银行日常服务管理工作总结

南京街服务环境日常管理细则

为规范和指导南京街客户服务工作，创造一个标准化的服务模式，形成一整套的优质服务规范，将“以客户为中心”的服务理念真正由表面化向内核层转变，用服务水平增强客户认同感，用服务质量提升客户满意度，使网点客户服务质量在同业中处于领先水平，并使广大客户能够充分感受到南京街支行的优质文明服务形象，特制订本办法。

一、室外环境维护

（1）营业厅外部设置醒目的门楣标牌，形象标识制作规范统一，保持清洁、无污渍、无破损；

（2）营业厅外部设置醒目的机构名称牌、营业时间牌、外币兑换标识，制作规范统一，保持清洁，无污渍、无破损，中英文对照；
其中营业时间牌区分工作日和节假日、对公业务和对私业务；

（3）对外设置电子宣传屏或宣传橱窗，营业时间正常显示且播放时间、形式、内容符合法律法规及监管规定，无过期宣传内容；

（4）营业厅外部管辖区域环境整洁，无安全隐患、无卫生死角、无杂物摆放，网点外墙、门窗、台阶、地面无损毁，无乱喷涂，无乱张贴，无污渍；

（5）为客户提供机动车停车位，设置非机动车停车区域及无障碍车位，标识醒目，门前车辆停放有序；

（6）营业厅设置无障碍通道，公示求助电话急呼叫按钮，标示醒目，无安全隐患，通行顺畅，便于使用、体验舒适；
无障碍通道坡度小于30度，求助电话或呼叫按钮响应及时。

二、室内环境维护

（1）营业厅内环境干净整洁，客户视线范围内无乱张贴现象，无杂物摆放，无灰尘、污渍、损毁；

（2）营业厅内各区域温度适宜、空气清新、光纤明亮，合理摆放绿色植物、花卉，常绿长信，无刺伤危险；

（3）营业时间内各区域呼叫系统及音、视频系统播放音乐适中，无嘈杂现象；

（4）营业听内外设置必要的免责提示标识及图表，制作统一规范，在恰当位置醒目提示，且具人性化；

（5）营业厅内各类物品按照南京街支行物品定制化摆放管理细则定位管理，设备机具布线安全、隐蔽、整齐，无安全隐患；

三、便民服务区

（1）配备数量充足、整齐干净、舒适宜用的客户等候休息椅，进出通道畅通，设置无障碍客户等候区；

（2）营业厅等候区配备供客户使用的点验钞机，正常使用，且摆放在录像监控范围内，点验钞全过程清晰可查；

（3）设置排队叫号机，且运行正常，实现身份识别功能；

（4）配备医药箱（包括创可贴、退热贴、碘酒、纱布等）、胶棒、剪刀、花镜、笔、双面胶等物品，放置适当，摆放有序，方便使用，保持整洁，无安全隐患；

（5）配备便于客户使用的饮水机，一次性水杯，干净卫生，数量充足；
加热饮水机标注“小心烫伤”提示标识；

（6）便民区设置碎纸机，及时清理，方便客户使用，保护客户信息安全；

（7）在营业厅内为客户提供无线上网服务，标识醒目，操作便捷，风险提示及客户隐私保护措施到位；

（8）公示95588业务咨询及投诉热线电话，以公示栏的方式提示周边区域本行营业网点的地址及联系电话；

（9）向客户提供常办业务简介、风险提示等，内容包括所需证件、办理渠道、流程及范围等必要手续提示。

四、营业环境设置

（1）在个金区内公示营业执照及金融许可证；

（2）一楼设置现金窗口、非现金窗口，二楼设置贵宾及外汇业务服务窗口满足业务需要，并将一楼一号窗口设置为弹性服务窗口。未使用的窗口设置遮挡帘；

（3）设置快速业务办理营业窗口、爱心窗口（一楼、二楼各一）及涉外服务窗口，标识醒目、便于引导；

（4）营业窗口、柜台之间设置遮挡板、窗口与等候区之间设置一米线，形成相对独立的客户办理业务区域；

（5）营业窗口玻璃干净整洁，通透明亮，无污渍、无乱张贴；
整合相关提示牌摆放，可公示发布信息咨询；

（6）营业窗口、柜员工作台面机具布线安全、隐蔽、整齐；
各类物品定位管理，客户视线范围内无私人物品；

（7）营业窗口配备客户座椅，客户使用体验舒适；

（8）营业窗口语言对讲装置工作正常，通话音量适中，柜员点钞机显示清晰、无遮挡；

