物业管理企业实行全面预算管理的理论与方法

摘要：随着我国商品房市场的持续火热和城镇住房改革的不断进行，这也直接促使物业管理水平的提高，现行物业管理手段主要依据2007年颁布的《国务院关于修改〈物业管理条例[1]〉的决定》，依此条例，以前公房管理者与住户之间的关系也由管理者与被管理者转为服务者与被服务者。在此背景下，物业管理企业全面预算管理也将扮演越来越重要的角色，也是提高物业管理企业服务水平必然选择。

关键词：物业管理；预算管理；预算编制

一、 物业服务企业全面预算管理的意义

首先，对于一个企业来说，未雨绸缪可以说是生存必备的技能，对物业管理企业也当然是一样。全面预算管理的是现代企业管理系统的一种先进管理方法。现代企业经营管理的重要内容包括“规划”和“控制”两大部分。若无规则，则无控制的依据，而规划的重要内容之一就是全面预算。全面预算是指按照企业决策方案，确定企业各项活动的目标，并表现为预计利润表、预计资产负债表和现金预算等一整套预计的财务报表及其附表，借以预计未来期间的财务状况和经营成果。其中，预算编制则是全面预算的重要一步，预算的编制和使用，作为评价业绩的标准，在管理上有时比实际结果更受重视。

基于全面预算管理制度的先进性，物业管理公司在企业内部规范经济行为的各个方面建立了一套完整的全面预算管理体系，从而提高企业财务管理具有重要的现实意义；其次，物业管理公司推出这样的全面预算管理的管理机制也能起到协调公司经营，通过预算目标，编制，汇总和审查，执行和调整，评价和评估的分解作用，从而起到协调效果，为公司的规划和发展公司业务和提高公司自我意识方面发挥了关键作用；再次，全面预算管理在企业部门的实施，可以起到很好的员工绩效的激励作用，全面预算管理通过分解有针对性的战略目标，实施，控制到最终的具体实现，从而推动员工和部门不断提升自己的专业水平，当然，同时员工同时可以提高自己的待遇水平。此外，引入全面预算管理，可以提高物业管理公司一直都面临的预算死板问题，是预算变得简单、方便和客观性。

二、 物业服务企业全面预算的编制

物业管理企业实施预算编制应遵循以下原则： 1.目标导向的原则。企业相关管理部门将根据公司的情况来制定短期计划和长期发展战略，结合公司目前的情况，制定了企业年度预算、季度预算、甚至是月预算。根据自己的具体情况来对具体问题具体分析，细分并开发适合自己的预算。 2.综合平衡的原则。这需要处理每个部门的局部和整体以及全面的预算平衡之间的关系。 3.全部成本的原则。将各部门预算管理费收入统一算到他们的成本中去。 4.重点支出项目重点控制原则。要想企业达到长期发展的目标，就需要对企业当中的核心竞争力进行重点培养，那些比较重要的项目要着重控制，不可随便的进行更改。①

预算编制步骤：1.审查平衡。财务管理部会和其他的有关部门对物业管理企业的各个单位的预算进行审查（有必要的时候可以进行复查），有必要的话可以给他们提出适合的平衡建议，而且企业还要发布工作目标责任书，年度工作目标可以作为各个部门预算的修正依据。 2.批准。通过预算各部门（财务部、工程部、物业部、市场部和保安部）进行分析整理，企业的财务部门才能上报公司上级进行审议，报道给管理层。 3.发出的执行。企业年度预算提交管理层审批，然后去下发到各部门，分解落实到财务部门后执行。

三、物业管理企业全面预算存在的问题

（一）物业全面预算意识不足

物业管理公司目前所缺乏的预算意识，要么是预算目标单一。②因为大部分财务管理业务仍处于过渡阶段，很多企业仍然不熟悉该系统是比较全面的预算管理系统，比如全面预算管理，以提高企业管理水平的优势，协调公司，激励绩效改进等，都还是一知半解，更何况引入这种制度呢？另外有一些物业管理公司思想比较局限，并不认为物业全面预算是必要的，所以对此也就抱着一拖再拖的态度，觉得只要国家没有明确规定需要全面预算他就没有必要引进这种管理模式。因此，在这种情况下，国资委就应该起到引导作用，以更好地促进企业的全面预算管理在市场化的物业管理的背景下，提升水平并发挥应有的作用。

