对煤炭社区物业管理的几点思考

摘要： 煤炭企业经济发展过程中，社区物业管理作为其重要组成部分为企业发展营造了良好的外部环境。本文通过探讨蒲白现行的社区管理模式，研究分析煤炭企业在社区物业管理存在的问题，同时提出发展煤矿社区物业管理的基本思路，进而为做好煤炭社区物业管理提供参考依据。

Abstract： In the development process of the coal enterprises， community property management， as an important component， creates a favorable external environment for enterprise development. By exploring existing community management model of Pubai， this paper researched and analyzed the problems in community property management of coal enterprises， and proposed the basic ideas for the development of coal community property management， thus providing reference for the coal community property management.

关键词： 物业管理；管理模式；社区管理

Key words： property management；management mode；community management

中图分类号：C916 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）26-0170-02

0 引言

社区物业管理作为煤炭企业经济发展的重要组成部分，如何跟进企业改革发展步伐，使物业管理在煤炭企业的稳定与发展起到积极的作用，是摆在后勤物业系统面前的重要课题。本文结合现状作粗浅的探讨。

1 蒲白现行社区管理模式

蒲白矿务局地处罕井镇，是全国唯一一个缺乏城市依托或远离市中心的独立矿区，生产的特点具有分散性和艰苦性，在开发建设煤矿的过程中，根据“有利生产、方便生活”的原则，工业和居住格局散布于百里矿区。受计划经济体制的影响和制约，煤矿企业对职工住房都是实行自建、自管，同时配套建设了基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务等社区体系。2000年初，随着将企业办社会部分整体剥离，煤矿后勤管理按区域实行了社区集中管理。2012年，陕煤化集团实行具有重大意义的主辅分离战略性决策，成立了8个实业公司和3个专业化管理中心，这对以往只是围绕煤化生产服务的后勤单位来说，在法律层面已成为独立的法人企业。过去的副业变成了如今的主业，如何以现代企业创建为基础，规范运作，强化品牌化、专业化服务，组建一支精湛高效的职工队伍，保障企业稳定发展，是摆在实业公司面前的现实问题。

2 目前煤炭企业社区物业管理存在的主要问题

2.1 煤矿企业社区点多面广，布局分散，集中管理起步晚，配套措施还不完善，很难形成规模优势。虽然物业管理服务提高了一个水平，物业管理受起步晚影响，存在收费标准低、服务水平低、规模小、效益差等问题，同时由于相应的规章制度不健全，市场竞争不规范，在一定程度上增加了物业管理的难度大，并且与居民的需求构成强烈的反差。

2.2 物业管理缺乏竞争。在煤炭企业的社区中，物业管理的主要职责是为职工家属和企业提供服务，其服务内容、服务对象，以及运行机制等还处于原来的水平。受职工群众承受能力的影响和制约，物业管理从总体来看，依然处于行政福利阶段，没有引入竞争机制，没有形成统一、开放的市场，物业工作缺乏灵活性和主动性。在一定程度上，受等、靠、要思想的制约，严重影响物业管理的发展。没有真正脱离“母体”，依赖性较强。

2.3 物业管理的市场化程度低。在社区物业管理中，市场化是核心，直接关系到物业管理企业的生存与发展。但是，由于煤炭社区物业管理范围较小、市场发育程度较低、消费观念落后等，对职工居民基本上处于无偿或低偿服务，管理成本比较大，缺乏经营管理的积极性。另外，职工群众不愿承担过多的物业管理费，对物业的管理服务仅满足于基本需要。进而在一定程度上限制了物业管理部门的经营范围，经济效益难以提高。

2.4 职工家属的思想观念需进一步转变。在过去的管理服务模式下，职工群众思想上形成了很强的福利观念，职工群众思想观念陈旧，甚至“我是企业的人，为企业做了贡献，住房应该、收费不行”的思想依然存留在一些员工当中，对“花钱买服务，花钱买享受”的认识不到位。