（9）设置填单台及电子填单设备，客户使用体验舒适，并设置常用业务填单模板，空白凭条齐全，业务用途明确，摆放有序，数量达到储存单格的1/3以上，便于取用；

（10）营业厅内明显位置摆放中引文对照的客户意见簿，格式规范，页码连续；

（11）营业厅明显位置设置便于客户适用的直播客服电话，标识醒目，中英文双语服务，明示操作流程图；

（12）营业厅水、电、气、火等方面无安全隐患，配备灭火器等消防设施，符合消防要求。

以上条款涉及到设施设备的添加、更换等情况上报至上级行解决；
有涉及到设备、设施调试等情况责成网点服务支持人员或联系设备厂家维护人员对其进行维护；
有涉及到卫生清洁等情况（窗口、员工更衣室以外）责成第三方保洁人员进行打扫，由大堂经理及现场经理负责监督和检查；
窗口及更衣室环境由员工负责维护，区域负责人负责监督检查。

南京街支行

银行服务管理工作总结

导语：全力抓好检查制度的落实。今年我们坚持每月定期不定期的对网点进行检查，按照省分行的有关要求，以下为大家介绍银行服务管理工作总结文章，仅供参考! 20xx年，在市分行党委的正确领导下，我们认真贯彻落实省分行年初制定的“服务立行、服务兴行、服务出效益、服务是核心竞争力”的经营理念。多次召服务工作联系会议，专题研究和安排部署服务工作，通过集中整治，全行的服务工作有了明显的好转，客户投诉率明显下降。主要抓了以下几项工作。

一、主要工作措施

1、从年初开始，我们将服务工作作为全行的重点工作，结合我行的实际，及时制定了服务管理考核办法和各项具体实施规定，并认真贯彻执行；
市分行制定了“内部承诺奖励处罚办法”，重新修订《服务工作检查考核办法》，《工会工作目标管理考核办法》、《客户投诉管理办法》等，使服务工作的管理制度更加完善，达到系统化、规范化。并汇集成册，下发各行组织员工进行学习和讨论。

2、市分行党委十分重视服务工作，在工作安排、检查、总结时都有服务工作的内容，由一把手负总责，分管领导专门抓、主管部门具体抓，专业部门配合抓，初步形成全行齐抓共管的大服务格局，员工服务意识的提高和服务质量的进一步增强，在客户中产生良好影响，保证了各项业务健康有序的开展。在今年五月份，在市分行党委的高度重视下，专门召开了服务工作整改动员大会，xx支行班子成员和网点负责人共计100余人参加了会议。市分行党委书记xx同志作了重要讲话，xx部、xx部等部门的负责人作了承诺发言，向一线员工做出了郑重承诺，要求监督执行。网点负责人和员工代表也作了表态发言。会后我们将会议材料汇集成册下发执行，为全年服务工作的顺利开展起到较好推动作用。

3、服务工作纳入行长经营目标管理考核。年初、由市分行分管领导与各支行、城区各网点负责人签订服务工作目标责任书，明确考核的内容，强化服务的管理。并在绩效工资的发放中，专门将服务工作纳入考核，占比为10%，每季由服务办打分考核，与绩效工资挂钩奖罚兑现。有力地推动了优质文明服务工作的开展。

4、立足实际，建设精品网点。为了突出服务品牌，扩大xx行影响，市分行对地处繁华路段、客流量较大的xx支行、xx支行和xx支行营业室，按照精品网点的标准进行了装修改造。安装了标准化户外标牌，分设了现金区、非现金区、个人理财区和客户休息区，使网点的布局多功能化，充分体现了人性化特点，及时适应了不同层次客户群体的服务需求，提升了服务档次，增强了竞争能力。同时，认真落实各项服务工作制度。认真实施总行的《服务工作规则》，严格按照营业网点规范化服务标准和二线为一线服务标准的要求，认真落实营业网点大堂客户经理、重点个人客户和xx电话银行推荐性服务标准，对优质客户备自助银行、电话银行、网上银行等多种服务渠道；
同时配备有专职的客户经理，较大网点还配备了大堂客户经理等；
拥有较多的优质客户资源；
并能提供全面的个人金融业务产品和服务，具备客户关系管理能力。

