从4R理论谈工业园区的物业管理

摘 要：文章首先从工业园物业管理行业所面临的激烈竞争和金融危机的影响，对工业园物业管理行业做了一个简单的行业分析。认为物业管理行业处于一个充满不利因素的环境，所以对如何完善以及加强物业管理的探讨是有很重要的意义的。接着，从对4R理论的简单介绍开始，寻找到与工业园物业管理的结合点，以此提出了工业园区物业管理的理念和建议。

关键词：4R理论 工业园区 物业管理

先进的行动总是要靠先进的理论作为指导的。工业园区的物业管理，可以看作是管理方与企业的一种营销关系。本文以4R理论作为切入点，探讨工业园区的物业管理究竟应该如何进行完善，如何才能与企业形成一种良好的长期稳定关系实现共赢。

1.工业园物业管理行业分析

1.1异常激烈的竞争

近些年来，城市经济的发展水平，是衡量城市发展的一个重要指标。各个工业园也是越来越多，也越来越密集。特别是国家推出了鼓励中小企业的发展，以及近些年创业意识的兴起，工业园的设计还是管理，都参照了国外先进的工业园管理和设计经验。功能越来越完善，设施越来越齐全，园区内业务流程也越来越规范。就算是，同一座城市，可供企业入驻的选择也是很多的。基本上，处于买方市场的工业园租赁以及物业管理行业，竞争是非常激烈的。

1.2金融危机的影响

在2008席卷全球的金融危机在扫荡欧美等发达国家之中也迅速来到了我国，给我国经济带来了巨大的打击，同时紧随而来的是“流行”于许多国家的HINI流感等难以预料的偶然因素。在不安稳的市场环境中，一时间众多的国外企业纷纷走向倒闭之境，使我国部分企业的业绩也出现了不同程度下滑，这对我公司的租赁业务造成诸多不利影响。2009年上半年，租赁户中有十几家外商投资公司终止合同迁出，还有几家国内公司租赁面积缩小，我公司租赁合同额、租金收入等均受到一些影响。

2.新型物业管理营销理论基础：4R理论

2.1 4R理论概述

著名的4R理论是本世纪初，提出的一种新的营销理念，由美国学者舒尔兹在4C营销理论的基础上提出的新营销理论：市场反应(Reaction)、顾客关联(Relativity)、关系营销(Relationship)和利益回报(Retribution) 。4R更多的强调以竞争为导向，不仅要听取来自客户的声音，还要时刻提防竞争对手。通过实行供应链管理的营销模式,采用整合营销,快速响应市场,实现企业营销个性化和优势化。该营销理论认为，随着市场的发展，企业需要从更高层次上以更有效的方式在企业与顾客之间建立起有别于传统的新型的主动性关系。2.2工业园区物业管理与4R理论的结合点

工业园区的物业管理与4R理论是有着很多的结合点，工业园区的管理方和入驻园内的企业或者未入驻但很可能入驻的周边，其实是形成了一种相关度很大的关系。站在什么样的角度对待这种关系，以及在处理过程中如何与企业和周边形成一种良好的沟通，进而管理方与企业形成一种基于双方共同利益的长期稳定的关系，对于管理方和企业的共同发展都是非常有意义的。

3.从4R理论出发探讨物业管理的理念

管理理念，对于管理是否成功有效是至关重要的。如果没有一种正确的理念作为指导，在实际的管理中是很容易走向错误的方向。在营销方面开展了对周边区域和同行业的市场调查，努力拓展有发展潜力的客源，加强营销手段。商务中心的工作及时认真安排，落实用户所需的各种商务服务和技术服务，满足客户日新月异的需求，并及时掌握每家客户的资料及其公司的运行情况，无论是新进驻客户还是老客户，都及时安排落实、准确无误办理相关的系列工作。每年的租金收缴率达到90%以上，这也是客户对我们的肯定。园区的目标是凸现专业化、办特色都市工业园区。自动化仪表城——筹建初衷是将他作为上海工业自动化仪表研究所对外联系的窗口，尽快的让国内外的同行和用户了自仪所，同时使我们更多、更方便地了解市场，有助主业成果步入市场, 得到有效的开拓。因此，自动化仪表城定位进驻的客户一定是从事系统工程、工业自动化仪表以及系统工程中相关的机电产品企业。同时为了便于境外公司的进驻，一定持有涉外权。实现了进驻仪表城客户与我所之间增加了相互的了解和增多了合作的机会、客户之间也互通有无，自动化仪表城也就自然而然成行就市-----成为行业信息的集散地。同时我们还利用由我所主办的中国仪电报每年一次免费为我们的客户做广告，既帮助了客户又为自己扬了名。二年左右时间自动化仪表城在行业中已小有名气了。再加上以诚相待的服务使 “仪表城”在客户中建立了令人欣慰的口碑，客户积极、热情地为我们介绍新的客户，使我们的出租率一直居高。

4.从4R理论出发对完善工业园区物业管理的具体建议

4.1确定园区主导产业

目前绝大部分国产仪器产品的科技水平处于国际上九十年代中、后期的水平，中低档产品品种基本齐全，能够批量生产，且质量稳定。据国家统计局和有关行业部门统计，我国已成为亚洲除日本以外最大的仪器仪表生产国，是发展中国家中综合实力最强的仪器仪表生产国，说明工业发展对仪器仪表的需求仍然旺盛。但是我国仪器仪表行业的企业绝大多数是中小企业，因此发挥工业园区的产业集聚优势是促进我国仪器仪表产业振兴的有效途径之一。

4.2定位园区功能

在园区的建设中，其各功能的定位如何对其发展有着很大的影响和制约，例如，上海仪表电子科技工业园依托上海工业自动化仪表研究院在工业自动化仪表与控制系统领域的技术和人才综合实力，以及地理位置优势而建设的，经过几年的建设与运营，已经确立了具有鲜明特色的园区功能定位，并取得了一定的成绩。因此定位园区功能是不可忽视的主要环节。

① 通过产业集聚，形成自动化仪表与控制系统领域的信息服务平台。

② 依托仪表院，为入住企业提供行业技术咨询、产品检测认证、专业人员培训等专业服务平台。

③ 利用地理优势，建立自动化仪表与控制系统产品的物流网络服务平台。

4.3掌握园区公共服务平台运用情况

① 物业服务，其一、在硬件设施方面：应及时了解和掌握各设施、设备的状态，运行情况，发现不良情况及时报修和报检，以使之保持良好运行的状态。其二、在软件服务方面：园区在星级评定后，继续贯彻落实以主导产业为主，加强功能定位的原则。

② 各类增值服务，其一、在展会与培训方面可以定期邀请园区进驻客户举办各类技术性的讲座，提高和拓宽客户的知识层面。其二、在融资方面，可以由一些中小企业牵头，邀请各银行进驻园区为客户进行融咨询服务，以提升其金融知识。◆

参考文献：

[1]吕钢.聚焦——物业管理产业升级[J]中国物业管理,2010,(8).

[2]宋学明.关于构建和谐物业管理若干问题的再思考[J]中国物业管理,2010,(8).

[3]奇慧.规范化——现代物业管理健康发展之路[J]中小企业管理与科技,2010,(25).

作者简介：

曹凯（1973-），女，汉族，上海人，上海工业自动化仪表研究院，工程师，上海工程技术大学本科毕业，1995年至今主要从事仪表电子科技工业园的物业管理工作。

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