物业小区治理的内涵\基本模式及其对物业管理的影响

中图分类号：F293 文献标识码：A

内容摘要：物业小区最基本的治理模式是由业主、业委会和物业服务企业三方参与的最简博弈，结果是业主的控制得以实现。但是，由于存在初始权利配置的不同情况，博弈结果有很多种，对小区物业管理产生不同的影响。这表明：合理调整初始产权配置，有助于加强业主对物业小区的治理。

关键词：物业管理 物业小区治理 业主 业委会 物业服务企业

物业小区治理的内涵

（一）基本理论范畴

治理一词，源于英文Governance，有时也译作管治。在政治学领域，治理通常指国家治理；在经济学领域，治理通常指公司治理；在社会学领域，治理通常指社区治理。综合起来，治理的本质就是（政治、经济、社会等）权利主体委托代理人运用权利从事（政治、经济、社会事务等）管理，从而间接实现对权利客体的控制。

在物业管理理论研究领域，物业小区治理是指业主作为权利主体委托物业服务企业对物业本身（主要是指共有的物业）以及物业小区相应公共事务进行管理，从而实现对物业小区的控制。这种控制主要是通过业主、业委会和物业服务企业三方的委托、代理关系实现的，即是说业主选举业委会，并委托业委会聘请并监督物业服务企业对物业小区进行物业管理。

（二）与物业小区管理的区别和联系

物业管理是依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业小区管理是物业管理最常见也是最主要的形式。

其实，在物业形式极其简单（比如农村农房）的情况下，业主自行管理物业。这时，就没有复杂的治理结构。此时，治理和管理本身就是一回事。然而，现代物业形式非常复杂，需要专业分工，业主没有能力也没有时间自行管理物业。在这种情况下，业主就需要授权给专门的物业服务企业对其物业进行管理。于是，治理和管理就分成了既区别又有联系的两个层面：

一是区别。首先，它们的层次不同，治理处于战略、决策层次，管理则处于具体、运行层次。其次，它们的目标不同，治理是实现业主对物业小区的控制，管理则是实现物业服务企业的目标。再次，它们的职能不同，治理是通过契约关系明确权责，实现监督和控制，管理则是通过物业服务企业的权威关系运营达成公司目标。另外，它们的法律地位也不相同，治理主要是业主依法按物业产权决定，管理则是由物业服务企业经营者决定。

二是联系。首先，它们都以物业小区作为客体。管理的对象就是小区物业及其配套设施，治理所控制的对象也是物业小区本身。其次，治理是管理的重要前提，管理是治理的重要实现途径。治理通过订立契约，明确权责，确定了对物业小区进行管理的基本框架，类似于“立法”；管理则是物业服务企业沿着这个既定的权利框架，直接达成企业目标，从而也间接地达成业主对物业小区控制的目的，类似于“执法”。

物业小区治理的基本模式

（一）基本参与方

物业小区治理中涉及的最基本参与方分别是：一是业主，指物业的所有权人，可以是自然人、法人和其它组织。二是业委会（业主委员会的简称），由业主或者业主大会会议选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。三是物业服务企业，指为业主和非业主使用人提供物业管理和服务的经济实体。业主、业委会和物业服务企业在物业小区治理中扮演不同的角色，拥有不同的权责，享有不同的地位：

一是业主是物业小区的权利主体，是物业小区治理的权利核心。业主享有对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。业主也享有共有权，包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。以产权为基础，业主还享有共同管理权，主要是指维护共有部位和共有物理性能以及保证配套设施运行的权利。

二是业委会既是业主权利的代理人，又是物业管理权利的委托人，因此它是物业小区治理的重要枢纽。业主委员会的权力基础是业主对其物业的所有权，因此相对业主，它是代理人；同时，由于业委会并非专门的物业服务组织，所以它必须委托物业服务企业从事专业的物业管理和服务。

三是物业服务企业是物业权利两环节委托—代理关系的终点，是实现物业小区治理的关键环节。虽然物业服务企业本来是业主聘请来从事物业小区的管理，但其有独立的利益，所以可能会为自身谋利而损害业主利益。因此，能否最终实现业主利益，物业服务企业最为关键。

在整个委托—代理链条中，业主对物业小区的控制就转变成了对业委会、物业服务企业的控制。这种控制以及业委会、物业服务企业的自治基本就成了物业小区治理最重要的内容。

（二）三方最简博弈

1.业主与物业服务企业的博弈。一般而言，单个业主是无法对抗物业服务企业的。首先，单个业主掌握的信息量远远少于物业服务企业。单个业主无法准确地计算物业服务企业的成本—收益，更不能完整地知晓物业服务企业欺骗业主的方式和证据。相反，物业服务企业拥有组织优势，有一定的对业主的信息进行搜集、汇总、分析的能力。他们更清楚业主能力、人脉、偏好等等。其次，物业服务企业拥有更强大的应诉能力。相对而言，单个业主没有充分的时间应诉。同样的诉讼费用，对单个业主和物业服务企业的负担轻重也不一样。再次，相比单个业主，物业服务企业有相对较强的能力、相对较多的渠道支付第三方寻租的租金。不管第三方是司法机构，还是行政监管部门，还是行业自律组织都更容易和物业服务企业结成利益联盟，而不是和业主。