5、全力抓好检查制度的落实。今年我们坚持每月定期不定期的对网点进行检查，按照省分行的有关要求，由xx带领工作组，对全辖xx个营业网点采取调看录像、测试机具、随访客户、员工、现场指导等方法，按照服务工作检查记录表进行逐项检查。通过检查，认真总结了优质服务工作的做法和经验，对不规范的方面提出了现场纠改或限期纠改的要求。四月份前重点检查规范了网点的服务制度落实，投诉问题；
五月份以后，利用星期六、星期天，主要检查了xx县和xx支行各网点办理业务、接待客户、网点负责人值班制度落实的问题。在二、三季度抽调有关部门人员，组成检查组，对全行的网点进行了普遍检查、严格按照服务管理的标准，进行了现场打分，对前三名的网点进行奖励兑现，对后两名的网点在全辖进行了通报。全年表彰奖励服务工作先进单位6个，先进个人2人，树立服务工作样板网点1个。

6、制定了在全行大力宣传推广的10条文明用语，对员工进行教育。开展了“百日优质文明服务竞赛”活动，在一线员工中广泛开展了服务工作星级管理评比活动。市分行专门下发了《关于在全行开展服务工作星级管理评比工作的通知》，对全行xx名一线柜员从服务技能、服务质量、服务效率、服务规范、服务纪律五个方面，进行了考核评定。共评出一星级柜员xx名，二星级柜员xx名，三星级柜员xx名，四星级柜员xx名，五星级柜员xx名，评定结果标明在本人工号牌上。xx支行还对星级柜员每月增加绩效工资50元。实践证明，星级柜员的评定，进一步增强了广大员工学习业务，提高服务意识和工作效率的积极性、主动性；
促进了员工服务理念的转变和服务质量的提高，为全面落实规范化服务标准，推动服务工作再上新台阶奠定了良好的基础。

7、在全行集中开展了服务工作大讨论活动。今年以来，我们在服务工作整改活动中，采取抓典型、树样板的有效措施，加大了对被客户投诉网点和人员的处理力度，达到了教育大多数员工的目的。10月份以来，我们又结合服务工作中存在的突出问题，在全行开展了服务工作大讨论活动，要求每个员工以“假如我是一名客户”为题写一篇心得体会，谈自己对服务工作的认识。进一步增强了整改活动的开展

8、今年以来共召开服务工作专题会议8次，召开服务工作现场会3次，发出限期整改通知4次，对网点处罚通报6次，编发简报13期。通过集中整治，使我行的服务工作有了明显改观。

二、存在的问题

尽管我们在服务工作中做了大量工作，也进行了严格的管理，但还存在一些问题。一是规范化管理还跟不上，服务工作的长效机制还建立起来，个别员工服务不主动，不到位的现象仍然存在；
二是有的支行对服务管理不够规范，检查不细，记录不全；
三是个别网点硬件建设不够规范，利率牌时好时坏。

三、20xx年的主要工作 1、进一步按照市分行行务会议的决定，继续抓好服务工作整改活动的落实，将严格按照原来的方案要求，抓好每月的工作安排、工作重点、落实整改内容，确保整改效果。在元月份，对全行服务工作整改活动的情况进行一次总结，对全行服务工作进行再动员、再部署。

2、进一步落实服务工作检查制度。对今年出台的各项检查制度、网点考核办法、基层为机关服务打分办法进一步抓好完善，继续采取明查暗访，定期不定期的检查，督促全行服务工作的改善。在加大检查力度的同时，加强对网点服务工作的培训、辅导工作。

3、四季度在全行重点进行星级柜员的评比工作。根据今年制定的对全行的临柜人员星级管理评比办法、考核制度，经过半年多的实行，各支行，网点已全面推开，效果比较好，今后主要抓好评比管理工作，按照市分行服务工作管理的奖励办法，兑现前三名网点、通报后二名网点。

4、在全行开展抓典型树榜样的工作。对全行的营业网点选拔一到两个标准网点，作为样板网点的示范推广工作。前期我们已作了一定工作，今后将制定标准、统一规范管理要求，总结服务经验，及时推广典型。

