内蒙古中小物业管理企业用工方式调查研究

摘要：本文通过对内蒙古呼和浩特地区的中小物业管理企业的用工方式的调查，分析了中小物业企业用工方式的现状及问题，并提出了相应的完善策略，从而为中小物业管理企业的发展带来一定的启示。

关键词：中小物业管理企业；用工方式；调查

目前我国中小服务企业采用的主要用工方式有直接用工（全日制用工和非全日制用工、劳务派遣）和间接用工（业务外包）两种。作为典型的劳动密集型的服务行业，用工成本占企业运营成本相当大的比例，从降低企业运营成本和顺应未来行业发展趋势的角度看，内蒙古中小物业管理企业应该在用工方式上进行变革，以降低经营风险，减少用工成本。为了解内蒙古中小物业管理企业用工方式的现状，我们以较能反映内蒙古物业管理发展状况的呼和浩特市为例，对该地区中小物业管理企业的用工状况进行了调查研究。

一、被调查企业基本情况介绍

依据工信部2011年的《中小企业划型标准规定》中第十四条对于中小物业管理企业的划型标准中对于员工人数（100人及以上至1000人以下）和年营业收入（500万元以上至5000万元以下）的两个硬性规定，以及呼和浩特市物业企业的整体发展规模及情况，本次调查的样本企业侧重于选择企业资质水平较高、成立时间较长、有一定发展规模的企业，以满足本研究的企业类型要求。样本企业主要是从一、二级物业管理资质和部分成立时间较长、有多个在管项目且人数在100人以上的三级、四级物业管理资质中选取，由于该地区大多数的企业都属于微型物业企业，中小型物业管理企业的数量比较有限，因此，对于员工人数在100人以上的，且营业收入在500万元以下的企业也并入此次调查的范围之内。

本研究采用问卷调查和深度访谈的方法，来获取呼和浩特地区中小物业管理企业的用工方式的信息。共调查企业34家，其中问卷调查29家，访谈5家，回收有效问卷29份，剔除3家微型企业，问卷回收有效率89.7%。调查的对象为人力资源部经理或负责人事的人员，一部分问卷采用纸质或邮件方式发放，一部分问卷采用电话调查方式。

在被调查的31家企业中，国有企业有占6.5%；民营企业占64.5%；私营企业占29%。成立时间在3年以下的占12.9%；3-5年的占25.8%；5-10年的占29%；10年以上的占32.3%。一级资质的企业有占6.5%；二级资质的企业占48.4%；三级资质的企业占35.5%；四级资质的企业占9.7%。年营业收入在1000万以上5000万以下的占22.6%；500万元以上1000万元以下的占22.6%；500万元以下的占54.8%。员工人数在1000人以上占6.5%；在500人以上1000人以下的占16.1%；在300人以上500人以下的占19.4%；在200人以上300人以下的占25.8%；在100人以上200人以下的占32.3%。

本次调查的企业基本上涉及不同性质、不同发展时间、不同资质和不同规模的中小型物业管理企业。

二、中小物业管理企业用工方式的现状

1.用工的规范程度有待改善

调查显示，77.4%的企业采用订立有固定期限劳动合同的用工方式，只有一家国有企业采用无固定期限劳动合同，没有企业采用以完成一定工作任务为期限劳动合同的用工方式。有22.6%企业不为员工购买社会保险；有77.4%企业为员工购买社会保险，其中9.7%的企业表示员工工作一年以上开始上保险，有9.7%的企业表示只给管理层购买社会保险。调查结果显示大多数中小物业管理企业能依法签订劳动合同，但是调查中也发现有些物业管理企业只与管理人员签订劳动合同，对于基础的保洁、保安岗位不签订劳动合同，不购买社会保险，主要原因是这类职位的人员流动率比较大，稳定性较差，因此管理难度较大；另外从业人员文化素质普遍偏低、年龄偏大，法律意识淡薄，通常也不会主动要求签订劳动合同来保护自身的合法权益，而且还担心一旦签订了劳动合同限制了自己离职的自由性，还会主动放弃与企业签订劳动合同。

2.用工方式较为传统与单一

所有的中小物业管理企业都采用了传统的全日制用工方式，在其他用工方式的选择上，仅有16.1%的中小物业管理企业在保洁、保安的岗位上使用了劳务派遣的用工方式，19.4%的企业在保安、保洁、绿化和垃圾清运上采用业务外包的用工方式。这说明大多数企业的用工方式采用的是传统而单一的全日制用工，而较少采用新型的用工方式来缓解用工的不足。仅仅采用传统而单一的用工方式在企业开设或是接收新项目时，由于用工需求的急剧增加，企业会面临较大的招聘压力，空缺职位在短期内不能迅速、高质的补充，使项目的正常运营受到一定的影响。

