业主物权与物业管理的纠纷规制机制研究

内容摘要：随着我国房地产业的发展，物业服务企业越来越多的参与进小区居民的日常生活中，由此也不断的引发了业主与物业服务企业间的形形色色的纠纷。现有的法律法规已经难以对此进行有效的规范。本文正是对目前发生的各种矛盾及其根源进行了归纳和分析，并提出了建议，以期对物业管理的法律体系的形成有所裨益。

关键词：业主物权 物业管理 物业服务企业 规制

物业管理是房地产开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和使用人的切身利益。如果没有良好的物业管理，开发商建造的崭新的房屋不久就可能破旧不堪，人们的生活和工作环境也会日趋恶化。因此，物业管理的好坏，是直接关系到业主外部生活质量的关键所在。当下，在全国范围内频发的业主与物业公司之间的各种纠纷，有的甚至已经演化成了暴力冲突，究其原因大多与物业服务企业自身的不良管理密切相关。物业服务企业对于自己与业主之间的关系界定不清。或者说物业服务企业只是在理论上有所厘清，但在观念和实际行为中依然未能厘清自身的定位。此外，尽管期待已久的《物权法》在2007年终于颁布，但对于物业公司与业主权利行使之间的关系只在第七十六、八十一、八十二条中做了笼统的规定，但这一规定在业主与物业公司发生纠纷时根本不足以应对。这也导致了业主在行使自己的权利时法律依据不足，不能够充分维权。

一、业主物权的行使与物业管理冲突的现状

业主物权其实来源于建筑物区分所有权。建筑物区分所有权有别于传统意义上的完整的所有权，它既包含“物法性”因素，又包含“人法性”因素。而所谓的“人法性”因素即是指建筑物區分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。它基于区分所有人之间的共同关系而产生，是一项独立于专有所有权与共同所有权以外的权利，其实质上是一种参与管理权。这也就意味着只要主体取得了建筑物区分所有权，就成了物业服务合同的一方当事人。既然如此，那就理应依照合同中的约定享有权利和承担义务。而对于物业公司而言，其作为物业服务合同的另一方当事人，应当依照合同的约定，履行其义务，提供约定的服务，并收取物业服务费用。从理论上讲，这就是一个民事合同，当事人双方依照合同的约定各自行使自己的权利、履行自己的义务，如若不然，就依照合同约定的方式来解决纠纷即可，为什么实践中发生的一系列纠纷会与立法规定的相去甚远呢？问题的根源何在呢？

如前文所述，这种高层建筑物中的房屋所有权有别于传统的独立院落的所有权，此种所有权人对房屋的所有权是与他人的所有权共同共有的一种关系。也由此形成了一栋建筑物或一个小区的一个建筑物区分所有权群体。在与物业公司的关系方面，实质上是一个群体和一个公司。因此，在物业公司与业主之间发生纠纷时，往往都是整个小区的业主群体作为一方当事人，在纠纷的解决过程中，首先就反映出这种关系的复杂性。目前业主与物业公司之间的冲突主要表现在以下两个方面：

第一，从物业公司来看

1、物业公司对商住两用的建筑物楼层一些设施擅自做改建，完全无视业主的权利。典型的如对消防通道的改建。物业公司为了谋取更多的利润，在消防通道新建商铺；或者对原有建筑物中的商铺进行改建，或将小区的公共用地上出租给其他单位或个人使用，严重影响业主的正常生活。

2、物业公司在收取物业服务费用时擅自定价，且通常都收取较高的物业费。甚至有部分物业公司收取与自身资质不同等的高额物业费。同时却不能够提供与所收取费用相匹配的服务，如小区内卫生环境较差，对小区绿化带的保养和维护远远不足。业主对自己缴费与物业公司所提供的实际的外部生活环境质量期望值之间差距过大，进一步激化双方的冲突。

3、物业公司治安秩序不够重视。对小区内人员进入的管理设施不配套或者对进入小区的人员不做任何的登记和防范，小区内人员混杂，财物失窃案件；屡有发生，业主与物业公司进行协商时，物业公司找各种理由将自己置身事外，百般推脱，进一步加剧业主与物业公司间的矛盾。