5、结合业务中心工作，在全行开展好服务工作的培训和劳动竞赛工作，主要是通过现场检查辅导、召开现场推广会议、采取办培训班等方法，提高临柜人员的服务意识和服务质量的提高。 6、继续抓好二线为一线服务承诺制度的落实。对今年以来机关各部门的服务工作进行一次检查考核，采取基层支行对机关服务部门在网上打分，根据打分的情况进行通报。

7、探讨服务创新内容，扩大服务功能。在各网点开展客户个性化服务、差别服务。适时推出新的服务品牌，不断满足客户的需求。

初次来到合作银行XX支行，同事们给我的第一感觉是认真和忙碌，我来到这感到很业余，因为我学的不是金融，对于这行的一切感到空空的，我知道一切将要从零开始。

工作小而言之是个饭碗，大而言之是份信仰。每个人都有每个人的世界观职业观，一分合适的工作对每个人都很重要，我十分幸运能走进合作银行，走进这个团体，我想在这里就是给人补充血液的地方，我想在以后的工作中一定有许多东西向前辈们学习讨教，不对的地方敬请批评指正! 我所在的岗位是前线临柜，是接触客户的第一岗位，我的一言一行都代表着本行的形象，所以在工作中我不能有一思的马虎与放松，银行就是属于服务行业。因此这样的工作环境就迫使我自己不断的提醒自己要在工作中认真认真再认真。在工作中，必须是忠于职守，尽力而为的。工作不仅要做得“好”、“快”还要“合法”、“合规”，不仅要懂得“亡羊补牢”，重要的还在于“未雨绸缪”。如何提高工作效率，更好地完成工作要求，是我现在经常思考的问题。

我十分感谢同事给我的帮助和关怀，从点钞到珠算，从支票到汇票，从坐在师傅后面到自己临柜，从不熟悉业务到认识每个操作代码，每一个角落都有你们的悉心帮助，每个点点滴滴都有你们的耐心指导。

我知道我的每一次差错都给你们带来额外的麻烦，我的每一次失误都给你们带来不必要的损失，是你们给了我机会和信心，在此鞠躬谢过，请相信：我一定会用最短的时间学好本领和大家一同并肩工作。

我同样感谢各位领导对我的信任，你们平易近人的态度和谦虚谨慎的作风让我有机会零距离向你们学习，感谢你们对我工作中点点粗心的包容，今后我一定细心再细心，我感觉：在银行干活比干针线活还细才行。

我为自己制定了新的目标，那就是要加紧学习，更好的充实自己，以饱满的精神状态来迎接新时期的挑战。我想今年会有更多的机会和竞争在等着我，我心里在暗暗的为自己鼓劲。

要在竞争中站稳脚步。踏踏实实，目光不能只限于自身周围的小圈子，要着眼于大局，着眼于今后的发展。我也会向其他同志学习，取长补短，相互交流好的工作经验，共同进步。为今年自己的业绩行里的业绩划出一个圆满的句号争取更好的工作成绩。我相信我一定会做的更好!

****商业银行 日常工作管理制度

为加强全辖系统内部管理，严格各项纪律，增强全辖员工的服务意识和自我管理约束能力，维护正常工作秩序，保证全行各部室、各营业网点高效率、高质量地完成各项工作任务，努力塑造“优质、高效、文明、清正”的形象，推动我行事业稳定、健康发展，结合全行实际，特制定本管理制度。

一、工作报告制度

工作报告制度是指全辖各级员工在日常工作中所碰到的问题需向上一级领导部门汇报反映的规定。

（一）报告项目：各级员工、各基层网点和机关各部室所遇到的问题和需要反映汇报解决的事项。

（二）报告的步骤程序

1、员工个人报告：个人以书面形式，写明要反映的问题和需要解决的问题，直接向网点领导或总行主管部门或分管的班子领导递交。

2、基层网点报告：基层网点负责人以书面形式将要反映的问题和需要解决的事项，直接向总行主管部门或分管的班子领导递交。

3、机关部室报告：部室负责人以书面形式将要反映的问题和需要解决的事项，直接向总行分管的班子领导递交。

4、特殊情况需向总行董事长汇报的，可直接向董事长当面汇报递交。

（三）报告的解决落实

1、各级领导接到各项报告后，能在本级解决的应马上解决落实，给出答复。

2、非本级领导能解决的应及时向上一级领导汇报，办结时间应在7个工作日内给出答复，须总行领导班子讨论决定的办结时间应在15个工作日给予答复。

3、各级领导对接到的报告要给予高度重视，应按规定的办结时间要求及时作出答复。

二、总行机关日常管理制度

（一）上下班制度。

机关所有工作人员，都必须严格遵守总行规定的上、下班时间，按指纹进行签到和签退，不准无故迟到、早退。工作时间内不准在办公室大声喧哗、开玩笑、搞娱乐活动、干私事。分管领导要经常加强检查、监督、教育。