3.对劳务派遣或业务外包等新型用工方式认识不足

从调查结果上来看，只有不到两成的企业采用了劳务派遣和业务外包的用工方式（分别为16.1%，19.4%），可以看出仅占比较小的份额。使用新型用工方式的企业中，在使用效果的评价上基本都比较满意，只有1家企业在管的高端别墅项目使用了专业保安公司的保安，但是由于对方公司人员管理不善，流动率较大，导致派遣过来的保安稳定性差，在使用1年之后弃用劳务派遣用工方式，继续采用全日制用工方式。在调查过程中，有一些采用单一的全日制用工方式的企业虽然面临较大的招聘压力，但还是明确表示不会采用新型用工方式，理由是用工成本太高、风险不好控制以及难于保证用工质量，这从一个侧面也说明了企业对于新型用工方式的认识存在一定的误区，另一方面也显示了管理人员缺乏信心及管理能力控制新型用工方式带来的问题和风险。

三、中小物业管理企业用工方式的完善策略

1.完善企业用工制度，提高员工满意度

中小物业管理企业应该自觉遵守《劳动合同法》的相关规定，主动与用工人员签订劳动合同，并为员工缴纳相关的社会保险，对于工作有一定危险性的职位要积极为其购买意外保险，以保障员工的合法利益。不签订劳动合同固然可以避免责任，也方便随时辞退，但这不只是违反法律，同时也会缺失对员工的约束，有损公司形象。对于文化层次较低、年龄较大、法律意识非常淡薄的保安、保洁从业人员，应在入职培训时，宣传签订劳动合同的重要意义和作用，以消除其抵触的情绪。

2.改善用工环境

中小物业管理企业的发展规模和微利性的行业特点，注定了它们不能提供与大型企业媲美的有竞争力的薪酬福利，因此要另辟蹊径来保证企业运营所需要的人才的供给。如，在坚持以人为本的管理理念，做到用事业留人，用感情留人；营造良好的工作氛围；注重非物质激励。对于招聘压力较大、流动率较高的保安、保洁等基础岗位，企业可以多采取一些富有人性化的举措来稳定员工队伍，如对外地或家远的员工，企业提供宿舍及员工餐厅，来缓解房租高和吃饭贵的压力；改善员工生活、娱乐环境，提供篮球、乒乓球、电视等文化娱乐设施。企业还可以通过薪酬和福利的管理来提高员工的稳定性，如采用阶梯式的不同工龄的工资和福利待遇的制度，鼓励员工持续在企业工作。

3.建立多种用工方式的用工体系

每一种用工方式都有自己的优点也有自身的不足，中小物业管理企业应根据自身的实际情况，构建适合自身发展的用工体系。在采用多种用工方式时，需要企业的管理人员化弊为利，根据自身情况选择最为合适的用工方式，并将这些用工方式有机衔接，以整合成为系统的用工体系。在选择用工方式时，岗位特点是企业首要考虑的因素，不同的岗位对企业的贡献度不同，岗位运行的稳定性、岗位与企业核心业务的关联程度也有所不同，因此，岗位特性直接决定了用工方式的选择。一般来说，企业核心技术或管理岗位，由于这些岗位对人员稳定性要求较高，因此通常采用直接用工的全日制用工方式；对于保安、保洁、电梯维护维修、绿化养护、垃圾清运等岗位或工作，则可将相应岗位的劳动关系通过劳务派遣或业务外包的方式委托给第三方机构来管理，以节省企业自身的人力资源管理成本；对于时间紧、任务重、短期内需要大量人员的新项目开荒工作，则可采用临时用工的非全日制用工方式或者外包给专业的保洁公司来完成。采用多种用工方式的用工体系可以增加中小物业企业应对外界变化的灵活性，以达到进一步降低企业运营成本，提高企业运营效率的目的。

四、结语

面对行业的发展现状和未来趋势，内蒙古中小物业管理也应顺势而为，在优化全日制用工机制的基础上，根据企业的特点和需要，借助于临时用工、劳务派遣、业务外包等新型用工方式的用工体系，及时供给企业发展所需的人才，间接的减少管理成本，提高专业化水平和服务质量，使内蒙古中小物业管理企业在激烈的竞争环境中持续、良性地生存与发展。

参考文献：

[1]郝艳琴，刘银花.当前企业用工方式选择初探[J].价值工程，2010（2）

[2]杨丽颖，江山.企业用工方式种类设定与用工体系建立规则[J].中国劳动，2009（11）

作者简介：

刘华（1977.8- ），女，山东临沂人，内蒙古财经大学工商管理学院，讲师，硕士，从事人力资源管理、组织行为学研究。

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