（二） 预算编制存在问题

1.预算目标单一，编制的预算没有成为实施战略目标的手段

目前，国内企业仍普遍使用传统的预算系统，无论是在预算编制，设计，实施，控制，都是基于一个个单一的目标预算为导向，如以成本为导向的预算编制，反映成本控制，反映现金流量的现金流量控制为导向的预算编制等。尽管有这些预算的编制也有一定的管理效果，但因为公司的核心目标是企业价值最大化，也可以说是利润最大化，反映在预算上则是预算指标体系的策略的成功。因此，各种预算准备阶段的设计目标是相对简单的，而有战略导向的建立全面预算框架则是很复杂的。

2.缺乏有效的预算沟通，全面预算编制行为受局限

我国企业的财务预算的执行主要反映在最终监督和考核状况上，再加上很多企业的预算编制工作主要由财务部门负责，尚未建立起一套系统的全面预算框架，从而导致“财政预算完全所有的“错觉预算。有些公司是通过自上而下，自下而上，或上下结合的沟通，但由于企业的经济和技术领域的过于严格的划分使双方很难直接沟通和理解。并且使用相互理解而非用专业术语来表达自己的立场，导致预算编制和财务管理几乎没有什么技术方面的问题，而技术人员不知道在财务管理方面怎么执行预算。这种情况下全面预算的编制是极为不利的，将显著降低预算编制的效率，不能满足企业提高效率适应市场竞争日益激烈的要求。

3.编制方法不灵活，编制的预算很大程度上存在主观性

编制预算方法对实现企业全面预算管理的目标和提高预算效果具有不可忽视的作用。目前的预算编制方法，常用的为企业增量法或削减法，因为递增或递减的预算编制简单方便，也给预算确定讨价还价留下空间的行为，同时也认识到历史水平的合理性。然而，较少的因素来考虑预算递增或递减的外部环境在很大程度上是主观的，难以适应市场环境的变化和反映瞬息万变的经营管理活动，再加上自己的预报的局限性，它们容易导致预算编制出与实际操作效果相违背，预算的实际效果就会相对窘迫，难以发挥预算的激励作用。

（三） 全面预算考核不足

主要体现在预算缺乏专门人员以及预算程序不一致的标准上。首先，物业管理公司，目前还没有相关部门正在做指导全面预算并介绍其特殊性，缺少充分的预算，包括与评估收入的预算、物业管理费用的预算、预算期间、物资采购预算成本和固定资产预算。内容是相当繁琐的，它必然导致预算评估阶段的短缺。

结论

物业管理企业在做好预算方面是必要的。上述全面预算的介绍，包括预算编制，预算管理的内容，预算编制的编辑程序以及预算的理论动机理论，都是需要综合考虑并遵循精确的原则的。全面预算编制与使用需要各企业在实践中不断积累经验，结合自身特点，深刻领会全面预算的理念，通过实施科学的预算编制模式给企业带来成功。相信物业管理企业通过实行全面预算管理制度的引入并在此推动下可以很好、更快的融入社会主义市场经济之中。（作者单位：北京捷利物业管理中心）

参考文献

[1]关晶：《物业管理企业实行全面预算管理的理论与方法》，《经营管理者》，2012年第10期

[2]孙言明：《企业全面预算的编制问题及对策研究》，《财经纵横》，2011年第4期

[3]陈洪：《浅谈企业全面预算管理》，《中国煤炭地质》，2008年第11期

注解

①关晶：《物业管理企业实行全面预算管理的理论与方法》，《经营管理者》，2012年第十期。

②陈洪：《浅谈企业全面预算管理》，《中国煤炭地质》，2008年第11期

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