（二）学习、会议制度。

1、总行领导班子成员周一例会。每周星期一为例会日，汇报总结需要开展的工作和要解决的问题。

2、机关管理人员会议。每月至少召开一次，各部室汇报日常工作要点及所包片的工作开展情况，提出下步工作打算。

3、总行机关每半年召开一次全员民主生活会，找问题，提建议。

（三）下乡制度。

总行机关管理人员，除正常开展本部室的本职工作外，还要担负起下基层开展检查、督促、指导和调研工作，确保各项规章制度的贯彻落实和各项业务的合规开展。

1、每个机关管理人员要结合本职工作，做好年度的下乡开展检查、督促、指导和调研工作计划。

2、要求每个管理人员全年下乡（包括自己包片网点）平均每月不少于两次。

3、管理人员下乡首先到总行办公室做好下乡登记，需要介绍信的就出介绍信。

4、每次下乡必须做好工作底稿，标明工作内容、工作结果，由基层签字盖章，对存在问题要求基层网点及时整改。回机关后将工作底稿交由稽察部统一收集，加强事后检查督促，待到例会时将结果向领导汇报。

（四）机关文件收发、打印制度。

1、总行各部室起草文件、简报、通知、便函或转发上级的有关文件，经总行领导签发后一律由总行办公室进行文字审核并编发文号后，方可打印，否则追究经办人员的责任。

2、文稿打印好后由办公室装订、分发。

3、凡上级来文都要交办公室登记并签发处理意见，送交总行领导班子成员和有关科室传阅后，最后交办公室存档并做好登记。对限时办结的文件，办公室要做好到时提醒工作。

4、凡到办公室查阅文件，必须经办公室主任同意，由经办

3 人签字方可查阅，阅后归还，以防止文件的丢失。

三、考勤制度

（一）全辖员工必须按照规定时间上下班，不得迟到、早退、无故旷工；
工作时间内，要坚守岗位，做好本职工作，外出离岗时，须经部室或网点负责人批准。

（二）日常考勤实行分级管理制。各营业网点副职及以下人员考勤由网点负责人管理，每天上班要准时签到，每月将出勤情况汇总后，上报总行人力资源部备案。总行机关工作人员的考勤由总行办公室统一登记管理。

（三）随机查岗制度。由带班领导和人事部门对总行机关和各营业网点劳动纪律情况进行随机检查。既不请假又不在岗按旷工处理。

（四）当月发现无故迟到、早退或离岗情况一次的，次月发放工作时扣减100元；
当月超过三次的，扣减工资500元；
当月超过五次的，扣减工资1000元；
当月超过五次以上的，扣减工资2000元；
无故旷工一天的扣减工资1000元；
无故旷工两天的扣减工资2000元；
无故旷工三天以上的当月只发生活费。

四、请假制度

（一）请假程序。请假必须按规定办理请假手续。由本人填写请假条，根据审批权限批准后，并及时交人事部门存档为有效，否则视为旷工。如因事或因病需要续假的，必须在假期未满之前办理续假手续，并根据累计天数逐级向上审批；
提前上班的，按实际用假天数计假。

（二）审批权限。总行领导班子成员请假由董事长审批。中层正职请假一天以内的由分管领导（或包片领导）审批，请假一天以上的由理事长审批。中层副职及以下人员请假一天以内的由部门负责人（或网点负责人）审批，一天以上三天以内由分管领导（或包片领导）审批，三天以上的由董事长审批。

（三）假期规定。

1、工作人员应享有的假期，包括婚、丧假，生育假，国家规定假。在应享有的假期内，除另有规定外，假期内工资照发。

（1）婚、丧假。工作人员持有结婚证，经批准给予婚假7天；
符合晚婚条件的(男25周岁，女23周岁)可享受婚假15天。工作人员直系亲属（父母、夫妻、子女、养父母、养子女）死亡时，经批准，给予丧假5天。工作人员的公婆或岳父母死亡时，也可给予丧假5天。在外地办丧事的，可另给往返程假，婚、丧假含公休日、节假日。

