试论油田物业管理的市场化运作

摘 要：全面推动油田物业管理市场化运作，是油田物业公司未来发展的大势所趋。本文接合现行长庆油田物业公司在推进市场化运作中所面临困境，在剖析的基础上，提出了市场化运作对策建议，将对促进油田物业管理持续健康发展起到积极作用。

关桩词：油田；物业管理；市场化运作；困境；对策

一、引言

为顺应油田企业协调稳定发展和油田物业管理进程的加快，长庆油田物业公司发展至今，已初见管理规模，但目前服务系统仍就存在诸多问题，因此，如何全面推动油田物业公司的市场化运作，摆脱管理束缚，是广大油田物业工作者需面临的重要课题。本文笔者结合长庆油田物业公司的管理现状，就推进市场化运作中面临困境进行了剖析，在此基础上，提出了具体推进的操作建议，旨在于个人肤浅的观点，能为长庆油田物业管理的健康持续性发展，发挥出积极的作用。

二、目前油田物业在推进市场化运作中所面临的困境

长庆油田物业公司隶属油田企业，是其中的组成部分。长期以来，因体制机制因素，物业公司管理一直处于被动从属地位。尽管近年在推动市场化运作中，系统广大干部职工做了许多工作，也取得一定成绩。但至今，市场化运作的成效还不是很理想，还是跟不上油田生产主营业务发展的步伐，主要问题集中表现在以下四个方面：

一是市场化运作的物业资质缺位。目前，在长庆油田物业管理单位中，很少有具备了准入市场的物业资质证件，既便有，也只有用于在矿区内部使用的三级资质证书。这对油田物业公司走向规范化的市场运作，设置了一定前进障碍。

二是物业市场化运行机制不健全。从长庆油田物业公司市场化运作现状来看，一方面是现行公司面对的并非是一个开放、有序和竞争的物业市场环境，市场化运行不规范，未建立物业公司与业主的双向选择机制，特别是那些建设时间久远的老基地小区，急需改善设施配套，而资金渠道又无相关政策明确落实等；另一方面是物业公司实施市场化运作，就须成本核算和有偿服务，可目前长庆油田物业市场化体制不完善，服务收费定价标准低于成本核算，依靠矿区层级单位的来填补亏损，使服务保障与增效创收面临深层矛盾，限制了物业公司市场化向前的发展。

三是物业业主思想传统守旧。由于受油田浓厚传统福利型思想的深刻影响，油田职工群众还残存习惯不交或少交物业服务费用的思想，脑海中未能形成现代物业拿钱“买管理、买服务”的思想意识和消费观念，更是反对物业收费价格的上涨。同时对小区成立业主委员会与否，漠不关心，也不愿主动牵头和担任职务，这些都影响到物业公司市场化运作的深层次发展。

四是物业公司的员工队伍整体素质不高。现行物业公司管理队伍人员，基本来自于原生产单位后勤部门以及机构改革下的富余人员，导致物业市场化运作中，物业管理人才、技术人员和管理经验十分缺乏突出，给推动工作增加了难度。

三、提升油田物业推行市场化运作成功的对策措施

综合上述分析，在此，笔者对推进长庆油田物业公司的市场化运作，提出以下肤浅的具体操作建议，以促进长庆油田物业市场化运作的全面推行，并早日取得成功。

（一）充分发挥舆论性导向，积极转变油田业主思想理念

在推动油田物业公司的市场化运作进程中，面对现存的思想问题，一是油田管理局及各层级物业公司要引起高度重视，加大对物业法及相关政策的舆论宣传力度，特别是物业公司管理人员，更要主动深入到油田特别是老基地各小区内，耐心细致的将物业政策宣讲到位，得到业主的理解与支持。要通盘考虑各方利益，积极寻找突破口和平衡点，作力解决物业公司和业主共同关注的物业服务收费等敏感问题。

（二）按照市场化运作要求，优化油田物业市场运行机制

要推动油田物业公司市场化运作，须首先理顺市场运行保障机制。一是物业公司按现代化物业企业的要求，加快系统内部的重组整合，达到机构设置高效精简合理，从业队伍能够按个人才能配置在适合岗位，进一步降低管理成本，提高竞争能力，做好市场化运作做好第一步；二是建议管理局尽快制定相关物业市场化运作政策，指导物业公司市场化工作，摆脱原有的思想束缚和顾虑，统筹兼顾各方利益，加大资金扶持和投入力度，确保油田基础设施特别是老基地小区得到有效改造，为物业市场化运作取得较好的服务与效益打下基础。

（三）建立物业市场化平台，坚持经济社会效益协调发展

由于矿区管理本身特殊性，长庆油田物业公司作为职工群众生活保障部门，是为百姓服务，所以更应把物业市场化运作，与辖区文化和环境、精神文明、综合治理等建设结合起来，多做社会环境效益文章，树油田物业独特品牌。二是增强自身造血功能。在油田管理局协助下，积极与当地政府沟通，寻求在税收等方面支持，扩大生存发展空间，造就宽松外部环境。三是规范物业收费范围标准，全面推行职工福利货币化，业主与物业公司形成 “服务一收费”市场买卖关系，做好物业公司市场化经营的重要前期基础性工作。

（四）完善人才培养长效性，提高油田物业整体服务水平

物业管理服务也是一种商品，业主相当于购买者，只有对购买的商品感到满意，才能进一步激活购买欲望，否则会拒绝[1]。油田物业公司要稳定好市场，须向业主提供多层次的优质服务，这就需要有物业管理人才队伍的智力保障。因此，一要坚持走出去，引进来等各种培训方式，加大对从业人员的业务素质和职业道德培训，建立专业人员职业资格制度，便可根据业主需要提供定专向的特约服务；二要制定优惠政策，以实干能力为先，打破去身份，去名牌学校，去长庆油田子弟的原有用人观念，吸引外面真正的优秀物业管理人才，造就一支适应物业市场化运作的素质优良队伍，促进油田物业公司向高水平深层次发展。

参考文献：

[1] 韩希忠.企业社区发展研究[M].东营： 石油大学出版社出版，2004： 80！100.

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