第二从业主方面讲，部分业主只享受服务，少付费或不愿付费，物业公司出于自身经营成本的考虑，自然会降低服务质量，而这一做法又会侵害到整个小区所有业主的权益，进而形成恶性循环，这只会进一步加深双方的不信任。

二、业主与物业公司冲突的原因探究

那么存在上述问题的根源究竟何在呢？显然，原因并不是单一的，多元化的因素交织在一起，共同作用形成了目前物业管理公司于业主之间矛盾频发的现状。其中立法规定的过于笼统及滞后性、物业公司和业主自身的法治意识不足及政府公权力的过度干预等是主要的原因。

首先，纵观我国当下所有的关于物业管理和建筑物区分所有权的法律法规就会发现，除了《物权法》和《物业管理条例》之外，并无其他的法律规范。《物权法》中关于业主的物权行使及和物业管理公司之间关系的条款并不多。只在第七十六、八十一、八十二条中规定了业主行使其建筑物区分所有权及其对物业公司的选择，具体的当出现纠纷后应如何应对，在《物权法》中并无规定。为了使《物权法》更好的实施，2007年国务院对2003年制定的《物业管理条例》进行了修订。“在一个没有经历民主议会文化的洗礼、传统民法精神的浸润和现代商业伦理滋养的国度，《条例》法律效用的发挥，不可回避地受到我国固有的历史传统和文化土壤的多方制约，面临先天不足、后天乏力的尴尬和缺憾。” 再加上《条例》的法律位阶的低位性和法律属性，就注定了其作用的发挥有相当的局限性。

其次，薄弱的物权基础给业主物权的行使带来诸多的障碍。物权是物业管理的本源，建筑物区分所有权是业主行使物业管理权的基础和依据。由于不动产产权管理中公共物权登记公示工作的相对滞后，导致目前大部分区分所有建筑物的共有部分的内容和范围成为物业管理中的难解之谜。因为共有物权的不明晰，导致无论是在业主入住前期建设单位擅自处分业主共有物权，还是业主入住后物业服务企业侵占业主共有部位经营所得收益，在判定时都成为现实中的不可能。

再次，法治意识的淡薄在业主与物业服务企业之间日常的交往中不断的引发各种纠纷。一方面，物业服务企业对于自身的定位不够准确。尽管在修订后的《条例》中已经在名称上发生了质的变化，但物业服务企业本身及其从业人员在观念上并没有预期的改变，它并没有将自己与业主作为平等的主体看待，更多地时候是将自己作为凌驾于业主至上的管理者。物业服务企业中的从业人员也不具备必要的从业素质和资格，更不用说有上岗前的专业的培训了。另一方面，业主本身对自己权利的认知较少，一旦发生物业服务企业侵害业主权益的行为时，业主们的维权意识也很消极。许多业主对不是直接侵害自身专有所有权的行为，都是一副“事不关己，高高挂起”的态度，对于共有物权的侵害则是一种“搭便车”的心态。

最后，政府对物业管理的过多干预。物业管理是随着中国房地产经济体制改革而引进的新名词，尽管物业管理与传统的房屋管理相比有很大的不同，但这并不意味着政府将完全退出这一管理领域。《条例》第41条明确了物业服务收费与服务水平相适应的原则，并鼓励业主和物业服务企业通过物业服务合同约定物业服务价格，但多数地方的价格管理部门普遍趋向于执行保守的价格管控政策，在制定和执行物业服务价格政策时缺乏对价格规律的遵循和对经营者权益的尊重，过分考虑消费者的心理承受能力和社会稳定等因素，忽视了成本上涨和供求关系对价格的影响，存在人为压低价格和擅自扩大政府指导价适用范围等问题，导致物业管理市场的“价格失灵”，不仅影响物业服务企业的良性运行，也损害了业主的共同财产权益。

三、業主物权与物业管理的规制建议

高速发展的中国房地产业同步带动了物业服务企业的发展。随着国家宏观调控政策的不断发力，在房地产业增长放缓的趋势之下，物业服务业也同时面临着管理资源供给递减的压力。物业服务业仅仅依靠提供简单初级产品已经不可能再适应新的市场环境，它面临着产品转型和产业升级的巨大挑战。在新的发展时期，如何应对这种时代的挑战，对物业管理而言是一个亟须攻克的难题。笔者就针对性的提出了以下建议：