2.5 社区职工的业务素质，服务水平亟待提高。各社区，职工文化程度普通不高，年龄偏大，没有专业化的物业服务经验，工作中缺乏竞争意识、服务意识和责任感。

3 煤矿社区物业管理发展的基本思路

2012年集团公司在推进后勤改革上迈出了关键的步子，成立专业化的实业公司，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

3.1 企业化经营，服务与创收并重 在社区经济中，物业管理是主体。目前，蒲白社区经济的任务是：一强化内部管理，做好服务创收，减少企业补贴；二通过管理和创收实现生存和发展。通过创收扩大经济规模，不断提高独立生存的能力。随着煤业和后勤的真正分家，实行会化服务、企业化经营、市场化运作的新型经济实体势在必行。我们对各单位和广大居民进行积极的引导，提高他们对物业管理的认识，使其将物业管理作为市场中进行交易的商品。当然，创收的前提是服务，在为居民提供高水平服务的基础之上才能创收。服务与创收并重，要积极推行服务质量标准化建设和人性化服务，对于面向内部职工居民的后勤服务收费一定要限价；一般性服务项目收费原则上要低于行业标准；特殊需要的服务项目则要逐步由准成本价向全成本价过渡，待条件成熟后再与市场接轨。同时实行内部结算制度，有利于减少不必要的税收支出，降低经营服务成本。

3.2 拓宽收入渠道，弥补经费不足 蒲白社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是公司发展的最大障碍。所以，在搞好服务创收的同时，我们必须坚持“物业铸品、实业强体”，全方位地开辟创收渠道，提高综合经济效益。通过内部职工服务型的基础上向服务兼效益型，自负盈亏型转变的体制创新，调动职工的工作积极性，激发创新力。

3.3 加大人才培养力度，努力造就高素质的物业经营管理人才队伍 推行专业化、市场化管理，没有一支思想进步、训练有素、素质过硬的专业化服务队伍，我们生存发展的空间将会越来越窄。所面临的形势和任务不仅需要我们有一支思想新、作风硬、执行力强的职工队伍，更需要培养建塑一批能适应当前管理与服务要求的管理技能人才。实业职工要积极转变思想观念，自觉地接受新知识、新技术的教育和培训，工作由被动向主动转变，态度由过去的依靠依赖向自主自觉转变。工作必须做精做细做实，事事都显示出专业化的实力，打造出业主认可的物业服务品牌，只有这样才能站稳脚跟，占领市场，为生存找到出路。

3.4 积极大力培育特色文化，营造物质丰富、精神愉悦、阳光和谐的人文环境 文化引领发展、文化凝聚意志、文化塑造形象，文化建设是精神动力。在文化建设上，我们应在原有文化的基础上，更加体现服务特点，使文化植于心灵、融会于战略、体现于制度、外化于行为，由此实现实业公司的健康持续发展。一是表层文化建设；二是制度文化建设，完善各种规章制度，提升服务理念；三是环境文化建设，为职工居民营造一个安全、文明、舒适、和谐的生活环境；四是通过开展丰富多彩的文体活动，活跃职工文化生活。

3.5 在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环 为此，一保证社区物业管理的基础设施投入；二承担企业办社会部分的资金费用；三是积极搞好内部协作。另外，实业还要积极争取地方政府的政策扶持，协调好与地方政府土地、规划、城建、城管、环卫、司法等部门的关系，使其在政策范围内给予尽可能多的政策倾斜，为企业发展创造一个比较宽松的外部环境。

参考文献：

[1]廖志风，曲晨竹.我国欠发达城市物业管理存在问题及对策研究——以河源市为例[J].价值工程，2010（05）.

[2]覃安基.我国社区管理中存在的主要问题及其解决途径[J].城市问题，2012（05）.

[3]郭伟珍.物业管理经营模式初探[J].今日科技，2003，11.

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