单个业主对诸如滥用小区公共停车场、游泳池收费、保洁服务质量下降等等行为，可以采取对抗措施。但因为人单势寡，采取对抗而获得收益的期望一般不会很高；相反，因对抗可能招致物业服务企业或明或暗报复的预期倒是比较强烈。显然，单个业主的这一预期是公共信息，他和物业服务企业都知道。因而，物业服务企业没有必要支付较高的服务成本，收获诚实的名声（即使名声不好，单个业主也会听之任之）。因此，单个业主与物业服务企业博弈的纳什均衡一般会是{不抗争，欺骗}。

如果仅限于物业管理这一范围，这样的博弈结果直接说明了业主购买物业管理服务受到了欺骗。但是如果限于物业小区治理这一个层面，这样的博弈结果则直接说明了业主失去了对物业小区的控制。因此，物业管理的很多问题不只是管理的问题，而应该追溯到治理层面。这样的治理结构不能达到业主的要求，作为权利主体，业主是不会接受这样的治理结构。

2.加入业委会之后的三方博弈。因为业主基本没有与物业服务企业博弈的能力，所以业主会选举产生业委会。一般而言，业委会委员都有较强的履职能力，比如有较宽广的见识、较多的法律知识、较强的谈判能力。在理想情况下，两者是利益一致的，共同避免物业服务企业的欺骗行为，三方博弈的结果就发生了改变：业主积极参与选举业委会，业委会对业主保持忠诚，同时积极监督物业服务企业，而物业服务企业则对业委会保持诚实，即{积极参与，忠诚（监督），诚实}是博弈均衡（见图1）。业委会的存在改变了业主与物业服务企业博弈的不利结果。这一结果证明了业主—业委会—物业服务企业治理结构的合理性，也保证了业主对物业小区的控制。基于这一治理结构，物业服务企业的管理和服务中存在的很多问题都能得到有效的解决和改正。

不同初始权利配置对物业小区治理的影响

独立的物业服务企业一般只是从事单纯的物业管理服务，并不涉及其他经营项目。这种情况的物业小区治理内容和上述的基本模式十分接近。但是，附属于房地产开发企业的物业管理公司只是其母公司的一枚棋子，它的经营侧重点完全由母公司操控，换言之它的经营是为母公司整体利益最大化服务的。在现实当中，很多房地产开发企业会依据市场情况、物业价值预判等确定是现时完全出销，还是部分出售，部分保留物业作升值投资并取得相应的出租租金流。如果母公司选择了保留部分物业，一般把产权划拨给物业服务企业。这样，物业服务企业摇身一变，也成了业主。业主群体的初始权利配置也发生了变化，业主分化为：普通业主（小区拥有物业的住户）和特殊业主（物管公司）。相应的，普通业主、业委会、物业服务企业三方博弈将会发生变化，物业小区治理的实质内容由此发生了深刻的变化。

由于业主分为普通业主和特殊业主两类，因此业委会的选举，物业服务企业也有一定的话语权。业委会的忠诚就包括了对普通业主忠诚和对物业服务企业忠诚两个相互矛盾的方面。特别地，物业小区的章程一般没有明确是按物业套数投票，还是按物业面积投票。如果按物业面积投票，一般物业服务企业由母公司划拨的面积占有一定优势，并且很可能就是占有面积最大的业主。在这种情况下，业委会自然就倒向了物业服务企业。它与普通业主的委托—代理博弈，必然会选择欺骗；与物业服务企业的委托—代理博弈，则会选择串谋（见图2）。于是，业委会不再是普通业主可以依赖的组织，而是物业服务企业的“伪民意”工具。在这种治理结构下，物业服务企业对普通业主的欺骗得到“制度性”保障。显然，此时指望通过物业服务企业改进服务是行不通的，因为造成这一问题的原因不再是管理机制，而是深层次的治理结构。

综上，物业小区治理最基本的模式是由业主、业委会和物业服务企业构成的三方博弈。对业主来说最理想的博弈结果，是业主积极参与业委会，业委会选择对业主的忠诚从而监督物业服务企业，物业服务企业在监督之下选择对业委会的诚实。但是在很多情况，物业服务企业保留了其母公司留下的一定数量的物业，成了特殊业主。此时，普通业主、业委会、物业服务企业三方博弈结果可能是：物业服务企业与业委会串谋欺骗普通业主。启示为：要解决物业管理中的种种问题，就应该优化权利的初始配置。

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