（2）生育假及节育手术常规假。本单位女职工生育假为120天；
难产假为130天；
在产假期间领取独生子女证的多加20天假。女职工怀孕不满4个月流产的，根据医院或医疗保险机构的证明，准予15天的产假；
怀孕四个月以上流产的，给予30天产假。

（3）国家规定假。国家规定假包括法定节假日和双休日。法定假日为：元旦、五

一、清明、端午、中秋各1天；
国庆和春节各3天。双休日为：每周星期六和星期日。基层网点因营业需要不能正常休假的，可以实行轮休制度。

2、工作人员有事或因病不能坚持正常工作时，可以请事假、病假，因工负伤可以休公伤假。

（1）工伤假。经有关部门认定、上级及社领导批准，工作人员因公负伤需要休息时，办理公休手续，可休工伤假，养伤休息期间，工资照发。

（2）事假。工作人员因私事需要本人处理时，必须履行请假手续。当年事假累计超过本人应享受公休假天数的，按超过天数扣减折算后的日工资。

（3）病假。工作人员因病需要治疗修养的，应办理请假手续，经批准后，方可按病假对待。因病休息超过3天的，要持有医疗机构的病情证明或诊断建议书。①病假累计不超一个月的，可发全额工资；
②病假超过一个月不满二个月的，工作年限不满10年的，发给原工资的90%，工作年限满10年及以上的，发给原工资的95%；
③病假超过三个月的，工作年限不满10年的，发给原工资的80%；
工作年限满10年及以上的，发给原工资的85%。④病假超过六个月的，只发基本工资，停发绩效工资。

五、本制度解释权、修改权由广西田东农村商业银行。

六、本制度自颁布之日起执行。

二0一三年一月二十日

(一)日常管理工作

1、日常管理工作的内容

（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;

（3）住户装修管理；

（4）车辆管理；

（5）客户档案管理；

2、安全保卫

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；

（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程；

3、清洁绿化

（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；

（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；

（3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；

（4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程；

4、消防

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；

（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；

（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护

（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；

（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；

（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理

（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；

（3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程；

（4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。

7、住户装修管理

（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；

（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；

8、车辆管理

（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；

（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任

人的岗位职责及作业流程；

（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

9、客户档案管理

（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；

（2）建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程。

（二）便民服务

物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定。

1.便民服务

（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；

（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；
有尝服务的价格应按政府有关法规确定；

2.建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。

（三）与业主日常沟通

1.与业主的日常沟通包括以下形式和内容：

（1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；

（2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；

（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；

（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。

2.物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。

3.如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。

（四）处理客户投诉

1.物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理流程；

（1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；

（2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；

（3）面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；

（5）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事。

2.物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。

（五）营造社区文化

1.社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成；
社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。

2.物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。

3.社区文化氛围主要体现在以下方面：

（1）物业管理区的整体精神风貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住户的邻居关系；

4.建立物业管理区精神文明建设公约，通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传，物业管理公司的各位员工应严格遵守，起模范表率作用。

5.社区文化活动有各种类型，包括：各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。

6.开展社区文化活动，物业管理公司应：

（1）分析住户的构成，充分了解住户的需求；

（2）针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过；

（3）提高并逐步改善活动场地。

服务内容及标准

四、服务内容及标准

（一）前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。

（二）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三）、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：

（1）、清洁卫生管理；

（2）、绿化日常维护管理；

（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；

（5）、水电管理；

（6）、排污设施管理；

（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；

（9）、物业档案资料管理；

（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；

（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务

（1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维

修、家电维修、冷气机月保等。

（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3）、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

（4）、家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

（5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

一、基础条件：

小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
绿化率35%以上（包括水面）；
绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；
固定活动馆所300平方米以上；
专用固定停车泊位1个/3户；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；
固定体育活动场馆不少于二项设施。

二、房屋管理：

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；
公共楼梯间墙面、地面无破损；
外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭规格色调一致。

6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。

7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；
与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；
对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；
对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；
对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；
督促装修垃圾及时清运。

(一)日常管理工作

1、日常管理工作的内容

（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;