第一，在宏观层面须改变现行的物业管理法律体系。任何一种制度的出现都有一定的时代背景。《物业管理条例》先于《物权法》问世。在物业管理模式上选择了私权自治与公权管理并存、民行部分的模式。这一模式在当时具有很高的创新性。但随着经济与社会的高速发展，它已经越来越不能适应现实的需求，改变现有的立法体系已然成为时代的呼声。需要从业主、物业服务企业和政府各自的利益角度出发，对现行的物业管理法律体系作进一步的专业化细分。须厘清物业管理中出现的多元而复杂的法律关系的性质，重新确定物业管理的法律体系的框架。

第二，从微观层面真正改变人们的观念和意识。一方面作为物业服务企业本身亟须改变自己的观念。“在法律层面上《物业管理条例》中已确认了双方是独立平等的民事主体；在经济层面上，是合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系。” 。对于企业来讲，诚信不仅是商业伦理的命脉，更是法制精神的灵魂。物业服务企业从开始签订合同到合同的履约阶段都应秉持诚信的理念，不仅应诚信于同行，还应严格按照合同的约定和公开承诺的标准提供服务，坚决杜绝“偷工减料，偷梁换柱”的违约行为。另一方面，作为业主也应有诚信守法的公民意识和积极参与公共事务的公共意识。物业管理是一种事关小区内所有业主的公共性社会事务，它要求业主在合法的行使自己的物权时，同时也应遵守小区内的居住规则、爱护小区的公共设施、自觉维护小区内的秩序等良好的习惯。业主是物权的主体，一样要遵守与物业服务企业签订的外部商业合约，依照合同的规定忠实的履行合同的义务，不因一己之私而损害他人的权益。

第三，物业服务企业与业主之间归根结底还是一种私法上的关系。企业应该提供什么样的服务，业主应该如何付费，都应由当事人双方在权衡自身利弊得失的情形下，由双方达成合意后自我决定。政府在这一领域不应给予过多的干预。政府需要做的就是，将有关物业服务企业的资质管理与信用管理相结合，将静态审批与动态检查相结合，将示范激励与警示惩戒相结合，进一步优化物业管理市场的准入和退出机制。监督建设单位和物业服务企业严格按照规定的程序和内容做好物业共用部位和共用设施设备的承接查验工作，尽可能的减少开发遗留问题。政府应加大对业主大会和业主委员会的指导和协助，通过改善业主委员会的运作机制，克服业主怠于行使共同权利的难题，最终能够提高业主大会的决策能力和执行能力，使其成为真正能够业主利益的代言人，搭建起业主与物业服去企业沟通的桥梁。另外，政府要加大对物业服务企业扶持和激励的力度，通过理顺管理体制，厘清物业管理相关各方主体的权利义务关系，减轻物业服务企业的社会负担，使其能够将有限的资源更多的投入到提升自身服务质量和打造品牌企业中去。

任何一种制度的设计都不可能是完美的，它总是会打上它所处时代的烙印。物业管理制度也不例外，它有诸多的不足和缺憾，却也在不断地发展中探索更符合时代发展的思路和模式。物业管理的法治建设不是短时间内可以完成的，它需要一个逐步完善的过程，也需要业主、物业服务企业和政府共同的努力。

参考文献：

[1] 陈伟：十年三叹—几年《物业管理条例》实施十周年 《中国物业管理》[J]2013年第8期

[2] 章礼强 沙国华：业主物权与物业管理的冲突与调适探论 《江苏社会科学》[J]2010年第1期

[3]姚辉 段睿：物业服务合同履行的相关法律问题研究 《法学论坛》[J]2010年第1期

作者简介：

张红（1978— ），女，汉族。甘肃永昌人，甘肃政法学院法学院讲师，主要研究方向为民法学。

李静，女，1973年9月出生，甘肃政法学院民商经济法学院副教授，主要研究方向，民商法学。

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