与去年同期经营数据对比，分析食堂的盈亏主要存在哪些问题，诸如：近期遇到就餐人员突然增多或减少，对就餐人员吃饭底数不清可能出现浪费，或食堂内部厨师服务员的伙食成本增加，或市场粮食或肉蛋副食类涨价，或食堂后厨初加工过程存在浪费现象，或蔬菜品种、数量采购搭配不当等等。所有存在的问题，都可与食堂管理人员进行沟通，对存在的问题要求制定针对性整改措施。当到每季度时再进行一次季度总结分析，继续关注成本管控过程。想办法在合理搭配采购物料，或在原料采购“高峰期”到来时超前计划，遇节假日或雪天做到食品提前储备，避开涨价，降低成本。通过财务监督，不断地促进成本管控措施的针对性和得力性，使食堂等相关部门的成本从管理上挖掘空间，实现成本最小化和经济最大化。

成本管理是一个全员参与的系统化工程，需要每一位员工动脑筋、想办法，全员关注成本管理中的每一个细节，克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象，群策群力，集思广益，防堵成本管理中的“管涌”。

参考文献：

⑴岳瑞科.日本企业的成本管理及对我国的启示[J].《四川会计》.2002年03期.

⑵赵寿森.强化国企战略成本管理的路径探讨.光明日报.2006-7-19.

作者简介：

刘海霞 （1971年11月—），女，大学本科学历，山西晋煤集团成庄矿物业公司经济师，主要研究方向：物业综合管理工作。

（作者单位：山西晋煤集团成庄矿物业公司

山西省晋城市 048021）

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