（3）住户装修管理；

（4）车辆管理；

（5）客户档案管理；

2、安全保卫

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件

发生率控制标准；

（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程；

3、清洁绿化

（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；

（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；

（3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；

（4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程；

4、消防

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控

制率的标准；

（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；

（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护

（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率

和合格率控制标准；

（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；

（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理

（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应

的完好率、维修及时率及验收合格率指标；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；

（3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程；

（4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善

相应的手续，并制定对承租人的管理规定。

7、住户装修管理

（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手

续；

（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影

响；

8、车辆管理

（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；

（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任

人的岗位职责及作业流程；

（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

9、客户档案管理

（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；

（2）建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程。

（二）便民服务

物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定。

1.便民服务

（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；

（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；
有尝服务的价格应按政府有关法规确定；

2.建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。

（三）与业主日常沟通

1.与业主的日常沟通包括以下形式和内容：

（1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；

（2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；

（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；

（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。

2.物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。

3.如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的 措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。

（四）处理客户投诉

1.物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理流程；

（1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；

（2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；

（3）面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；

（5）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事。

2.物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。

（五）营造社区文化

1.社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成；
社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。

2.物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。

3.社区文化氛围主要体现在以下方面：
（1）物业管理区的整体精神风貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住户的邻居关系；

4.建立物业管理区精神文明建设公约，通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传，物业管理公司的各位员工应严格遵守，起模范表率作用。

5.社区文化活动有各种类型，包括：各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。 6.开展社区文化活动，物业管理公司应：

（1）分析住户的构成，充分了解住户的需求；

（2）针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过；

（3）提高并逐步改善活动场地。

服务内容及标准 四、服务内容及标准 （一）前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；
3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。

（二）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三）、后续物业管理服务内容 1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：
（1）、清洁卫生管理；

（2）、绿化日常维护管理；

（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；

（5）、水电管理；

（6）、排污设施管理；

（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；

（9）、物业档案资料管理；

（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；

（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 （1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3）、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

（4）、家政服务 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

（5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

（二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水， （5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。 一、基础条件：

小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
绿化率35%以上（包括水面）；
绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；
固定活动馆所300平方米以上；
专用固定停车泊位1个/3户；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；
固定体育活动场馆不少于二项设施。

二、房屋管理：

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；
公共楼梯间墙面、地面无破损；
外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭规格色调一致。6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；
与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；
对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；
对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；
对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；
督促装修垃圾及时清运。

日常管理工作

一、前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收，了解业主及物业使用物权。

1、参与单项工程的甲乙方交接验收；
（新建部分）

2、参与整体工程的甲乙方交接验收；
（新建部分）

3、物业的接管验收及问题的整改、督促；
（新建部分）

4、接受业主入住前的相关咨询；
（新建部分）

5、供业主入住前的上门服务。（新建部分）

二、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

三、后续物业管理服务内容

1、公共性服务 （1）清洁卫生管理；

（2）绿化日常维护管理；

（3）治安管理；

（4）共用蓄水池的维护管理；

（5）水电管理；

（6）排污设施管理；

（7）道路维修管理；

（8）房屋共用部位的日常养护维修；

（9）物业档案资料管理；

（10）车辆停放及交通秩序管理；

（11）代收代交水电气费；

（12）根据需要增设的其他服务项目。

（13） 开设法律咨询平台，为监狱劳改人员家属提供法律援助

2、特约性服务（一般外联工作）

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 （1）家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

（2）家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3）家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

四、公共性服务的具体行式及解析：

1、设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

2、供电系统

（1）保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

3、消防系统

（1）消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

4、电梯

（1）电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

5、给排水系统

（1）定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水， （5）无长时间停水事故。

6、空调系统

窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

7、市政公用设施管理

（1）公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

（3）车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

8、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

9、环境卫生管理

（1）实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

10、治安管理

（1）实行监控全覆盖无死角管理，并实行24小时安全防范。

（2）无重大火灾、刑事和交通事故。

五、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

六、基础条件：

1、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；

2、绿化地；
（增加绿地面积，实现赢收）

3、休闲活动中心、场地；

4、活动馆所；
（管理目前的管所，目的增加收入）

5、专用固定停车泊位1个/3户；
（经营大门外停车场，对外开放，内部免费，外部收费；
）

6、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；
（目前重要赢收点）

七、房屋管理：

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；
公共楼梯间墙面、地面无破损；
外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭规格色调一致。

6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。

7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；
与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；
对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；
对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；
对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；
督促装修垃圾及时清运。

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